小阳春市场走向现分歧

　　2014年伊始，市场上就传来银行贷款持续收紧的消息，而杭州房价突降20%，多数城市成交量也出现持续的回落，这些现象都预示着2014年的楼市并不会像2013年如此活跃，整个房地产市场不免让人有点担心。

　　首先，从银行贷款情况来看，往年的1月份都会是放贷高峰期，银行会把上一年度末未放贷款放在年初额度充足的时候放款。而2014年1月却不同，银行房贷发放速度并未加快，并且首套房也没有利率优惠，春节之后多家银行开始上调利率，使得购房者的买房进度放缓，也使得有二手房置换需求的卖家无法及时获得房款。

　　其次，杭州楼市令人意外的出现房价突降20%，处于长三角城市核心位置的杭州房价下跌对于市场信心之影响是难以估计的，并且加上媒体的大肆宣传降价信息，更是引发了开发商相对紧张的心态和购房者观望的情绪。不过，杭州降价的区域并非处于城市的核心区域，降价板块的当前供应量和未来潜在供应量也是较大的，开发商之间的竞争激烈，加上信贷政策收紧和市场热度消退，是导致此次降价的主要因素。虽然杭州的降价可能是个案，但也表明了每个城市都可能会有这种潜在降价的区域。

　　随着楼市成交量的持续走低，会加大开发商的降价压力。从德佑地产市场研究部统计数据来看，2014年1月上海市商品住宅成交面积为71万平方米，环比减少了27.6%，同比减少了29.7%，而2月的成交量更是只有42万平方米，环比减少40.8%，同比减少了23.6%，全市新房成交量连续5个月出现下跌。在成交量不足情况下，供应量却并未出现减少，中高端楼盘供应更是相对充足，中高端房源的成交无法促成楼市的回暖，并且每次高端需求的集中释放都会预示着后期楼市有调整的可能性，如2008年的6月、2010年的4月、12月，这些月份之后，楼市都面临了调整。

　　另外，政府主管部门对未来楼市政策的简单阐述，使得大家对后市的猜测更加不确定。“双向调控”也是在此次政策中出现的新名词，并未摒弃“调控”这两个字，以后的楼市政策可能会更细化、更有针对性，尤其是一线城市放松调控的可能性会更低，市场应该做好长期限购的准备。

　　以上的楼市表现，都预示着2014年的楼市不会像2013年那么活跃，楼市出现调整的概率正在加大。以下是对2014年楼市走势的两种不同观点。

　　【观点一】

　　上半年房价稳中略有回落，成交回升，下半年新房价格稳中略涨，二手市场稳定。

　　随着2013年房价20%以上的大幅上涨，目前，购房者的需求在高房价面前已明显透支，市场需要在价格稳定的前提下，推出一些优惠的房源来吸引客户，从而吸引需求入市，保证开发商的资金链顺畅，那么下半年开发商就不会因为资金压力而像杭州个别楼盘那样降价抛售了，那么新房价格的稳定也会对二手房价格的稳定起到积极的意义。

　　【观点二】

　　上半年房价稳中略涨，成交回落，下半年开发商降价求售带动二手市场价格回落。

　　从3月初的新房成交量来看，仅20万平方米出头的成交量是相对较低的，如果按照这种成交速度的话，整个3月的成交量仅有60万平方米左右，仅为2013年月均100万平方米成交量的六成，小阳春的泡汤对上半年的楼市信心将会产生巨大负面影响。

　　而当前开发商新增供应的价格都有提升，市场反应必然是价升量跌，尤其是对价格敏感的刚性需求。一旦这种现象出现的话，那么2014年的楼市将会有点悬。上半年成交量不足，下半年也不一定会有起色，必然要通过价格的优惠来吸引大量的客户，而新房价格回落也将会传导到二手房市场，整个楼市价格将回落。

　　不过，价格回落对于刚需而言也是入市的好机会，如2008年底和2012年初，房价下调之后成交量立即出现回升，随后价格开始稳定，随之进入新一轮的上涨。因此，时机的把握对于刚需买家而言非常重要。

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