一线楼市5.1成交跳水 京深跌超80%佛山地王半价出售

　　在银行信贷收紧的影响下，降价潮从年初起在国内楼市蔓延，万科等龙头股一季报表现不佳，楼市预期持续走低。即使五一期间华南一些楼盘兴起“零首付”这样的大力促销活动，也难以阻挡国内一线城市成交大跳水的颓势。大中城市个别楼盘出现大降价，反腐使高端楼盘去化面临双重夹击。

　　整理统计，今年5月1-2日，北京一手住宅成交106套，去年成交803套，深圳今年同期仅21成交套，去年成交130套。两城市成交量均同比下跌80%以上。广州以及上海两地房企则是加大了促销力度，上海5月打折盘环比增加36个，折扣数量明显增多，部分中高端项目折扣50-100万元左右。

　　更有甚者，华南地产开发商雅居乐2010年5.25亿元拿下的佛山“地王”日前部分特价单位仅售每平米8000多元，几乎相当于去年最高价位的一半。地产界人士去年就曾预计，参照地价等成本计算，其售价至少达到每平米1.3万元够保底。今年春节期间雅居乐的促销被业内指系该司700亿销售目标压力所致。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，大中城市个别楼盘大降价意味着当前部分城市存量大，定位高端楼盘去化压力加剧。银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响整个市场“金三银四”的成交量表现欠佳，一线城市房价上涨幅度放缓，房企应上半年“平价跑量，现金为王”。

　　中国指数研究院公布的4月百城价格指数报告显示，4月100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。

　　在房价显现走低趋向的同时，开发商继续折价促销。据搜房网数据，5月广州155个推出优惠促销的楼盘之中，有17家推出“零首付”和“低首付”活动。深圳中介公司中跃地产声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。除广深外，惠州这类非一线广州城市也出现开发商垫付的所谓“零首付”。

　　但降价等各类促销此前就没能让楼市有多大起色，令人难以乐观预期今后有多少实效。国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。

　　楼市遇冷直接影响房企业绩。目前已公布一季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1-3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示，一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;净利润为15.29亿元,同比下跌5.23%。金地一季报净利润更下跌70%。

　　截至4月29日,在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影响,有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。

　　近日据称系万科副总裁毛大庆本人在建策沙龙上的讲话特别提到，

　　商品房环比供应大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。

　　反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。

　　银行贷款政策变化方面，该讲话更是指出：

　　今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你。

　　一季度拜访20多个行长发现，今年一季度银行没有房贷的任务，以前都有。

　　该讲话认为：

　　从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的。

　　中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。

　　在有些城市，这一轮房地产非政策性调控的萧条可能会使该市房地产长期难以反弹。

　　而即使是毛大庆上述讲话中认为房价高得“太蹊跷”的北京，近来市场增长也在放缓。链家地产市场研究部数据显示，扣除保障房后，北京纯商品住宅的成交量与均价4月下跌超过10%。

　　链家地产市场研究部分析师张旭评价北京纯商品房成交形势称：

　　“与北京二手住宅市场的价格表现一致，纯商品住宅价格逐渐显现下调迹象。如果短期内需求观望没有明显缓解,将会有更多的开发企业启动‘以价换量’的销售模式。”

　　张旭认为,4月份商品住宅成交大幅回落，一部分原因是受到假期影响,更重要的是政策和市场预期直接抑制了大量需求。信贷政策持续收紧使得购房难度不断升级，自住型商品住房政策也吸引了大量购房人群。尤其4月份两个自住型商品住房项目入市,延缓了刚需购房者向商品房市场释放的节奏。

　　下表来自中国指数研究院公布的4月百城价格指数报告。

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