许家印:三线市场不行的观点是错误的

　　3月31日，恒大地产集团有限公司在香港召开其2013年年度业绩发布会。恒大地产集团董事局主席许家印、董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧以及首席财务官谢惠华出席。

　　根据恒大地产披露的数据显示，截至2013年12月31日止，恒大地产全年实现合约销售额1004.0亿元，同比上升8.8%；合约销售面积1489.4万平方米，销售均价每平方米6741元，同比上升13.1%。

　　从区域上看，该集团合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。

　　在日前频传的房地产降价消息后，一向在二三线城市布局为主的恒大是否降价及对二三线城市的看法成为现场提问的焦点。

　　在业绩发布会现场，许家印曾三次强调，三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

　　“对于三线城市市场，恒大是最有发言权的。”许家印说，“形势没有那么悲观，不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。长远来看，房地产的主战场是在二三线城市。”

　　而对于恒大去年布局自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)以及拿下上海地王的事情，恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧称，恒大在北京拿地的地价是合理的，预计利率30%，净利率在10-15%左右。“恒大在总的成本控制上有优势，能够做到比其他房企便宜10-20%。”

　　关于未来拿地布局的问题，夏海钧表示，以往恒大的布局把有些失衡，过去三线城市占比达到70%，未来恒大布局的目标是一二线城市和三四线城市的布局比例是50:50。并称恒大坚持民生地产方向，未来维持毛利率在30%左右，净利率在10%到15%。

　　许家印也称：“恒大没有卖高价，之前做了很多让利，去年价格是适当回归。”

　　此外，也有多家媒体问起恒大为何入股华夏银行(600015,股吧)及之后的融资计划。对此，许家印和夏海钧都表示，投资华夏银行，主要是目前银行估值和股价比较低，这是做财务上的投资，和融资没有关系。

　　并且，针对近期恒大回购股票的动作，夏海钧回应称，因为目前恒大的业绩和股价严重不匹配，回购股票是保障股民利益和提升股价的方式。

　　最后，恒大还再次提及其2014年的销售目标是1100亿元。其中，一至二月份，已经完成200.7亿元销售。“因此，按此计算，1100亿元是没有问题的。”

　　据悉，2013全年，恒大地产新购土地66幅，新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、长沙、海口等经济发达的49个城市，新增土地储备成本约2633元每平方米。

　　以下为恒大地产集团有限公司2013年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：今年房地产市场形势起步并不是太理想，形势并不好。恒大依然提出了1100亿的销售目标，恒大在实现目标方面有什么战略？

　　夏海钧：

　　总的房地产形势确实不是特别好，但应该看到的一个重大变化是，中国房地产现在是一种产业集群效应的形成。也就是前十大到二十大开发商一到二月份的业绩都比较好，但一些小的发展商却出现面临资金困难的现象。

　　第一，这主要和大发展商布局全国的战略有关，不同市场有不同反映，这也是中央双向调控总体战略的结果。大地产商由于布局比较广泛，所以业绩比较好。

　　第二个，在房地产严格控制以及金融板块的支撑下，大的银行、金融机构都把有限的资源放到了大企业上，所以恒大地产到去年底的总现金余额历史性突破500亿元。利用这500亿元不仅在北京、上海、杭州、南京、广州、深圳等所有的核心城市拿了许多项目，而是在全国。这说明大企业经过这一轮并购，市场的份额会进一步上升。

　　正因为对市场有了这样的判断，所以恒大提出了1100亿元的目标。

　　可以看到我们公布的业绩，实际上1到2月份集团已经实现了200亿元。这个销售业绩是在中国传统的农历新年1到2月份、是在大半个中国在冰天雪地的环境下实现的销售收入。所以，从1、2月份的数据来看，只要不出现大的变化，1100亿元是没有问题的。

　　许家印：

　　刚才夏总说了，今年一季度以来房地产形势不是太好。我认为不完全是这样，因为前段时间市场媒体说得比较多，把市场说得过于悲观了。

　　中国之大，十几亿人口，三线以上城(资料、团购、论坛)市600多个，有个别城市供应量过大，或者说供大于求，这是属于正常的。中国有两三万家发展商，哪家公司现金流问题，或者折扣大一点，这也是很正常的事情。

　　因此，三线城市600多个，哪个城市供应量稍微大一点，空置率高一点不代表真的有风险。我认为这个形势没有那么悲观，媒体有点夸大了，事实不是这样。所以，多方面的报道之后会影响市场，但是很快就会过去。

　　现场提问：去年在上海，恒大连续两天拿了五块地，这是不是意味着恒大看淡二三线城市，准备大举进入一线城市？

　　夏海钧：

　　恒大去年进入核心城市是不是代表看淡三线城市，这个观点是错的。中国房地产未来的发展一定是在三线城市，主要是由于国家大的战略导致的，国家大战略就是要城镇化。

　　这些三线城市未来一定是竞争主战场。恒大这两年已经完成了中国三线城市的布局。去年的销售额有500多亿都是来自于三线城市，如果三线城市不行不可能有这么靓丽的业绩。

　　恒大过去在三线城市的占比大概在70%左右，过去的比例是失衡的。去年提的目标是要在一、二、三线城市总体实现平衡，在一、二线城市和三线城市慢慢接近50：50的比例。这个比例实现以后，相信无论中国房地产形势如何变化，恒大地产都会保持连续性的增长。

