多地出台楼市松绑政策 专家称效果尚待观察

　　　10个酝酿救市城市

　　　28个城市库存同比增长

　　继南宁率先打响了救市的第一枪之后，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。在近几月地方政府取消限购的新政纷纷出台之后，央行日前发声力挺首次房贷，来自中央的救市举措也正式亮相。不过业内专家表示，今年以来低迷的房地产市场能否在新的政策利好提振下有所变化，还是有待观察。

　　多地出台松绑政策

　　4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁是第一个由官方正式发布限购调整措施的城市，打响了“救市”第一枪。

　　5月16日，扬州住房公积金管理中心相关人士表示，扬州住房公积金“又提又贷”政策，将于5月20日恢复，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。至此，“救市”的城市已达7个。根据统计，加上扬州，目前“救市”城市已经增加至7个，其余6个包括广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州。

　　对于地方政府救市行为，中金公司和瑞银证券均表示，如果未来房地产活动进一步下滑，可能会有更多地方政府出台“救市”政策。其实，在地方政府相继出台各种救市政策的同时，央行副行长刘士余亦在5月12日召开会议时表示，要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有7个，其中包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。除了政府明确发文的城市以外，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。厦门传言限购政策松绑，放开“补税买房”，外地户口一次性补交一年个税，就能获得在厦门买房资格；佛山也有传言限购将放松，现在外地户口能买社保，以获得买房资格。而在广东，佛山的取消限购探索在媒体曝光后迅速“见光死”，也显示地方政府在拿捏调控尺度上的谨慎和纠结。

　　高库存成主因

　　中原地产数据显示，全国35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象，其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这3个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

　　“这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。”张大伟称。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价适度回落，并逐步回归理性，不管是对市场的健康发展，还是对购房人而言都是好事。但随着越来越多的城市房价回落势头的开启，尤其是一些三四线城市已出现项目滞销、项目烂尾、开发企业倒闭的情况下，避免市场的大起大落则迫在眉睫。一方面，要避免楼市政策180度大转弯，由限购全面转向救市，重蹈2008年至2009年楼市调控的覆辙。另一方面，也要避免无所作为，任由楼市持续下行，危及整个宏观经济的运行。

　　著名经济学家马光远表示，从中国房价的基本逻辑看，过去推动房价上涨的几大引擎，无论是货币超发，还是基本的供求规律、经济高速增长、土地财政以及人民币升值因素，都在悄然发生逆转。从住房供需看，过去10年房地产的大跃进，中国住房供需已经基本平衡，一二线以下城市住房过剩也已成为事实。

　　效果尚待观察

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，在市场成交短期内难现起色的情况下，个别城市的政策放松落地将引发后续诸多二三线城市跟进。但是，不同于2008年市场受外围金融危机影响步入全面下行通道，本轮市场转冷更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累。虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。

　　“无论地方政府是否愿意承认，在经济活力下降、财政收入缩水的情况下，类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度。”中国房地产学会副会长陈国强说，在调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下，这些救市行为对楼市的影响十分有限，也很难提高需求、提振市场价格。马光远表示，从救市的时机而论，不能房价一出现调整就救市，这样只会让房地产的风险继续积聚。