别自我催眠了 中国房地产投资价值急降

　　对于中国未来房地产市场的投资价值，我们的研究团队是个泼冷水者。我们不否认房地产对中国经济和市场的重要性，但必须承认，中国房地产市场的投资价值正在急剧下降，而投资风险则在持续升高。

　　  很多业内人士不同意这个观点，在我们的调研和研究交流中，不少房地产业内人士和地方官员对看空中国房地产市场者嗤之以鼻，认为看空者不了解实际情况，在信口开河打压房价。

　　但是，房地产业内人士和地方官员在一定程度上是在自我催眠，把主观愿望当成了事实，总以为自己那里会是个例外。我们还要强调两点：国内房地产市场的投资价值降低不是短期市场波动，而是未来较长时间内的趋势；这不是个别城市的偶然现象，而是可能在全国比较普遍地出现。

　　  这一判断基于众多的有事实支撑的原因。

　　  第一，让我们看看精明的投资者在干什么。从去年以来，一些知名的投资者已经开始从中国房地产市场撤资。去年9月份以来，李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的盈科中心。著名投资者经历了经济周期和市场起落，他们的眼光是值得依赖的标杆。作为一个著名的宏观投资家，李嘉诚在内地经营了几十年，现在撤离中国房地产市场一定有充分的理由。

　　  第二，中国房地产市场高速发展进入调整阶段。从1998年住房商品化改革开始，除了2008年金融危机之后，中国房地产市场基本都在上涨，十几亿人的住房需求被唤醒，维持了世界上规模最大的城镇化进程和房价持续上涨。现在，这一趋势到了调整的时候。国内房地产市场从供给不足走向供给过剩。如今，供给过剩问题出现在很多三四线城市，在建住房面积以每年13.4%的速度增长并于2013年达到顶峰。2014年约有23亿平方米的住房完工，而城市人口仅增加1870万，人均房屋建筑竣工面积将会达到121平方米。城镇居民人均房屋建筑竣工面积从2009年的61平方米增长到2013年的113平方米，这种趋势显然难以持续。供给相对过剩的局面就是各地“鬼城”不断出现，即使在很多非“鬼城”城市，我们也看到了大量的空置住房。

　　  第三，国内房地产市场的需求支撑正在发生变化和转移。套用市场一般的划分，国内房地产市场需求可分为三类—自住(自用)需求、投资需求、投机需求。以中国人口之多、城市之众、市场之大，任何一类需求的规模都不可小视。过去，中国房地产市场的升值潜力加上人民币升值的潜力，不仅刺激了国内资本活跃地投资，也吸引了大量境外资本进入国内市场。但现在，中国资本投向境外房地产市场的数量在迅速增加。高力国际日前发布的白皮书指出，2013年中国跨境房地产投资总量持续攀升，已由2008年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元，6年激增231倍！如果算上从地下渠道流出投资境外房地产的资金，数字就更大了。这意味着，现在每年从中国市场流出了近200亿美元的房地产购买力，伦敦、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶等都是中国人的热门投资地区。另一种需求转移是，由于不看好房地产市场前景，国内资金从房地产市场流向其他领域。

　　  第四，融资困境将推动国内房地产业大幅洗牌。今年以来，已有10多起中小房企资金链断裂的案例，这类事件下半年将会更频繁发生。值得注意的是，在中国经济发达的长三角地区，房地产融资风险十分突出。宁波、南京、常州、无锡等多个地方，不同程度地出现资金紧缺、开发商告急的情况。受市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻的影响，开发商对资金的需求几乎已到了饥不择食的程度。

　　  要强调的是，我们强调国内房地产市场的投资价值下降，并不是认为国内房地产市场缺乏基本的交易，而是指投资获利的价值大大降低。在经历了16年爆炸式的快速扩张之后，中国的房地产市场面临着历史性的转型，从此将会走向告别暴利的常态化。

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