余丰慧：警惕南宁松绑限购的蝴蝶效应

　　4月29日晚间，南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　无疑，这是第一份由官方正式发布的限购调整文件，可以说南宁打响了全国放松限购的第一枪。此前温州、长沙、杭州等多城市曾一度传出在酝酿松绑限购，但最后都被辟谣。

　　如果仅从房地产市场本身分析，南宁并没有打响第一枪的理由。从商品房库存体量来看，南宁比杭州的库存量少得多，供需比压力并不大。南宁在4月27日的商品房库存为546万平方米，合计48900套。而今年1季度，南宁的商品房成交规模为162万平方米。按照1季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月，这个数字并不算太高。由此不难看出，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。

　　南宁市房管局发文称，此举是根据广西北部湾经济战略的两个文件精神作出放松限购决定的，分析又认为“南宁高铁经济圈”对放松限购提出了诉求。其实，类似广西“北部湾经济区”、“南宁高铁经济圈”的噱头，全国各个地区随处都是。无论哪个省份和城市都可以找出这样或那样的借口和说辞。以此作为放松限购的理由并不充分。

　　那么，此次松绑限购，南京真正的理由是什么呢？一份“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”或许能够窥视个中原因。这份报告显示，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。广西的地方债增长主力在市本级政府，而债务支出中土地收储支出较大，而在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入也会格外依赖。而早在2010年，广西南宁的一个地王楼面价格就突破了1万元/平方米。也就是说，南宁放松限购可能的原因是防止土地财政崩盘。归根到底，还是土地财政、土地依赖症在作怪。

　　南宁松绑限购给全国带了一个坏头，南宁这第一枪可能将全国已经形成的房价下跌预期“打”得烟消云散，并极有可能导致出现全国性松绑限购的蝴蝶效应。南宁松绑后，房地产“危局”更加严重的温州、杭州、长沙等城市可能会想：南宁都松绑了，我们为何不呢？紧接着，二三线城市或可能发生一波松绑限购潮，不排除波及到一线城市。

　　不过，从目前房地产走势分析，即使松绑限购也很难救助大势所趋走向低迷的楼市，因为这次楼市低迷、房价隐现拐点是市场机制内生动力发挥作用的根本原因。这种状况不是一个松绑限购就能抵挡住的，也不是行政手段能够阻止的。但是，松绑限购可能给市场传递出一个信号：即政府要救市了，政府要力挺房地产了，政府不会让房价下跌了。这对于市场和购房者的预期影响非常之大。极有可能将目前已经形成的房价下跌预期彻底改变。从而使得各种住房需求从目前的观望、等待、推迟购买、与开发销售商僵持的大好局面，重新转为恐慌性入市购买，很快造成新一轮房价暴涨。

　　笔者认为，目前房地产调控政策应该维持稳定。对现有调控政策既不匆忙调整，也不进行任何加码。在此基础上，让市场充分发挥作用，引导房地产健康发展，引导房价走势。而对现有楼市调控政策有任何改变特别是放松限购等措施，都将影响市场机制发挥，影响市场预期，释放出政府不愿意看到房价走低的信号。

　　当然，限购、限价、限贷、限户型等行政手段最终是要退出市场，但绝对不是现在。因为刚刚形成房价隐现走低拐点的基础是非常脆弱的，是不牢靠的。这需要继续巩固这个发展趋势，使得拐点完全确立，房价明显走低后限购等政策再逐步退出不迟。

关键词：南宁,松绑,限购,土地,市场