南宁否认救楼市 广深取消限购短期不大可能

　　4月29日，媒体报道称，南宁“宣布限购松绑、打响楼市救市第一枪”，对此，有分析指出，二三线城市开放限购意愿强烈，可能性也较大。就广东省而言，目前限购城市有四个，业内人士分析，广深两大一线城市短期内恐怕难松绑，而佛山、珠海则有政策转向的空间。

　　南宁打响救市第一枪

　　南宁市房管局发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　这一文件表明，广西部分城市拥有在南宁市区购房资格。业内专家表示，这一措施或将在短时间内刺激南宁楼市迅速去化。

　　为什么是南宁率先调整限购政策？有分析指出广西北部湾经济区的战略地位很明显。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。

　　与此同时，日前一份“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”显示，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。该报告分析称，广西的地方债增长主力在市本级政府，而债务支出中土地收储支出较大，而在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入也会格外依赖。

　　谁是下一个跟风者？

　　其实在南宁的官方文件出台前，相继传出了温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，但最后都被辟谣。

　　4月28日，媒体报道称，天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。但这一说法目前也并未有正式文件出台。

　　“这是首批地方政府明确提出将放松限购的政策。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场影响的角度的来说，天津与南宁限购鉴定标准进行调整，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变当前这些城市或区域房地产市场2014年年初以来下滑的局面。

　　至于其他城市会不会效仿天津与南宁限购鉴定标准调整的做法，张宏伟认为，按照今年“双向调控”思路，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台，在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁的二三线城市也会出台定向放松限购的相关措施。

　　方圆地产首席分析师邓浩志更断言，中国二、三线城市楼市调控去行政化的大幕可能由此展开。他认为从目前情况看，多数城市对楼市松绑早已蠢蠢欲动，尤其二三线城市对于放开限购都是敢想不敢做，渴望是非常强烈。

　　限购松绑的传导效应

　　一旦限购放开会对房地产市场带来什么影响？邓浩志认为，二线城市限购放开必定激活一大批购买力，楼市也将进入一个新的加速成交阶段，但未来会选择放开限购的城市(包括南宁)都是有较大库存，所以这类城市楼市的短期任务仍是消化存量，在一定时间区域内并不会因为放开限购而出现楼价的反弹甚至快速增长。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，对于库存压力大的城市，松绑限购必然能在短时间内刺激当地楼市去化，但从长远角度来看，对于有效去化并不见得有成效。因限购政策对于投资投机需求能够起到显著的抑制作用，目前难以全面放开。

　　南宁当地业内人士也表示：“南宁房价有下跌预期，但实际价格并未下跌。限购政策放松可能使房价保持现有价格。”

　　广深松绑可能性不大

　　广东省房协早前在公开场合呼吁给限购令松绑，在4月15日的“2014品牌房企新闻发布会”上，广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，限购政策作为特定条件调控楼市的产物，具有一定的临时性，为了让市场机制更好地发挥作用，部分城市可以考虑从非中心城区开始陆续退出限购。

　　而基于广东一季度房地产交易面积两年来首次下降的事实，广东省住建厅住房发展与房地产市场监管处处长潘伟堂也表示：“房地产调控的新思路更加以市场为核心，更好地厘清市场和政府的关系，多层次的住房需求交由市场决定。”如果南宁的“松绑令”真的如预测一样，推倒全国各地放开限购的“多米诺骨牌”，那么作为广东省最重要的两个市场，广州和深圳两大一线城市有无政策调整的可能？广州巿国土房管局昨日回应记者咨询时仍然是“目前暂时没有收到这方面的信息”。

　　邓浩志认为：“限购放开潮今年或许会出现，但怎么也不会轮到四大一线城市。但也要看到，因为这样广州所有辖区限购一刀切的情况会有所变化，个别区域或借机放开限购。”

　　他坦言：短期内北上广深绝不可能放开限购。跟进的只会是二线城市，区域中心城市。

　　也有业内人士预测，目前广东限购城市有四个，广深短期内恐怕难松绑，但佛山、珠海则有政策转向的空间。

　　赵燕华、李运

　　南宁否认限购松绑救楼市

　　称系同城化举措

　　新闻追踪

　　羊城晚报讯据人民日报30日报道：南宁此时调整购房政策意味着松绑限购开始“救市”了吗？

　　“此次购房新政的出台，不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。”4月29日下午，南宁市住房保障和房产管理局副局长杨燮说。

