教改博弈学区房冷热不均 部分区域降价明显

　　两个月来，教育改革新政对学区房的影响正在不断发酵。

　　最直观的反应就是，最近有媒体爆出北京实验二小周边个别学区房价格暴涨到30万元/平方米。但部分学区房却明显降价，学区房此前只涨不跌的态势一去不返。

　　4月份，北京市教委正式下发通知，要求今年北京市小学免试就近入学，小升初实行单校划片或多校划片入学，并取消延续多年的共建招生。

　　就在今年2月，教育部发文要求19个重点大城市制定方案，确保义务教育阶段就近入学。到2015年，重点大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学；90%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。

　　而“就近入学”的再次强调与共建生的取消，无疑对学区房产生影响深远。

　　冷热不均

　　部分区域降价明显

　　动辄几十万元每平方米的学区房毕竟是个案，记者近日调查走访了解到，学区房整体价格在一些区域确实涨幅明显，但也有些区域价格有所下降。成交量方面亦是如此。呈现出冷热不均的市场。

　　市场的冷热不均表现在，有些区域成交较好，但有些区域则在二手房整体市场的阴霾下一蹶不振。“我们海淀五一小学区域2家门店，5月份以来，半个月时间，做了100多万元的业绩了。上个月也就一两单，这个月以来不断签单。很大一部分都是学区房。”链家地产中介公司一位经纪人告诉中国房地产报记者，该小学是海淀区重点小学。

　　该区域的伟业我爱我家中介经纪人也表示：“最近成交还不错，比如五棵松地铁口附近的六建大院，房子也不是很好，那里的一居室前段时间都卖空了，很多都是家长买了房子就为了落户，也不考虑自己住，所以就买个一居。把孩子户口落在这边后，就出租了。”

　　根据伟业我爱我家市场研究院5月份中上旬对该区域以及实验二小区域的数据统计，客户对学区房相关政策及对区域学区房关注的咨询量比4月份同期增加了两成左右，受此影响，区域交易量比4月份也增长了两成左右。

　　另一个典型的学区世纪城区域则没有如此幸运。世纪城片区内的房源以拥有人大附小入学名额为最大优势，该校是世纪城开发商早些年以教育资助的形式建设的，因此，除人民大学的教师子女外，世纪城的业主子女是主要生源。2012年人大附小收购了片区内的银燕小学，因此，招生范围除世纪城业主子女外，还向周边其他小区扩招。但据该区域一家大型中介门店的店经理介绍：5月份以来，半个多月的时间世纪城区域三家门店总成交不到5套房。学区房咨询很多，但没有成交。

　　“2013年3月份整个世纪城区域成交168套，今年3月只有十几套，4月份也是十几套，5月份到目前也就四五套。”该店经理还表示：“新教改政策并没有给世纪城区域带来明显的升温，持续观望客户越来越多。区域内其他中介也成交很差。万柳是世纪城相邻的片区，成交也很少。据我们了解，整个北京市的学区房，像太阳宫、万柳、世纪城，都不太好，成交量都比较低。”

　　而与成交量相对应的价格方面，一些典型学区房价出现明显降幅。对于日前媒体爆出的天价学区房，史家小学区域一位中介经纪人就表示：“有些房主想报多少就报多少。本来也就270万元的房子，房主报400多万元。只是一个报价而已。最终还是要看成交。”

　　“史家小学高年级部学区房七八万元每平方米，低年级部目前周边均价5.5万元每平方米到6万多元每平方米。最近该区域房价也有所下降，没有外围宣传的那么高。”该经纪人告诉中国房地产报记者。

　　同样降价的还有世纪城学区，据上述世纪城中介经纪人介绍，世纪城学区房能降价7000元/平方米到1万元/平方米。此外，记者还从中介公司了解到，之前成交相对较好的五一学区住宅价格也有明显下降，前几个月均价5.8万元/平方米到6万元/平方米。现在成交价基本都在5.2万元/平方米左右。

　　“以前中介估价每平方米七八万元，但是现在已经降到每平方米6.5万元了。”一位在中关村(000931,股吧)一小、三小百米之隔拥有房产的业主告诉记者，从中介反馈的信息来看，一些热点学区房的降温除了受到今年二手房整体市场低迷的影响，新教改政策的推出也让很多准购房者心生疑窦。

