石家庄现开发商垫付首付 业内：增加银行风险

　　贷款首付再“分期”

　　来自张家口农村的小刘去年研究生毕业，现在一家商业银行工作，年薪超过10万元。眼看要成大龄“剩男”，小刘准备先在石家庄买套房子。“我现在住在单位宿舍里，对吃穿都没什么要求。所以按照我现在的条件，还房贷应该是没什么问题的。”小刘告诉记者，“现在最大的问题是首付。”

　　小刘坦言，为了供自己读书，家里父母已经掏空了积蓄。自己刚刚工作不到一年，也没有存款。家里的亲戚朋友们，已经不好再张口借钱了。所以虽说供房子没问题，但是这前期的三成首付却成了大问题。“我父母为了缓解我压力，不愿意到石家庄来，只是催我先把结婚的事情办了。所以我想买一套小两室。按照石家庄现在的房价，即便80平方米，总价也得在60万左右，首付三成，我还要筹集18万的首付。”

　　这18万首付，让小刘不得不暂时放下买房计划。每个周末，他都要骑上自行车，绕着石家庄各大楼盘看房。最近一段时间，他发现不少楼盘都打出了“超低首付”的广告，有的楼盘甚至推出“首付2万，即可入住”的诱人优惠。“销售人员告诉我，贷款分期的三成首付，我可以先付2万元，剩下的部分在交房前任何时间内还清即可。”学金融出身的小刘对这种付款方式很感兴趣，“我觉得这是开发商瞄准有一定还款能力的刚需族，提供的一种垫付首付的优惠措施，至少对我来说很有帮助。”

　　小刘给记者算了一笔账，该楼盘2016年才能交房，一套90平米的两室，总价是65万元，首付三成是19.5万，现在交2.5万元的首付，剩下的17万元，在两年内付清即可。“这两年内我还没有还贷压力，省吃俭用的话，应该能够攒的差不多。”

　　瞄准刚需缓解购房压力

　　一般情况下，购房者与楼盘签订购房协议后，在一个星期左右时间内就要支付首付款并签订正式购房合同。对于大多数的购房者而言，尤其是刚需者，买房的难点并不是银行的按揭贷款，而是一次性要拿出二三十万的首付款。

　　记者了解到，目前再度开始流行的“首付分期”，实际上是指购房者可以先交一部分的首付款，这样楼盘就可以为购房者保留房源，不会卖给别人，给购房者充裕的时间去筹集所剩下的首付款，以及准备去银行申请办理房贷的事宜。只要在规定的时间期限内(一般是一两个月，长则一年)补齐剩余的首付款，便可顺利签约买房。

　　实际上，分期首付并不是什么新鲜事，“一成首付”、甚至是“零首付”早期出现在北京、上海、广州等一线城市，去年受政策宏观调控影响，许多二三线城市也开始仿效。

　　业内人士表示，开发商采取首付款分期支付，其实是打管理擦边球。它实际是楼盘帮购房者垫付一定比例的首付款，待购房者在约定期限内归还，这种做法对开发商的资金实力要求高。正因如此，有“胆量”开展这一业务的楼盘不多，有的楼盘是拿出整个项目中的一部分来做分期首付。

　　海投国际投资有限公司副总经理苏风彦认为，低首付对于市场而言是一种很好的手段，它可以解决开发商资金短缺的困境，提高购房者的积极性，增加成交量，促使房地产市场的活跃。

　　业内提醒：购房者需谨慎出手

　　对于部分开发商推出的这种促销方式，究竟是给购房者的“馅饼”还是“陷阱”，业内其实也有争论。

　　河北易联行房地产经纪有限公司总经理李德兵表示，这种措施必然会增加银行的风险，会带来金融的不稳定。

　　他认为大范围的低首付行为对房地产行业发展是有干扰的。由于市场销售情况的冷清，目前开发商做出这种优惠是为了解决销售问题，但不一定是解决资金问题。

　　业内资深人士王评田认为，如果低首付只是一个阶段性的促销行为，那么对于大多数刚需购房者应该是好事，同时，还能解决开发商销售业绩和回笼资金的问题，但是如果大规模长期低首付，问题是非常严重的。低首付和零首付都是国家明令禁止的行为，因为大规模的降低首付额度，会影响到银行的风险评估体系，会破坏金融业的正常发展。

　　李德兵认为，购房者还是要客观地评估自己的资金状况和偿还能力。如果还不上钱，房子还是会收回去的，这样购房者会面临信用的损失，还要做出相应的赔偿。所以不要盲目地因为零首付、低首付就去买房，应该谨慎。

　　对于看上去很美的“首付分期”，河北功成律师事务所霍继强副主任律师在法律层面给购房者提了个醒：他表示，目前开发商主要通过两种方式操作首付分期，一种是开发商为购房者垫付不足部分的首付款给银行，银行办理贷款手续，购房者再向开发商偿还垫付的首付款；第二种是开发商收取购房者部分首付款，剩余首付款由购房者分期缴纳，待首付款交齐后再向银行办理贷款手续。

　　对于第一种情形，除购房者与银行之间形成贷款合同关系，购房者与开发商形成商品房买卖合同关系外，购房者与开发商之间还另外形成一种借款合同关系，开发商的借款仅是垫付，购房者仍需进行偿还。在这种情况下，购房者必须要注意借款合同所约定的内容，如借还款的时间、数额以及违约责任等，避免因不能及时偿还借款而承担过高违约责任等情形的发生。

　　对于第二种情形，要注意核实开发商及所售楼盘的证照手续等，如开发商将首付款挪作他用或资金链出现问题，购房者将面临很大风险。此外，购房者还应合理安排资金，保证如期支付，最好能约定如未能按期支付，开发商全额退还已付首付款等内容。

　　霍继强律师还建议，购房者要根据自己的需求和财务状况，量力而为，理性购房，不要因门槛降低产生购房冲动，而是自己陷入财务危机和法律风险。

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