三大融资渠道收窄 房地产行业或迎并购潮

　　G.G制图

　　国内楼市正经历新一轮压力测试，一度“不差钱”的房企开始慌乱。

　　在多家第三方机构的数据中，海外融资、再融资开闸以及银行信贷等，这些曾被大小房企寄予厚望的资金渠道，如今“输血”能力大为减弱。据时代周报记者了解，房企海外融资正面临越来越高的成本压力，而为规避房地产市场的风险，近来银行收紧房地产领域贷款，并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待。

　　近期，监管层更是要求银行做好不良贷款防控工作，合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。在可预见的未来，房企的融资路途并不平坦，尤其是中小房企要做好过冬准备。“整个市场在用短期的资金来支持长期的投资项目，这样的风险，已从金融体系向地产行业延伸。”

　　北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示，“下半年，中小型房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，”而大型房企由于提前储好了粮，将在新一轮楼市洗牌过程中获益。

　　大小房企资金面分化加剧。据同花顺iFinD数据显示，沪深两市141家房企中，今年一季度末资产负债率从去年末的64.24%增至64.38%，有22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至达到93.56%，去年末仅19%的企业在80%以上。

　　事实上，业内认为超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴，已有48%的企业高于这个“警戒线”。

　　资金收紧对开发商的影响将会加剧“马太效应”。据时代周报记者了解，此前的地产资金面偏紧时，曾给很多地产公司带来高速发展的机会。保利、SOHO、融创都曾经因为在熊市中大举并购大量地产项目而在之后的数年时间，迎来高速发展的黄金期。

　　接下来，国内房地产业或现大规模并购潮。“在我的记忆里，2012年房地产行业的并购宗数是全行业最高的。我预计，今年的并购宗数还会再创新高，房地产依然会是企业并购的重点。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

　　海外融资规模急刹车

　　作为近年国内多数房企最倚重的资金渠道，海外融资市场陡生变数，险象环生。

　　中原地产日前发布的数据显示，截至今年4月27日，中国内地房企海外融资总额合计为186.13亿美元，略高于去年同期的183.5亿美元。但需要注意的是，今年1-4月海外融资额呈逐月递减趋势，分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元和14.74亿美元，其中4月以来的融资总额，更有可能成为去年12月份20.3亿美元以来的新低点。

　　备受房企追捧的海外债券市场，也出现近两个月时长的“空窗期”。时代周报记者发现，今年4月中旬，保利地产发行5年期5亿美元债券，而此前的一笔则要追溯到今年2月下旬，是新鸿基发行的10年期3亿美元债券。

　　去年此刻，众房企海外“圈钱”的热度，正往顶峰攀升。中原地产数据显示，在去年前5个月，国内房企斩获的430亿元海外融资额，已超2012年全年水平。2013年全年，国内房企海外融资总额高达552.24亿美元(折合人民币3369亿元)，创历史新高。

　　“这几年，房企之所以热衷海外融资，一方面是受到全球低息环境的影响，过去几年海外资金成本远低于内地，如万科之前发行的8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；另一方面，海外融资期限往往能达到五年以上，长于内地银行开发贷款期，”上海某房企高层人士张先生对时代周报记者如是说。

　　但他也坦承，出于接下来融资成本提高的预期，有想法的开发商在去年年底和今年年初就有很多动作，基本完成了海外融资低成本档口期的“储粮”动作，这也是去年海外融资额大幅上涨的原因之一。

　　盛况难复，对于海外融资的下一步，市场难以乐观。

　　“人民币贬值，美元转为强势，这导致房企海外融资难度越来越大。”北京楼市知名分析师张大伟向时代周报记者表示，美联储加快退出QE，楼市调整愈发明显，又一扇房企融资大门处于逐渐关闭状态。年内海外融资成本回落可能性不大，融资总额有可能低于去年，“这对房地产市场影响非常不乐观。”

　　危险的是，不仅中国房企难以从海外资本市场上获得资金，一些部分瞄准中国房地产的海外基金产品募集也面临困难，不得不放弃。4月26日，高富诺基金CEO雷纳透露，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，该基金原本计划募资规模为5亿美元。

　　不仅如此，近日野村、瑞信、摩根士丹利等多家外资投行也纷纷发布报告，称“看空”内地楼市，认为大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，内地楼市将面临调整。

　　诸如此类的撤资动作和看空论，背后究竟是避险还是做空，目前市场并没有定论。但值得肯定的是，如果国际热钱持续流出中国市场，这更加会加剧房企“钱荒”窘境。

　　再融资开闸或蒙上阴影

　　视线转回国内。

　　去年年中，再融资大门的重新开启信号，对于处在宏观调控漩涡之中的房企来说，无疑如久旱逢甘霖。“资本盛宴”带来的神经亢奋下，沪深两市房企密集抛出再融资计划，涉及超1200亿元投资计划，投资范围也从“旧城改造”扩展至住宅、商业地产，甚至是旅游地产。

