保定不敌京西商务布局 “副首都”花落谁家尚待观察

　　“五一”期间，保定楼市不仅没有迎来如业主所愿的火爆场面，而且遭遇几乎无人问津的冷清。据调查显示，四月初，保定楼盘每天的成交量大约为三四十套，甚至五六十套，而“五一”期间的成交量却不超过10套，部分楼盘甚至零成交。

　　保定楼市如此大起大落，缘于2014年《京津冀蓝皮书》的发布。蓝皮书发布后，保定被指将成为首都北京的副中心，承接北京的居住、医疗、教育等功能，以缓解人口压力。

　　然而，保定将成为副中心的说法一直未得到官方确认，相关功能疏解规划细则也未出台，因此，保定将成为“副首都”这一说法也就不了了之。房价投机也因此退潮——“五一”黄金周，投机泡沫严重的保定楼市随之减热。

　　此类现象，却不只出现在保定。据中原地产首席分析师张大伟分析，北京市通州区也曾因“次中心”概念导致投资购房占比高达4成。同样，通州区房价在政策调整后被大幅下调。

　　“北京城需要疏解，京津冀一体化也的确是可行方案，只是一方面津冀地区短期内难以承接京城的产业；另一方面，北京的重点产业如金融产业以及互联网产业也无法迁出。”相关人士表示。对此，北京社科院副院长赵弘也表示认同，“目前北京的首都功能很难搬迁。”

　　“副首都”花落何家暂且不论，产业布局在北京市内的调整却一直在进行。

　　2013年上半年北京市经济工作会议明确指出，未来将大力发展互联网金融产业。石景山将依托中关村科技园区形成建筑规模约20万平方米的互联网金融产业基地。最终，将吸引传统金融机构的电子、信息、数据事业部，以及专业化互联网金融机构。

　　今年3月，中国保监会与北京市政府印发的《关于加快推动北京保险产业园创新发展的意见》提出，将在京加速打造以保险产业为龙头的国家级金融创新示范区。同时，保监会和北京市政府下发“十五条”，助力国家保险产业园顺利推进。据称，将入驻中国保险园的有中国人寿、中国平安、泰康人寿等大型险企。

　　除此之外，京西一些重点商务项目也开始启动。比如金融街(长安)中心的亮相，其紧邻长安街，总体量约38万平方米，将借助长安街的优势承接中心城区的金融中心和经济中心功能。有专家称，相比于产业布局，政府职能部门在京津冀之间的流动、北京各区域之间内部的产业流动，更为活跃和频繁。京西商务区优越的区位、庞大的发展规模，都是承接北京重要产业的得天独厚的条件，包括已有的保险业，金融业和互联网业。

　　商业地产专家、高和资本董事长苏鑫则认为，从楼市投资角度讲，拥有产业布局前景的商务地产具备比住宅地产更好的投资属性。这在某种程度上是因为商务办公物业的投资建立在租金回报的基础上，有切实可依据的投资回报数据；产业支撑则是租金收益的最好保障。“一般而言，如果不考虑物业增值，只以租金收入来衡量的话，投资住宅的年回报率一般只有2%，而商办物业则可能达到6%-7%，一些发展迅猛的新兴商务区甚至可能达到10%。”苏鑫表示，“考虑到楼市调控及供需关系变化，地产物业增值的速度近几年趋于放缓，而植根于投资回报的理性投资也越来越重要。”

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