　　许家印：

　　关于三线城市，进入三线城市最早、最多的是恒大。究竟三线城市行不行，最有发言权的是恒大。恒大去年三线城市占销售额的比例是55.9%，带精装修的销售均价是6300元，二线城市则是7100元。

　　从销售的量和销售的单价来看，去年整个精装修均价是6700元，去掉精装修也就是5000多元。

　　但是，很多城市房地产市场起步都不早，有的城市均价4000多元，说这有泡沫，我们不认同。而且，恒大的销售量摆在那里，我们认为未来的主战场应该在二、三线城市。

　　尤其是随着中国城镇化建设，超大城市现象已经显现出来，有一些城市已经在控制人口。而限购条件也是在控制超大城市人口的增长，把中国十几亿人口都扔到几个很有限的大城市是不可能的。

　　现场提问：夏总刚才说很有信心完成今年的销售目标，在价格方面有没有一点点下降的空间？恒大入股华夏银行，有人说股权已经超过了5%，你们会不会有什么具体的合作？

　　许家印：

　　去年的业绩单价增长了10%，去年年初我讲过了，恒大是民生地产，之前多年，恒大一直在做比较大的让利，也就是说恒大的价格要适当地回归。恒大没有卖高价，之前做了很多让利，去年价格是适当回归。

　　恒大在价格往上回归10%的情况下完成了1000亿元的销售，在价格回归的情况下能够回归1000亿元，和以往完成800亿元、900亿元的概念不一样，这也很不容易了。

　　我们希望今年如果有条件会继续再回归一点，要完成1100亿元的目标。

　　关于华夏银行的事情，目前银行股比较低迷，是一个投资的好机会，没有别的合作方面。

　　现场提问：今年目标是1100亿元，可售货源是多少？去化率是多少？现在开发商大部分都回归一、二线城市，但是2010年的时候有很多开发商去了三、四线城市。您刚才说对三线城市比较有信心，目前有一些三线城市需要多长时间达到供求平衡？开发商又会回归到三、四线城市做开发？

　　夏海钧：

　　公司到去年年底还有800多万平方米具备可售条件的货量，再加上今年新开工的一部分，总面积有3800多万平方米。今年可售货量预计在3500万平方米以上，恒大一般要求开盘的时候达到30%到40%的去化率，封顶的时候要达到60%，竣工的时候基本达到90%，一年以后把它全部消化掉。

　　这种模型是把房地产企业当成制造业。这个项目不管赚钱还是亏本都要保持一定的现金回笼和去化率。这个模型对公司来说已经取得了重大的突破，一方面保持了良好的现金流，去化率的要求则保证了公司稳健的运营。

　　第二个问题，还是对一、二、三、四线城市的看法，许总的观点代表了管理层对市场的看法。特别是在一二线城市、三线城市目前大概50：50的布局，这代表着我们对一、二、三线城市的看法是一致的，三线城市是未来的主战场。

　　所以，这两年都会看到公司在一二线城市拿地。拿地的结果是实现一二线城市和三线城市土地50：50的布局。但这并不代表我们放弃三线城市，特别是随着中国城镇化进一步推进，恒大三线城市土地价值会迅速体现出来。

　　比如说恒大在启东这个项目，当时拿地是150元每平方米，现在这个地已经到了2000元每平方米，翻了十倍以上，这块地在我们财务报表上它是三线城市的地，但是土地的价值已经升了十倍不止。

　　所以，恒大早三四年进入到三线城市拿的土地储备，对公司未来的利润贡献非常重要。

　　许家印：

　　现在大家有一个错误的观点，认为三线城市不行，这是错误的结论。中国三线以上城市600多个，不能拿几个城市和他相比。如果新闻媒体有兴趣，可以把三线城市全部调查一遍，这就是对中国房地产市场最了解的一个手段。

　　每个城市都不一样，每个城市的供应量，每个城市的情况不一样，不能拿几个城市来代表所有城市。比如说400多个三线城市，1%是4个城市，5%就是20个城市供应量比较大，这个很正常。就算有10%，也就是40个城市供应量大也很正常，但要是拿40个城市说明中国三线城市不行了，这是错误的。

