楼市拐点来了吗？

　　中国楼市的拐点来了吗？无数个声音在问。

　　2014年楼市开局，人们对于楼市是否进入拐点的争议再度白热化，可是楼市“拐点”却始终若隐若现难觅真容，空留下专家与地产大佬打赌的一地鸡毛。

　　而对于大型房企来说，加入这场口水仗，不如静下心来，强身健体，抓住楼市洗牌的大好时机，进一步做大做强，提高行业集中度。

　　激辩拐点论

　　在疲弱的市场成交面前，唱空派这回占了上风。

　　据克而瑞的统计数据显示，今年1-4月，全国各线城市成交同比去年全线下跌：一线城市跌幅最大，跌幅为37.10%；二线城市成交跌幅较小，跌幅为19.93%；三、四线城市跌幅再次之，跌幅为19.40%。

　　在这些城市当中，北京和杭州等城市的成交近乎腰斩，而中西部市场的成交相对稳健。

　　另一个让看空派拿来说事的数据是“五一”当周全国33个重点城市的商品房周成交面积环比降幅达18%，成交呈现继续回落态势。

　　恰在此时，万科集团执行副总裁毛大庆之名发布的《全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》的言论才会在全国引起轩然大波。这被人理解为毛大庆看空楼市，并为看空派大加利用，在网上风传，一瞬间就将整个房地产江湖搅得沸沸扬扬。

　　在唱空者看来，这些数据已经证实了中国楼市已经步入了拐点，甚至有人认为，楼市即将崩盘。

　　从杭州降价危机，到“五一”城市销量大跌，从奉化兴润资金链断裂到光耀地产出现资金链危机更加大了人们对于楼市拐点的判断，房地产各个端口呈现了深幅调整的迹象。

　　楼市看空派来势凶猛，但是市场上并没有形成一边倒的势头。

　　对楼市乐观的大有人在。

　　5月5日，万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息,否认全面看空内地楼市,并称毛大庆言论是在警示楼市可能存在的风险,以便加以防范。郁亮认为，虽然中国楼市的黄金时代已经过去，轻轻松松谁都能赚钱的现象也不会持续，但房地产目前还是白银时代，仍有很大的发展空间，因此没必要对中国楼市过于悲观。房价持续下跌的可能性也不大。华远地产董事长任志强、保利地产广东公司董事长余英即是乐观派的代表。在任志强看来，虽然今年房地产销售增速下降，但并不可怕，在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势并不会变。

　　余英甚至表示，楼市在15年内不会出现拐点，还有10-15年的发展期。

　　绿地集团董事长张玉良也认为，楼市“崩盘”论言之过激，目前全国市场出现了明显的分化，一线城市还是持乐观态度，刚需旺盛，降价空间不大。部分三、四线城市降价压力较大，有可能引发连锁反应，部分房企会因房价和地价下跌引发系统性风险。但并不能由此认为整个楼市“入冬”。

　　辩证看待市场数据

　　在近十年的时间里，中国房地产以近乎野蛮生长的速度飞速发展，也随之产生了足够丰富的议题。在诅咒与歌颂齐飞、唱多和唱衰共存的语境中，“拐点”一直是一个高频率词汇。

　　当下楼市确已呈分化态势，各地冷热不均，风险固不可忽视，可是来自房地产界的不少人士认为，危机亦不宜放大。

　　面对看空派的观点，一众行业内的专家认为，市场只是正常的调整，合理的回归，“拐点论”和“崩盘论”都为时尚早。

　　中国房地产协会副秘书长何琦则表示，目前谈楼市拐点来临言之过早。何琦认为，价格和成交量在10%以内的波动都是正常的，除非全国楼市价格降价20%以上，才能说“拐点”来临。

