石家庄房价10年不会有泡沫 保定楼市异动下场很惨

　　京津冀“一体化”细则未出，房价先行，保定房价在经过暴炒后，不少人都在思考京津冀“一体化”应不应该只是房地产“一体化”。

　　24日，河北青年报主办，卓达集团协办的“京津冀一体化河北地产业的上级高峰论坛”举行，来自省内的专家、开发商、研究机构共同对“一体化”过程中，河北如何抓住机遇畅谈一番。

　　京津冀一体化不是过度房地产化，然而，正所谓“种好梧桐树，引得凤凰来”，产业转移、人才吸引首先是以地产行为为前提的。

　　对于房地产企业来说，关键应该回答好两个问题：一是在哪儿进行投资布局，二是在地产平台上装什么内容。

　　对于生活在京津冀区域内的人而言，大家可能更关心的是它的这种协调发展会让我们的生活发生什么样的一些变化？

　　专家观点

　　河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠：冷静、理智迎接“一体化”

　　京津冀“一体化”其实并不是个新课题，早在十年前就有了“廊坊共识”，提出来京津冀合作。但是那时候在首都周边是存在百公里贫困带的，这么多年来，环首都地区是有了很大的发展，但是我们拿什么和北京对接，用什么去吸引北京，这些都是要思考的。

　　对于河北而言，只有把自己发展得足以吸引北京产业、人才转移，才能够真正做到与北京对接。

　　现在京津冀“一体化”被提升到国家高度，河北只是觉得机会来了，是不够的，要认清优势、劣势。

　　河北应该冷静、理智地去思考“一体化”，从宏观、微观都要研究。河北推动“一体化”不仅是要解决北京的问题，更要利用这个千载难逢的机会把河北发展起来。

　　石家庄市房地产协会副秘书长陈献元：石市房价10年内不会现“泡沫”

　　前一段时间保定房价在疯涨，这其实不是好事。石家庄这几年来，房价比较稳。我们分析来看，石家庄房价10年之内不会出现泡沫，因为我们石家庄是个新兴的城市，不管是人口的增加还是加快城镇化建设，目前来看，房子的需求还是很多的。像“小换大”、“大换新”再加上一部分刚需，短期内应该不会出现泡沫。

　　京津冀一体化对于河北经济上肯定会有促进，河北房企如何慎重又稳妥地抓紧这个机遇，也是一个考验。

　　河北省新联合发展研究院首席研究员赵琰：想好布什么局装什么“酒”

　　如何抓住京津冀协同发展这一机遇，应解决好两方面的问题：第一在哪里进行投资布局？第二，在地产平台上装什么“内容”？比如河北蔚县、滦平、兴隆等地，目前开发强度与土地价值尚处于较低水平，同时还有各异的资源禀赋，在产业转移与基础设施建设提速的双重预期下，具有加大的增值空间与投资潜力，是适合房地产企业提高布局谋划的价值洼地。

　　第二个问题，传统的住宅地产已经度过了自己的黄金期，做“内容”地产提供商已经成为许多房企的战略选择。在地产平台上植入“内容”，实际上是“以空间换取时间”，就是通过区域空间的提升再造，业态引进与重组，谋求在较短时间内获得区域土地的整体价值提升。战略性地块的获取、一二级开发联动，房地产企业可以获得较以往住宅开发更高的超额回报。

　　市场观察

　　世联机构河北事业中心总经理车万里：“一体化”是一个长效过程

　　“京津冀一体化”对河北来说是一个考验。

　　“京津冀一体化”不是“京津石一体化”不是“京津保一体化”，他是以北京、天津两个核心千万级城市的一个大的区域群，是城市群的经济圈，有很好的集群效应。同时，“京津冀一体化”也是一个长效的过程。

　　首先，从规划理念和发展思路上是一个综合带动和面临契机的问题。另外，产业支持人口导入、资金扶持以及对交通物流的提升。总体来讲。是机遇大于威胁。

　　我们如何分析时局和把握时机？

　　从以往“一体化”的规律看，这个长效过程大致分成四个阶段，第一阶段是规划政策推出期，这个效应不会持续带动房价上涨；第二阶段是政策的实施期通常在3～6年，在这个时期政策持续落地。第三个阶段是政策的兑现期，价格进入一个上涨趋势，需求进入高峰期。第四个阶段是8～10年政策的成熟期，人口导入规模化，这时房价将维持稳定或略有下浮。

　　地产人士王新：“政策”面前要因地制宜

　　从长期来看，河北在“京津冀一体化”中是“势在必行”。不过，至少有5～10年是一个雏形期，机会与风险并存。

　　房子从“卖出去”到“住进来”是一个过程，是否能真正带进来还是要打问号的。

　　房地产企业面对“政策”还是要因地制宜。

　　燕郊十年前就开始“一体化”，现在很多北漂一族选择在这个区域，燕郊有自己成熟的供求。

　　而保定是“横空出世”，3月下旬的数据异动之后，现在保定市场是“断崖式跳水”，而开发商也不敢降价，正所谓“大热之后未必是好事”。

　　像廊坊安次区的一些项目，在“京津冀一体化”出台以后，房价销量是稳中有升，比预计增长一倍，不过，根据对廊坊一些项目的研究发现，价格上并没有盲目上涨。

　　我们省会的开发商应该立足自身发展，本土的一些房产企业也在追求新的开发理念，从这点看省会有自己的发展空间，需要警示开发商/客户，不要有个消息出来就盲目跟风，应谨慎。

