合生创展多个项目常年未营业深陷囤地恶循环

　　入不敷出

　　一直以来，合生创展坚持港企的开发模式，土地储备巨大，开发周期缓慢，通过土地的高溢价获取高利润率，一位合生创展的销售人员曾经向记者透露，合生创展的一些商业项目之所以进展缓慢主要是在等项目租金价格上涨。“现在租6块，老板不想租了就不盖，等到租10块的时候，盖得快着呢。”

　　据了解，2006年，北京甲级写字楼的平均租金是110元/平方米/月，售价是13000元/平方米，据合生德胜大厦的一位销售人员透露，合生国际大厦的租金均价预计在348元/平方米/月。换句话说，也就是在8年的时间里，合生德胜大厦的租金价格变相涨了3倍。

　　与此同时，在住宅领域，“广积粮”给合生创展带来的是超高的利润率。合生创展2013年业绩报告显示，2013年合生创展的毛利率高达38.3%，远高于行业平均水平。业内人士分析，这主要得益于合生创展土地的高溢价。

　　根据合生创展近三年财报显示，2011年，合生创展的投资物业资产为166亿港元，2012年为165亿港元，而在2013年，投资物业资产则达到了225亿港元。

　　但高额的投入却没有得到足够的回报。根据合生创展2013年财报显示，截至2013年年末，租金收益仅有2.7亿港元。而在2012年，租金收入不足1.4亿港元，再往前的2011年，合生创展的全年租金收入也仅实现约1.5亿港元。

　　“这个收入确实不高，恐怕连资金成本都覆盖不了。”兰德咨询总裁宋延庆说，“而且这是收入，如果除掉运营等成本，亏损是肯定的。”

　　一位业内人士分析，合生创展虽然起步较早，投入也很大，但是一直坚持的“囤地”策略阻碍了合生创展商业地产的快速发展。

　　“通过‘囤地’，房地产企业可以获取土地升值收益，也可以选择在市场流动性宽松的时候开发，逃避流动性紧缩带来的危险，还可以分享中国宏观经济增长带来的增长红利。”亚太房地产研究院院长谢逸枫告诉记者。

　　但谢逸枫同时表示，“囤地”模式也存在着相应的风险。首先，土地长期不开发，占用大量资金，可能导致企业其他项目开发受阻；其次，长期的闲置土地面临着政府收回的压力，与此同时，项目开发周期过长，变数增多，可能出现烂尾等风险。

　　上述业内人士分析合生创展开发模式时表示，早期国内土地市场不是很紧张，还处于协议出让阶段，地价比较便宜，合生创展抓住市场时机，通过收购和关联交易获得了大量地块，土地成本较低。但是随着土地越来越紧张，其他企业发展也越来越快，获取土地资源的优势逐渐消失。

　　值得注意的是，自从2009年以来，合生创展的土地储备一直没有增加，2009年，合生创展土地储备面积从2008年的2566万平方米增加到3020万平方米。此后的多年里，合生创展的土地储备总量一直在3000万平方米左右。2013年一年，合生创展甚至仅在北京上海各拿一地，总面积62万平方米。

　　对此，谢逸枫分析，合生创展这种开发模式将导致合生创展的发展越来越慢。谢逸枫称，在土地成本越来越高的情况下，企业必须通过更长时间囤积土地才能获取高溢价。另外，对于合生创展这种资金实力不是很强的企业，大量的土地囤积之后开发资金难以为继，导致“囤地”越多开发越慢，最终陷入恶性循环。

关键词：项目,土地,北京