　　但据时代周报记者不完全统计，3月中旬再融资正式开闸以来，仅有10家上市房地产企业合计超过230亿元融资计划被证监会放行，仍有近千亿规模的房企再融资方案在排着长龙。

　　持续下跌的股价，部分房企不得不主动“撤单”。4月28日晚间，招商地产发布公告称，因自去年以来公司股价一路下挫，截至4月25日，收盘价为17.2元/股，较2013年11月公布的再融资方案中的发行底价26.92元/股，折价36.11%，股价因素使再融资方案的实施基本不具备可操作性，最终决定向证监会申请撤回。

　　有相关报道指出，招商地产此次再融资失败是国土部亮了“红灯”。在今年3月份的业绩发布会上，招商地产董秘刘宁就曾提到，公司定向增发方案的土地核查仍在国土部审核，但由于公司规模大，核查范围广，涉及100多个项目，因而所需时间也相应较长。刘宁在近期接受采访时坦承，“确实没有获得国土部的审核结果”。

　　银河证券房地产行业首席分析师赵强也认为，从审核过程上看，目前上市房企再融资政策更利于项目少的中小型房企，对大公司不利。

　　不过刘宁强调称，未通过国土部审核，并不是最主要原因，“因为股价倒挂增发计划实施不了，不撤销就进行不了别的计划，所以才主动撤销。招商地产会尽快调整方案，重新提出申请。”

　　而在此前，荣盛发展也因股价倒挂取消再融资计划。荣盛发展在今年1月份公告称，由于股价倒挂，未来发行将面临较大的销售压力，申请撤回45亿元再融资方案。

　　据时代周报记者不完全统计，截至5月12日，受房地产市场利空影响，金科股份、中天城投、华丽家族、西藏城投等多家再融资方案待批的企业，均存在股价倒挂的尴尬局面。

　　有上海区域券商人士对时代周报记者说，按照现在的股价来看，房企即便愿意更改价格，改后的定增价格肯定要低于股市现价，这种情况会损害公司大股东权益，得不偿失，公司未必会选择这种做法。若不选择更改再融资方案，方案搁浅可能性激增。

　　银行贷款向大房企倾斜

　　在房企最传统的融资渠道中，银行贷款依旧占据相当大的比重。在一份克而瑞对100家重点监测房企融资的统计报告中，今年4月份，银行贷款是房企融资的主要途径，融资规模占比达到57%，远高于去年同期35%的占比。

　　但在市场分化下，有限的贷款资源向主流房企进一步倾斜。“如果把开发贷款、住房按揭以及房地产供应链金融计算在内，房地产类贷款在银行总贷款规模占比已经达到很高的水平，部分股份制银行甚至达到40%-50%，银行本身就有降低地产类贷款占比的冲动，”礼德财富CEO洪凯彬介绍称，银行在挑选客户的时候，更为谨慎，大型房企较以往更受欢迎。

　　全国房地产商会理事李骁告诉时代周报记者，据他了解，从去年下半年起，越来越多的银行察觉到房地产市场隐藏的风险，并从今年开始统一收紧房地产类贷款，销售规模较小以及主要布局在三、四线城市的房企已经被银行挡在门外。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则透露称，前几天他刚和一家银行行长交流，现在银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业，这批企业获取贷款的条件仍然较为宽松，对于百强以外的房企而言，银行会根据不同的项目评估决定是否放款。

　　“银行放款的确很恼火，节奏变慢，程序繁琐了很多，”重庆某房企董秘对时代周报记者介绍称，现在银行放款考量因素很多，土地价格、目标客户、开发进度甚至降价可能性这些都要重点考虑。此外，开发贷款的利息成本普遍要较基准利率上浮20%-30%。

　　银行的态度立场，直接影响到其他金融机构的判断。在3月底的“2014房地产金融研讨会”现场，里里外外围着很多人。以往多是金融机构来找项目，而这次却是来打探发展趋势。一家房地产基金人员表示，过来就是来看看形势的。在房地产形势尚未确定的情况下，谁也不敢轻易下手，“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资。”另一家基金人员则表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。

　　据时代周报记者了解，民间高利贷与信托融资是中小房企为数不多的融资渠道，前者的月均利息高达3%-4%，过高的利息成本导致企业往往只能用于应付短期资金周转，后者的年化资金成本在18%-20%，尽管低于民间高利贷，但在房地产行业利润下滑的大趋势下，足以吞噬企业的利润。

　　光耀地产，就是此轮房地产调控之下中小房企艰难求存的缩影。仅今年3月以来，被曝光的中小房企资金链断裂的案例就有10余起，按照业内预判，下半年不少中小房企资金链断裂的现象或将会更频繁发生，难逃破产或被收购命运。