大型房企年报透视：下调2014年销售增速

　　近期楼市纷纷传来商品房降价或打折消息，实际上，如果翻开万科、中海等大型房企的2013年年报，可以发现，下调2014年销售增速，开始成为大概率动作。

　　万科领衔下调销售目标

　　目前，万科、中海、碧桂园、华润置地、世茂股份[-2.58%资金研报]、融创中国、绿城、龙湖、招商地产[-0.22%资金研报]、富力地产等地产龙头陆续公布了2013年业绩，绝大多数保持了20%以上的增速。

　　对于2014年，这些地产大佬却谨慎起来。万科、碧桂园、世茂、龙湖等，将增速确定在20%或略低。

　　万科年报显示，万科仍是中国房企营收冠军，2013年实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%；实现销售金额1709.4亿元，同比增长21.0%，再次刷新行业记录。但是，万科2014年的目标销售额为2000亿元，较去年只增长17%。

　　有些房企更保守。如中海在年报中称，2014年销售额目标增幅为1%，只比2013年的1108亿元增加12亿。

　　一位大型上市房企华东区域相关人士称，“总部调低销售目标是为了适应形势变化，与2013年相比，房地产业发展速度会有所降低，我们要有心理准备。”

　　多公司降低年去化率

　　资深财务人士宋家明向大众证券报和财信网记者表示，房企可售物业市值，再结合年去化率，大体能看出一年的销售任务。

　　记者统计发现，上述房企2013年报显示，它们去年的存货年去化率多数在60%至70%。若按照财务人士所说进行测算，再以中海为例，其年报显示可售物业市值1760亿左右，以去化率60%计算，意味着2014年销售额为1056亿元，与中海年报中给出的1120亿元非常接近。但中海去年年报显示去化率为85%，意味着中海今年去化目标大幅调低。

　　以此测算出的万科今年去化率比去年低10%左右。而恒大去化率只有55%，绿城、新城控股、融创中国等多家房企甚至不足50%。

　　代理机构世联行一位人士向记者表示，“2014年行业的整体供给增加，估计面积增加10%左右，需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2013年，行业增速的显著下降将会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临着去库存的压力，开发商分化的现象将更加明显。”

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