中国特色的楼市真理：学区、户口、不限购

　　“再不买，真停了！天津(楼盘)蓝印户口5月叫停！”因为政策的变动，最近记者频频受到来自天津的楼盘促销短信骚扰。

　　受到买房落户政策停止的影响，天津楼市正在经历一场阵痛。很多业内专家都表示，除天津市区外，以武清为代表的一些郊区县楼市必将受到沉重打击。这也催生了最近圈子内流行的一则四字冷笑话——“武清挺住”——简短、好笑、一针见血，同时也令人深省。毕竟，没有了“40万元换户口”的最大卖点，天津郊区县的楼市还能靠什么挺住？

　　天津的落户政策叫停，其实最着急的应该是当地政府和最近一年内在当地高溢价拿地的一些开发商。最近两年，武清都是天津商品住宅的供应大户，2013年6月达到当时供应量的峰值29.3万平方米，占全天津市总供应量的33%。虽然供应体量巨大，但消化量在2012年只有58%，可见，在超量供应的前提下，未来区域市场的去化一定不会顺利。

　　当然，对于一部分购房者来说，天津没有了落户政策，并不代表别的城市没有落户希望。4月22日，无锡(楼盘)户籍新政就正式出台，成为天津的“接班人”。当日无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女落户。

　　未来可以预见的是，随着新型城镇化的推进，以户籍制度改革为由的落户政策还会在各地不断出台，这将对打破城乡二元体制、促进中小城镇健康发展起到积极作用，但记者还是不免担心，这样的政策为何总与购房搭配得这样巧妙？为何但凡相关政策出台，总能引起成交量和成交价格的双涨？如果“落户”变相成为拉动房地产市场的“救市”政策，必然是不合时宜的，未来人户分离、空置率攀高导致鬼城出现等负面影响更不可忽视。

　　“买房不为房”的现象还反映在一些教育资源不均衡的城市，最近的例子是北京(楼盘)的学区房彪悍涨价。随着《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》的发布和北京市基础教育改革的推进，今年以来，北京的学区房价格普遍上涨，如北京市实验二小周边的学区房每平方米的价格已经涨到25万元至30万元之间，入学由“拼爹”正式改为“拼房”。

　　学区房的涨价反映出了教育资源的不均衡，这本非本刊关注的话题。但义务教育法里规定了“就近入学”原则，即在有人居住的地方，政府应该设立学校。但现在看来，教育与楼市之间的密切关联直接导致“有学校”成为楼盘的卖点，疯狂生长的城市与楼市，给人们留下了太多答不上来的难题，比如，规划中该先有“房”还是先有“校”？

　　房地产市场投资有个国际惯例，即恒久不变的“Location Location Location(地段、地段、还是地段)”原则，强调位置是住房最为重要的保值因素。但在我国，特别是北京等大中城市的项目营销已经演进为中国特色的“落户、学区、不限购”等奇葩口号，远远背离了住房本来的居住功能。

　　一季度各地市场表现多有不佳，连行业龙头万科也出现13年来的首次业绩同比下滑。在此背景下，记者上周末调研某“消化不良”的高端项目，饶有兴趣地旁听了项目销售人员为一组客户进行的讲解。其间，两位销售人员熟练地把周边规划中的大学、中学，到高尔夫球场、几公里外的水库公园，再到N年后都不一定修得完的轨道交通隆重介绍完毕，却答不出客户一句轻描淡写的“我去哪儿买菜”，直接导致客户索然转身离去。这也让记者深刻顿悟：房子，到底是用来住人的。

关键词：学区,天津,政策,楼市,限购