央行喊话保房贷信号意味浓 房贷后市或轻微放松

　　央行周一召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡现象的背景下，我国金融调控部门首度发声，力保首套房贷需求。

　　央行此次喊话的一个大背景是，楼市惨淡的同时房地产贷款增速亦出现回落势头。自去年底资金面紧张导致“房贷荒”以来，除开已经停止个人住房贷款业务的平安、民生、花旗，一般银行都不再接受公积金加商贷的组合贷，只做纯商贷。而且，根据某研究中心近期对全国22个城市的69家银行分支机构的电话调研，房贷利率优惠几乎不见踪影，仅2家银行还有优惠利率；近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%(6.9%/年)到10%(7.2%/年)，个别上浮20%(7.8%/年)。而即使有银行利率相对低，放款速度却极慢，审批后至少两个月方能放款。根据央行报告，今年一季度末，房地产贷款余额为15.42万亿元，同比增长18.8%，增速较上年末低0.3个百分点，这是房地产贷款增速在连续多个季度上升后的首次回落。

　　央行副行长刘士余强调支持房贷要“讲政治”。在表述中，他指出金融机构要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任感，可以理解为对刚性需求的保护。不过，对于“讲政治”的内涵，亦很难令人相信仅限于保护刚需，业内更多观点倾向于与美林美银的解读相似———他们需要关心社会稳定以及今年7.5%的经济增长目标。

　　今年以来，楼市一片惨淡。根据5月13日国家统计局的数据，1-4月的商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.6%。此情此景之下，与房地产市场通过土地财政紧密相连的地方政府纷纷赤膊上阵出招“救市”，但地方政府的立场一向明确，且无论是变相放宽限购、放松公积金贷款、实行契税优惠或是加大力度推地等等方式，在看空预期与银行限贷下都无法起到明显的实际效果。此时，所有目光都投到了中央的表态上，而银行的限贷也成为绝对的焦点，这就是为什么北京一传出9折房贷的消息旋即引起大量关注。而此次央行喊话，确实涉及到缓解目前的限贷状况，无论其初衷如何，实际结果都会释放出“救市”信号。因为中国经济与房地产市场的关联度很高，而刘士余亦明确强调“个人住房贷款有经济增长的稳定功能”，很容易产生稳住房地产市场以稳住经济的揣测。况且，对于开发商而言，若个贷松绑则有助资金回流，即使只是原则性表态亦有降低政策风险的效果，有助其通过银行的授信评审，间接有助于获取开发贷。

　　然而，即使商业银行头顶“商业”二字未必全然符实，亦不妨碍他们在表面“讲政治”的同时实质上“讲商业”。从去年底开始，银行再度陷入资金紧张，直至现时保本理财产品年化利率都在5%-6%的高位徘徊，可见紧张程度，而由于存贷比限制，今年银行又出现存款搬家状况，资金紧张程度进一步加剧；融资环境偏紧且违约传闻不断的情况下，在固定的贷款额度内，银行自然会倾向于投放去收益更高的领域。更何况个贷不仅微利甚至无利，目前房地产市场不景气的前提下风险更是走高，中国银行三河支行房贷部门相关负责人直言：“房价太高了，我们认为，目前的房子根本不值这么多钱。”通俗地解释了银行的风险偏向。如农商行出现的9折个贷更多是出于小银行扩展市场的策略需求，就资金状况与风险偏好而言，从商业角度大部分银行都会逃避个贷。

　　更重要的是，本次央行并未提出具体的额度约束，并强调银行“保本或微利就好”。那么，定价权仍掌握在银行手中，根据现时银行实行优惠利率即会亏损的说法，最有可能是维持现状，或作出轻微放松。至于放宽限贷对刚需者的影响，远远及不上对市场预期的影响来得大，如看涨的一线城市“笋盘”，没有个贷优惠亦难将潜在刚需群体挤出市场；而对于三四线城市而言，目前的惨淡状况下，即使7折优惠重现亦未必会改变刚需者的观望状态。

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