央行喊话保房贷信号意味浓 房贷后市或轻微放松

http://www.hebei.com.cn 2014-05-15 10:05 长城网
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  央行周一召开住房金融服务专题座谈会,要求商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价,及时审批发放符合条件的个人住房贷款。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡现象的背景下,我国金融调控部门首度发声,力保首套房贷需求。

  央行此次喊话的一个大背景是,楼市惨淡的同时房地产贷款增速亦出现回落势头。自去年底资金面紧张导致“房贷荒”以来,除开已经停止个人住房贷款业务的平安、民生、花旗,一般银行都不再接受公积金加商贷的组合贷,只做纯商贷。而且,根据某研究中心近期对全国22个城市的69家银行分支机构的电话调研,房贷利率优惠几乎不见踪影,仅2家银行还有优惠利率;近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%(6.9%/年)到10%(7.2%/年),个别上浮20%(7.8%/年)。而即使有银行利率相对低,放款速度却极慢,审批后至少两个月方能放款。根据央行报告,今年一季度末,房地产贷款余额为15.42万亿元,同比增长18.8%,增速较上年末低0.3个百分点,这是房地产贷款增速在连续多个季度上升后的首次回落。

  央行副行长刘士余强调支持房贷要“讲政治”。在表述中,他指出金融机构要理解社会底层人员的生存压力,要有社会责任感,可以理解为对刚性需求的保护。不过,对于“讲政治”的内涵,亦很难令人相信仅限于保护刚需,业内更多观点倾向于与美林美银的解读相似———他们需要关心社会稳定以及今年7.5%的经济增长目标。

  今年以来,楼市一片惨淡。根据5月13日国家统计局的数据,1-4月的商品房销售面积同比下降6.9%,降幅比1-3月份扩大3.1个百分点,其中住宅销售面积下降8.6%。此情此景之下,与房地产市场通过土地财政紧密相连的地方政府纷纷赤膊上阵出招“救市”,但地方政府的立场一向明确,且无论是变相放宽限购、放松公积金贷款、实行契税优惠或是加大力度推地等等方式,在看空预期与银行限贷下都无法起到明显的实际效果。此时,所有目光都投到了中央的表态上,而银行的限贷也成为绝对的焦点,这就是为什么北京一传出9折房贷的消息旋即引起大量关注。而此次央行喊话,确实涉及到缓解目前的限贷状况,无论其初衷如何,实际结果都会释放出“救市”信号。因为中国经济与房地产市场的关联度很高,而刘士余亦明确强调“个人住房贷款有经济增长的稳定功能”,很容易产生稳住房地产市场以稳住经济的揣测。况且,对于开发商而言,若个贷松绑则有助资金回流,即使只是原则性表态亦有降低政策风险的效果,有助其通过银行的授信评审,间接有助于获取开发贷。

  然而,即使商业银行头顶“商业”二字未必全然符实,亦不妨碍他们在表面“讲政治”的同时实质上“讲商业”。从去年底开始,银行再度陷入资金紧张,直至现时保本理财产品年化利率都在5%-6%的高位徘徊,可见紧张程度,而由于存贷比限制,今年银行又出现存款搬家状况,资金紧张程度进一步加剧;融资环境偏紧且违约传闻不断的情况下,在固定的贷款额度内,银行自然会倾向于投放去收益更高的领域。更何况个贷不仅微利甚至无利,目前房地产市场不景气的前提下风险更是走高,中国银行三河支行房贷部门相关负责人直言:“房价太高了,我们认为,目前的房子根本不值这么多钱。”通俗地解释了银行的风险偏向。如农商行出现的9折个贷更多是出于小银行扩展市场的策略需求,就资金状况与风险偏好而言,从商业角度大部分银行都会逃避个贷。

  更重要的是,本次央行并未提出具体的额度约束,并强调银行“保本或微利就好”。那么,定价权仍掌握在银行手中,根据现时银行实行优惠利率即会亏损的说法,最有可能是维持现状,或作出轻微放松。至于放宽限贷对刚需者的影响,远远及不上对市场预期的影响来得大,如看涨的一线城市“笋盘”,没有个贷优惠亦难将潜在刚需群体挤出市场;而对于三四线城市而言,目前的惨淡状况下,即使7折优惠重现亦未必会改变刚需者的观望状态。

关键词:房贷,银行,贷款,央行,信号

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稿源:南方都市报
责任编辑:何震
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