　　社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞同样认为，现在房价下来一点，也是一种正常的、合理的回归。目前舆论中流传的“拐点论”、“崩盘论”都是过去口号的重现，崩盘是不可能的。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则依据楼市的销售数据分析，市场看空的预期并不是没有依据，从销售数据及市场预期来看，国内楼市成交回调之势已经确立。但楼市降温并不等于房价一定会出现总体下跌，或者跌幅比较大的现象，它是一个区域分化、项目分化的趋势。市场现在还不是“崩盘”的节奏，中国的宏观经济、货币政策、商品住房市场的供求情况，都决定了目前楼市是一个短周期调整，预计一年半时间基本上可以接近底部。

　　如果说专家的言论口说无凭的话，那么对于数据的客观分析也许能让人信服。

　　深圳世联地产顾问有限公司在分析今年“五一”期间，全国的销售状况时发现，虽然“五一”期间全国成交大幅下滑，但是近千案场客户上门量回升至今年最高水平，远远高于2008年、甚至高出2011年16.9%，表明客户购房意愿远没有市场预期的低落。但受信贷紧缩、唱空舆论等多种因素的综合作用，市场观望情绪不减，房价下降预期强烈。

　　世联地产称，回顾2008年、2011年两轮调整中，成交同比下跌周期经历了14和10个月。历史走势表明，价格越快探底、成交量越快实现筑底反弹。

　　来自亿翰智库的数据也显示，4月房地产市场同比虽然出现明显的下降，但是环比已经呈现明显的企稳迹象。究其原因是2013年是历史上的成交高峰期，因而2014年很难从同比数据上有较大幅度的提升。从一线城市的成交量来，4月，上海和广州的销量同比为正增长，分别为26%和22%；环比3月的销量也有正向增长，分别为22%和8%。只有北京的成交面积同比大跌40%，环比也下跌31%(受自住型商品住宅入市的影响较大)。

　　而从企业的销售数据来看，1-4月，万科、碧桂园、恒大地产、富力地产、雅居乐的销售额均实现了不同程度的增长，其中碧桂园销售额大增78%，前4月，富力地产的销售额同比大增51%。

　　另一个有说服力的数据是：尽管受信贷收紧等因素影响，2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期，但我们看到上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市，TOP50企业金额、面积集中度实现稳步提升。销售金额方面，相比于去年同期，2014年第一季度，TOP10企业从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。面积集中度方面，相比于去年同期，TOP50企业也有不同程度的提升。

　　市场脱胎换骨前奏

　　2008年楼市的下跌，主要是受到全球金融危机的影响，房企资金链失守，房价呈现断崖式下跌；2011年楼市的下跌是调控政策乱棍下的短暂调整，而2014年年初楼市的整体性调整，是在一年多来政府没有出台过大型楼市调控政策之下出现的，是市场自发产生的结果。这也让人好奇，过去的十年，楼市陷入了愈调愈涨的怪圈，房价十年涨了十倍。

　　楼市新一轮的调整之下，是否会引发中央政府的统一救市。答案是否定的，因而按照住建部“双向调控”的思路，全国一刀切的救市行为将不再会发生，取而代之的是地方政府根据自身的市场情况，自我调节。

　　4月份以来，无锡、南宁、天津相继放宽限购政策；最新的消息是郑州也加入了救市大军，为房贷担保。截至5月11日，2014年4月份以来，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。

　　当然，符合“双向调控”的精神，佛山在高明部分区域试点放松限购政策后不久，就被通知暂缓执行楼市限购松绑。当然，在“双向调控”的思路下，一线城市仍将继续限购，而采取增加供应的思路。日前，国土部就宣布将暂停对外公布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。但是对于一线城市，要调增并公布住房用地供应计划。

　　从目前来看，撇开“拐点”论不说，中国的房地产市场正在经历一轮从政策主导的楼市调控向市场主导的自我调节的转变，市场正迎来一次脱胎换骨的转变。

　　而在这一轮转变过程中，企业的经营思路也将随之而转变。对于大型房企来说，市场的调整，将是兼并重组、做大做强的好机会。