新城商圈地产：京城楼市新亮点

　　近年来，随着购房人大量进入通州、房山、大兴等北京新城，也为新城商圈带来了人气，正在成为北京商业地产的绝对主角。R ET睿意德执行董事张家鹏认为，围绕新兴区域打造的商业地产项目，正在形成房地产市场新的增长点。

　　或成楼市新增长点

　　“购房时机已到，商业地产或成优选。”著名经济学家郎咸平在日前一个论坛上表示。他认为，2012年至今的楼市调控政策持续收紧，限购、限贷、限价……住宅市场严厉受控。但商业地产不仅能够提供大量的就业机会，还能增加政府税收、劳动者收入，是资本保值增值、抵御通胀的最佳选择。华远地产董事长任志强也表示：“在城市化率超过55%的城市里，商业地产的比重会增加，华远每年会根据资金的需求适度地逐步扩大商业物业的比例。”如果说郎咸平和任志强的观点，是对宏观市场和企业战略的判断。那么聚焦到北京，新城蓬勃发展的商业地产，以其良好的市场表现，正在成为楼市新的增长点。

　　6月20日，通州万达广场再推400余套商铺和写字楼房源，2小时内即售罄。而自2013年10月通州万达广场开盘以来，8个月共销售45亿元。在当下住宅成交量滞胀，开盘销售5成即算热销的市场环境下，这样的业绩十分惹眼。另外，记者获悉，北京城建胜茂广场虽然还没有入市，但已经受到了各方的广泛关注，吸引了大量客户前来咨询。“未来的商业地产市场竞争非常残酷，以疯狂的规模扩张模式取胜已经变成过去，商业地产项目成功的关键是要能够因此制宜接地气。从这一点来说，北京城建胜茂广场不贪大求全，立足于新城的本地化人群，做注重体验性的区域购物中心，就已经成功了一半。”R ET睿意德助理董事李静雅表示。

　　多个新城商业地产井喷

　　R ET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，2014年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米，约为去年实际放量两倍。其中，通州领跑各区县，预计约52万平方米。京南的房山、丰台的商业地产热度同样也十分突出。据统计，目前，通州中心区共有11个商业地产项目正在或即将开工建设，通州万达广场、京东罗斯福广场、乐天玛特等综合体也将于年内相继营业。而房山区域除了2013年开业的首创奥特莱斯之外，中粮万科长阳半岛FU N M IX、北京城建胜茂广场、绿地缤纷城、首开熙悦山等多个商业地产项目将于2014年下半年亮相或开业。总体量约70万平方米。

　　其中，紧邻房山区政府的北京城建胜茂广场，是北京城建开发建设的首个商业综合体项目。该项目地理位置与通州万达广场类似，都离区政府不远，周围住宅区密集，商业发展滞后，缺乏高品质的购物中心。这也让通州万达广场、北京城建胜茂广场成为了推动区域商业发展的“点睛之笔”。“从供应角度说，北京核心地块用地空间逐步减少情况下，随着人口疏散的卫星城概念进一步贯彻，新板块成为商业地产热点区域；从需求角度说，无论是通州、房山等新城区域，住宅带来的旺盛人气，正在转化为日趋增长的商业项目诉求。从供需两个层面考量，北京新城商业地产正在逐步进入快速发展阶段。”张家鹏表示。

　　商业引擎再造新城“老区”

　　一份来自商业地产项目内部的市场调查报告指出，北京新城的商业地产发展经过三个阶段。第一个阶段是随着地铁开通，住宅量骤增而兴起的住宅底商和少数大体量商业，从最早的八通线，到后来的房山线、大兴线都是如此；第二个阶段是全新规划的新城理念及区域，比如房山的中央休闲购物区，很多大体量的品牌商业地产项目，都位于此阶段的新规划区域。第三个阶段则即新城中最早发展起来的一些区域。这些区域往往交通便利、人流聚集，但商业规划滞后。各区政府所在的“中央政务区”就是典型的代表。通州万达广场、北京城建胜茂广场都位于这样的新城“老区”。

　　张家鹏也对上述发展阶段的划分表示认可。他分析说道：“如果说第一阶段的区域发展引擎是地铁，第二阶段的区域发展引擎是科学的规划理念，那么第三阶段的区域发展引擎，就是因地制宜的高品质商业。”北京城建胜茂广场相关负责人表示，项目对区域发展起到了“画龙点睛”的作用。该项目位于房山区政府广场西侧，周边交通便利，配套完善，是房山区的“中央政务区”，也是房山近年来新城建设的起点。“之所以选择把北京城建胜茂广场建在该区域，就是希望给区域带去活力，再造房山的中心。”项目相关负责人表示。中国购物中心联盟主任郭增利则认为，位于北京新城腹地，以本地化人群为主要客户的区域型购物中心，将是未来商业地产的发展趋势之一。核心商业地产项目的入驻，让这些本来已经边缘化的区域，向中心化商业主体推进，从而焕发新的生机。