二手房“房龄”引发纠纷 按揭购房更要注意房龄

　　案情：

　　梁女士家住A城某小区，平日里为人友善，没有什么纠纷。

　　2013年初，梁女士收到了一张来自法院的传票，这让她大吃一惊。原来，前不久，梁女士为了改善居住环境，准备将自己名下一套十多年前购买的房改房出售，再加一点钱另外购买一套面积大一点的住宅。

　　当时，梁女士通过一家比较知名的中介公司发布了房源出售的信息，因为价格设置得比较合理，房源挂出没多久，一名姓钟的先生就对该房屋产生了兴趣，并在该中介公司工作人员的陪同下数次前往现场看房。最后，经过一番讨价还价，在原先报价的基础上，梁女士又降了三万元。双方签订了《房屋买卖合同》，并约定买受方在合同签订30个工作日内将房款支付至双方指定的银行监管账户。

　　然而，临近合同约定买受方支付房款的日子，梁女士却接到了钟先生的电话，钟先生表示，他去房屋档案馆调取了该房屋的房产档案，档案上显示该房屋的“房龄”比梁女士告诉他的要多五年，所以要求梁女士降价。事实上，梁女士购买这套房屋也已经是十几年前的事情了，而且当时的房产证上并没有注明房屋的建造年代，因此，梁女士对房屋的房龄也并不了解，梁女士自然不同意对方的要求。没想到，钟先生不但没有按照合同约定支付房款，还将梁女士告上了法庭，要求解除《房屋买卖合同》。

　　庭审

　　原告方钟先生认为：被告梁女士隐瞒案涉房屋实际建造时间的情况，对购买该房屋产生了重大影响，被告显属违约，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并返还预付款。

　　被告方梁女士认为：

　　1.无论是双方签订的《购房意向书》，还是《房屋买卖合同》，都未涉及房屋建造时间，而且案涉房屋为二手房销售，原告是在多次实地考察之后达成了购房意向，因此，案涉房屋的建造时间并非本案房屋成交的重要条件。在陪同看房过程中，被告一直如实向原告陈述事实，明确表示对该房屋的具体建造时间不清楚，只知道是八十年代建造的，所以并不存在原告声称的被告隐瞒案涉房屋实际建造时间的情况。

　　2.房屋买卖合同的目的是取得该合同中约定的房屋的所有权，案涉合同中并未约定原告可以案涉房屋建造时间为由解除合同，即使案涉房屋建造时间构成案涉合同约定的原告的根本合同目的，被告因不知案涉房屋建造时间而并未做明确、肯定的陈述时，原告有能力自行核实该信息或要求被告或中介公司提供书面证明材料，甚至还可放弃签约。因此，原告以“房龄”过老原因解除合同没有依据。

　　最后，法院驳回了原告的诉讼请求。

　　评析

　　二手房买卖过程中，买家比较关注地段、楼层、户型、装修、价款等因素，往往会忽略“房龄”，在合同中也不会对此进行约定。除了买房人自身不够重视外，大多数房主也不说清真实的“房龄”，而一些中介机构也基本回避“房龄”细节。

　　虽然在本案中因为买受方是一次性付款，不涉及按揭贷款，因此“房龄”问题不会导致合同目的无法实现。如果要通过银行按揭贷款购买房屋，“房龄”在30年以上的房子银行几乎不会放贷。另外，如果产权证领出时间未满5年，再次成交的话，还要交营业税。

　　律师建议，在二手房买卖过程中，考察“房龄”是重要环节，要在《房屋买卖合同》中注明房屋的“房龄”，并约定买家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

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