　　“目前，在北部湾经济区内，除了南宁实施住房限购措施外，其余5市没有执行住房限购措施。”杨燮认为，新政出台，一是能充分发挥南宁市作为首府城市和北部湾经济区中心城市的辐射带头作用，加快推动区域发展；二是有助于增强北部湾经济区内6市居民凝聚力，提高共同建设的积极性；三是逐步解除区域限制，实现经济区内资源的统筹配置和合理流动。

　　对于将此次南宁调整购房政策解读为松绑限购开始“救市”的说法，南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明说，“目前，南宁市仍然严格执行限价、限贷、限购等政策措施。”

　　“我们经过调研研判认为，此次出台的政策，不会对南宁楼市产生较大影响。”杨燮说，“在南宁未实行限购政策之前，2009年至2011年间，北部湾经济区其他城市居民在南宁购房的数量仅占南宁同期售房总量的5%。因为南宁除了限购区域外，离市中心不远的区域，一直都没实行限购，玉林、北海等地的市民都可在这些区域购房。现在放开户籍限制，只是办手续更方便而已。”

　　地方“救市”第一枪是否找对靶子

　　首席评论

　　□惠铭生

　　报载，南宁市房管局日前发文称，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁购房。按此前各地实行的“限购令”，各城市本市居民最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套……南宁市的规定无疑是以正式文件形式松绑限购。

　　近年，随着楼市调控政策的持续，不少城市的房地产业开始告急，一些地方相继酝酿松绑限购，但最后都以“辟谣”的方式不了了之。因而，有媒体将南宁市松绑限购形容为：打响地方“救市”第一枪。接下来值得关注的是，这“第一枪”究竟能激起多大的波澜？还有多少城市会跟风效仿？

　　尤须拷问的是，“救市”救什么？官方的声音或是“救地方经济”，释放社会购买力。尤其是，房地产业被一些地方看作是支柱产业，是拉动上下游产业链的发动机。而真正的实质，想必人们也都明白，即离不开“土地财政”——它是地方政府的主要财源。要偿还政府债务，必须靠卖地，靠收取房地产业链条上各个环节的税费。

　　这并非杜撰！最新统计数据显示，我国首季地方财政55.4%靠“卖地”；全国23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还，在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%……具体到广西也是。有报道说，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。

　　不言而喻，一些地方欲松绑限购，渴求的无非是想再次吸纳更多的“热钱”进入楼市，再次掀起“楼市热”，再次迎来“买地热”，再次赚个盆满钵满。

　　但是，如此“救市”未必符合市场规律。最近几年，很多城市的房价涨幅放缓，个别地方的房价出现“暴跌”，甚至沦为“死城”，二三线城市让人仿佛听见了冰山脆裂的喀嚓声，楼市泡沫的争议声再起波澜……种种迹象表明：一些地方楼市已经“过剩”，楼市暴利可能一去不复返，“土地财政”的历史也将无法续写。在这种情势下，个别地方政府拼命“救市”，欲增加楼市供给，这不仅与市场规律相悖，而且也未必能得到公众的热切回应。

　　重要的是，救楼市不等于救经济。楼市好坏，不是经济发展好坏的全部。地方政府也不可能永远靠卖地支撑财政。依靠“救市”拯救经济，充盈财政，这无异于饮鸩止渴。真正的“救市”，其实是需要地方政府创新思想观念，淡化曾经畸形的GDP和政绩观念，全面深化改革，大力发展实体经济，力求新的利益增长点，增加税源。

　　固然，楼市调控政策需要完善，但期望回到过去那种以楼市带旺地方经济的思路更需要扭转。不符合市场规律的“救市”，不仅短视，也将使多年来楼市调控的成果前功尽弃，而且，左右摇摆、飘忽不定的楼市调控政策也将重创政府的公信。

关键词：南宁,楼市,限购,松绑,救市