　　“京津冀一体化”能直接带给我们什么还得拭目以待。

　　业界分析

　　卓达河北集团副总裁李竹青：摸清“一体化”脉搏且走且看

　　京津冀“一体化”已经上升为国家重大战略，京津尤其是北京对周边要素正在转为外溢辐射型。在京津冀协同发展中，北京主要是溢出效应，我省与天津主要是功能疏解地。

　　作为企业，在京津冀“一体化”上升为国家战略后，就有专人了解“一体化”动向，了解北京养老机构外迁动向、了解教育、文化、医疗外迁动向等。卓达集团围绕京津冀经济圈做了大量的工作，其中主要是“三产联动”和新型建材。“三产联动”着眼于将农民就业、产业创新、文化提升、环境改善和生态保持等相融合，以产业为支撑打造现代新型城镇。三产联动的理论模型是：一是指现代化农业，安排农民就业，生产无公害农产品；二是指以新型材料为主的新兴产业。三产包括住房地产开发以及养老产业、文化产业、健康产业、旅游产业等现代服务业。

　　全经联河北分盟副主席高会臣：“一体化”最先拉动工业地产

　　京津冀一体化对河北房地产肯定会有拉动作用，但是住宅暂时不是，它最先拉动的应该是工业地产和商业地产。那么，我们政府方面应该做什么？比如说工业地产，我们一定要做好这个准备，像大块土地留置多少？采用什么办法尽快把土地使用性质根据城市发展规划更改过来等等。

　　我想现在各个产业“先生活后生产”的模式不会太多，一般情况下都是“先生产后生活”。我们地方上应该考虑的是我们从资源方面给京津做好准备没有。此外，还有我们河北的物流，包括传统物流和现代物流。河北省物流产业现在已经不适应天津、北京的产业输入进来以后的物流需求，这里面主要体现在现代物流，传统物流已经不适应了。今后物流产业能不能满足产业输入后的输出需求，也是非常关键的。

　　锐拓地产副总裁黄新颜：短期内不会将“一体化”作定价主导

　　作为项目负责人，短期内不会将京津冀一体化作为项目定位和定价的主要考虑因素。短期内政策对天津、北京周边人群可能会有关注度，但对项目本身影响不会太大。

　　目前石家庄房地产市场的表现分几个阶段：4500-6500元/平方米，有价有势，成交量也不错；6500～8000元/平方米这个价格阶段是有缓冲带的，成交量相对稳定，没有太突出表现；8000元以上的一些优质项目、竞争力强的项目体现出了一个竞争力。

　　省会周边郑州、济南的房价比石家庄整体高10%～20%，目前石家庄低于其他城市，这跟石家庄的城市发展和居民收入有直接关系。

　　像保定房价异动的情况是非常危险的，一旦调控房价将跌得很惨。像2009年、2010年房地产市场都是起伏比较大的，其实我们可以看到，最后终归恢复到以“需求”为主导的一个策略制定。“政策”只是为开发商提供了一个观望的窗口，不冷静地决策是后患无穷的。

　　河北宇辰房地产开发有限公司营销总监石高峰：北京购房者更注重本地项目品质

　　石市市政建设配套建设慢，像供水、供电、供热等。二环以外的一些项目都会为这个而困扰。我们的项目，北京的购房人群占外户购房人群比重较大，属于河北人在北京工作的，到石家庄置房或投资。一方面是经济实力不够，一方面是归属问题。

　　从北京来石买房的客户，对地段要求不高，但对项目品质的要求比较高。今年北京客户占比一直在增加。随着京津冀一体化的实施，这类购房人群应该还会持续增加，这就要求我们不仅项目开发了，政府的时政配套也要及时跟上。现在一些大项目的配套都是由开发商来做，增加成本，代价比较高。

　　河北盛泽房地产开发有限公司销售总监孙健：推进配套建设或加速“一体化”进程

　　我们在石家庄、廊坊都有项目，目前没有动荡。在京津冀一体化中，我认为作为石家庄而言承载的是一个服务任务，从政府方面应该给地产业支持，比如现在提出的一个城镇化的发展，我认为是人口城镇化的发展，作为地产来说，更需要的是一些市政配套、交通、包括一些教育机构等这些方面的支持。如果配套跟上，对于地产业下一步投资也好，或者京津冀一体化也好，一些企业搬进我们省的速度会大大增加。

　　场外声音：京津冀协同发展对河北具有挑战性

　　“解决六大障碍，才能科学推进京津冀一体化的进程”日前，在河北省新联合发展研究院主办的“区域协同绿色发展”京津冀一体化发展研讨会上，省会众多知名专家学者共同为经济及协同发展建言。

　　河北省发改委宏观经济研究所所长李岚表示，京津冀协调发展对于河北来说，是机遇也是挑战，这将拷问河北生态、经济和文化发展的问题，考验河北各级政府公共服务能力和意识。石家庄市委市政府决策咨询委员会副主任委员梁勇则提出，解决行政体制、利益分配、规划协调、基础设施、金融、户籍这六大障碍，才能科学推进京津冀一体化的进程。

　　河北省新联合发展研究院首席研究员赵琰认为，产业未动、房价先行，这一现象有可能从根本上破坏基于市场配置资源的京津冀协同发展进程。因此，京津冀一体化应着力避免过度房地产化。

　　北京宜和大众商业投资有限公司副总裁马运建则认为，企业在京津冀协同发展中，要主动出击，积极了解当地招商引资的方向和政策，另外，还要立足与企业的现有产业布局，将优势放大，做好市场定位，符合市场需求。河北廿一世纪教育投资有限公司总裁张增林表示，京津冀一体化发展，有助于河北各城市引进和嫁接京津地区的优质教育资源，有实力的民营教育投资和运营企业将大有作为，比如投资或运营教育园区、承办承接国办高校外迁，甚至可参股建立混合所有制高校。

关键词：一体化,京津冀,泡沫,石家庄,保定