　　恒大的数据说明一切，恒大有55.9%的销售额是三线城市销售的，数据摆在这里，不可能是假的。

　　所以，目前房地产市场媒体夸大了一点，但是从各大上市公司的销售数据可以看得出来，中国房地产一、二、三月份情况没有那么好，是正常的。

　　我再进一步强调，说三线城市不行，这是一个错误的观点，三线城市是行的。

　　现场提问：恒大入股华夏银行，是不是因为和他们合作能够降低你们未来的融资成本？现在的利率比较低，你们会不会进行更多的融资方案，比如说内地房企融资开闸的时候。

　　许家印：

　　入股华夏银行与融资没关系，纯粹是认为华夏银行股价比较低，与公司融资没有任何关系。

　　夏海钧：

　　在政策上，如果恒大不是华夏银行的股东，恒大和华夏银行开展的业务非常大。但是因为恒大占了华夏第四大股东，在华夏有一个内部管理机制，不能贷款，这反而降低了融资渠道。

　　现场提问：恒大最近一直在北京等一线城市拿地，将来恒大会不会加大在北京一线城市的拿地力度？现在很多开发商持续不断加大海外投资力度，恒大未来有没有进军海外的计划？

　　许家印：

　　目前恒大还没有在海外的规划。关于一线城市拿地的事情，去年为了进一步调整公司在项目的区位结构，做了比较大的努力。也就是加大了一线城市和发达二线城市土地储备。下一步，恒大也会在一线城市、发达二线城市以及三线城市进一步储备优质土地。

　　至于补充多少，恒大从2006年开始就向投资者承诺，每年恒大消耗多少土地就补充多少土地。其他的指标都是百分之几十，甚至100%的增长，但土地储备只增长了几个点，消耗多少土地补充多少土地。

　　现场提问：恒大今年要付的地价还有570亿元左右，业绩报告说一年之内要付的债也有600亿元左右，加起来今年还有1000多亿元要还，也就是说今年销售目标1100亿元目标刚刚好用来支出？还是说恒大有别的收入？

　　恒大今年的派息率很高，差不多50%派息率，为什么派息这么高。去年恒大拿了很多地，如果看你们的财务状况，财务是不是要预留资金在未来发展？

　　许家印：

　　全部的买地金额是1900亿元，但是已经付了1369亿元。恒大的总负债不到1000亿元，后面还没有到期的要付土地款是600多亿元，为什么要把这些钱一下子付完呢？一方面地价没有到期，肯定不用付；另一方面，地价有拍卖的，有分期的。

　　另外，未付的款项，房地产付款包括很多项，比如说工程没有结束付不了；即使工程做完了，5%的保证金还要放两年；再者工程款支付也有审批流程。恒大是一个有规模的企业，这本身是一个正常的周转。

　　关于派息，因为公司有这个条件，恒大的派息不是全世界最高的，派息了小股东也高兴，公司有条件了就派息，这没有什么。

　　今年公布派息是50%，而明年派多少，明年董事会再考虑。恒大这么多年来定的所有计划指标都是完成了，恒大所有制定的政策、规划也是稳定的。

　　谢惠华：

　　我补充一点，恒大的应付款里面还有5%的保证金，这部分已经占了180亿元。

　　现场提问：去年恒大的负债率下降了，集团对这个负债率水平是不是满意？是不是真的反映集团的真实财务情况？

　　谢惠华：

　　我们2013年的负债率降低到了70%以下，集团的目标是保持在70%以下的水平。

　　许家印：

　　我认为国际财务准则，包括中国财务规定很明确，从风险各方面角度有一个合理的规则，不是我们想用这个方式计算负债就是什么，要根据财务准则和中国财政部的规定，确实该怎么计算就怎么计算。作为一个企业，如果只有一个项目算风险就小。

　　现场提问：今年1月底到2月份，恒大用50多亿元做了股本回购，为什么会在这样的情况下用那么多现金进行股本回购？恒大一直参与北京保障房建设，那些项目房价要比周边的房价低，公司担不担心影响整体毛利率，希望未来毛利率在什么范围内？

　　夏海钧：

　　恒大现在的业绩和股价是严重不匹配，在中国有这么多项目，销售过千亿的一个公司，规模和过去的股价不挂钩。所以，公司在现金充足的情况下做一些回购是保障股民最好的方法，这也是在保护小股东的利益。

　　北京保障房项目24万平方米，其中有11万平方米是自住型商品房。这些商品房都是民生地产，为老百姓解决住宅问题的。

　　为什么恒大可以去做这部分商品房，这和恒大的标准化运营，以及对产品集约化采购以及总成本上进行控制有关。我们进行了计算，恒大的工程建设费用要比一般地产商便宜10%到20%，同等价位上有利润空间。这种空间是在市场上通过公司的管理，通过压低供应商供应的成本来达到的。

　　我们认为，房地产的暴利时代已经过去了，今后房地产一定是走合理的利润率，合理的去化率。在北京这些城市拿地合理，也能够保持合理的利润率。所以恒大坚持这种民生地产方向，未来维持毛利率在30%左右，净利率在10%到15%。

　　许家印：

　　恒大在上海也拿了几块地，地价比较高，利润空间比较低。但如果国家的宏观经济GDP增长是在7.5%到8%之间，那今年一线城市起码房价涨幅10%以上。如果不是，今年年底大家可以来找我。

　　而二、三线城市的涨幅起码5%以上，所以恒大有时候拿地会考虑一点预期结果。

　　第二，恒大在北京拿的是限价房，限价房从正负零以上可售部分基本上是微利。恒大前几天拿的全是自住型商品房，有一部分是限价房，限价房在正负零以上也是微利的。但是正负零以下的账算出来之后，我们发现这些项目恒大可以发挥成本控制能力极强的优势。

　　对恒大来说，民生地产有一点微利就满足了，本身恒大就是靠量取胜。

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