　　今年以来，很多知名学区房价下降。从史家小学区域的成交价格来看，伟业我爱我家市场研究院为中国房地产报提供的独家数据显示，自今年1月份以来，区域均价逐月下滑，由1月份的72523元/平方米一直下降到4月份的62405元/平方米。

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹分析，目前整体趋冷的楼市也有效遏制了学区房的疯狂升温，房价并未出现明显上涨，因为整个楼市状况都不太好。四五月份学区房成交下行的特点还是比较明显。受整个宏观楼市影响还很大。房价有所上涨片区，涨幅一般也都在个位数。

　　从今年学区房成交的整体情况看，2013年和2014年全市现阶段还缺少准确的数据统计口径，但根据伟业我爱我家市场研究院掌握的数据以及经纪人的反馈来看，今年成交量低于去年水平两成左右。

　　政策多变

　　市场大势影响

　　如果按照“就近入学”与取消共建生的思路，在很多业内人士看来学区房的作用无疑会被放大。但从目前记者调查以及掌握的数据来看，学区房市场仍然与二手房市场整体宏观走势一致，目前处于下行阶段。

　　这种量的低迷与部分区域价格明显下滑的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一是与现阶段楼市整体低迷的情况有关，二是与今年北京教育系统改革，学区资源调配有关，相关具体政策逐步推进，造成购房人因政策和风向不确定而形成的观望。史家小学附近的链家地产中介公司经纪人也表示，周边学区房价下降的原因一方面是受整体二手房市场低迷影响，另外，新的教育改革提出教育均衡，不好的学校变好了，像史家小学这种好学校学区房反而会降一些。

　　胡景晖认为，对于学区房来说，其市场成交价依然高于同区域类似房型的非学区房。价格走势上看，与整个二手房市场价格变动情况类似：都是1月份位于高位，2月份小幅回落，3月份惯性冲高，4月份小幅回落，呈倒N字型。其变动情况和楼市价格整体的变动情况关联性是基本一致的。

　　此外，业内人士认为，教育改革最近几年不断出新，现阶段的教育政策多变，今年涉及学区资源改革，大家都知道会存在一些变数，但都不知道到底还会涉及哪些变化。不清楚精准的学区资源怎么去分配。特别是目前各学校招生计划，划片范围都没有公布，又实施了新的统一入学系统，很多情况存在变数，也导致观望情绪的蔓延。

　　尽管今年出台新的教改政策，坚持就近入学，但并不是离名校近就能上名校。事实上，学区的划分是教育部门根据当年区域内适龄学生的数量合理分配教育资源。而且，各学校对口的楼盘和小区可能会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，学校划片范围每年都要进行一些调整，往年的招生计划只能供参考，更加大了学区房确认的难度。

　　今年政策出现变化，就连学校也不能给出明确的答案。“原则上在划片区有房就行，但现在都不好说。原来要求是住满3年，但今年政策变化大，明年什么政策还不知道。所以不建议你花过高的消费来争取这个名额。”记者致电一位海淀区重点小学招生负责人时，该负责人直言，虽然说就近入学，但就近它是一个相对的概念，不会说因为离得近就保证在这能上，也许政策还有变化。

　　就近入学的再次重申并没有掀起学区房的热潮，而取消了延续多年的共建招生制度，将划片区以外的共建生堵在门外，学区房是否将成为这部分人群升入名校的渠道？

　　记者最近调查了解到，按照政策，目前小升初已取消共建生，而幼升小虽然没有明确的政策，但目前很多地区已经在逐步取消，很多小学共建单位已经接到取消的通知。所谓“共建”，是指部分大单位和个别学校签有共建协议，学校每年都会给这些单位的直系子女一些升学指标，单位和家长需要向学校交一部分共建费用。其实从2009年，北京市教委就提出，中小学要严格控制“共建”学校数目和学生人数。现在看来亦是大势所趋。

　　但据记者了解，很多已经与名校共建的部委、企事业单位实际上本就在服务片区内，仍可以通过就近入学的方式就读。以航天桥附近某单位为例，据该部委一位内部人士介绍，最早与海淀实验小学有共建关系，但几年前取消共建，即通过交共建费的形式可在此就读，后实行就近划片，该部委本身就在划片范围内，仍可就近入学。

　　因此，取消共建生更多的是遏制了一些跨区域择校的情况。而且，至少从目前的学区房成交以及价格来看，取消共建还没有对学区房交易产生大的促进。

关键词：区域,学区,成交,入学,共建