"以房养老"4城试点 初次抵押贷款不超500万元

　　记者昨日从四川保监局获悉，为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，丰富养老保障方式新途径，中国保监会近日向各省保监局以及人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点，其中北京、上海、广州和武汉将成为首批试点城市。这意味着，今年以来被各界所热议的“以房养老”方案有望正式破冰。

　　试点产品

　　反向抵押保险

　　去年9月国务院就发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，时隔半年，保监会终于起草了相关指导意见，并开始在业内征求意见，拟将在北京、上海、广州和武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点期到2016年3月31日止。

　　据了解，“以房养老”主要有两种形式：反向抵押保险和反向抵押贷款。而此次进行试点的便是反向抵押保险，是指老人将自己的房屋产权抵押给保险公司，定期取得一定数额的现金。老人去世后，保险公司将收回住房。这种反向按揭是相对于传统的“正向按揭”而言的,正向按揭的借款人贷款余额不断降低、房屋权益不断增加,而反向按揭的借款人贷款余额不断增加、房屋权益不断下降。

　　同时，此次《征求意见稿》中明确指出，“以房养老”保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。而试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

　　行业声音

　　试点资格要求有些高

　　“开业需满五年，注册资本不少于20亿元；上一年年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%，还要定期上报业务进展情况。”我市某大型寿险公司相关负责人表示，此次《征求意见稿》对保险公司试点资格要求较高，操作上也有一定难度。更让保险公司担忧的是，从长远来看，随着我国人口增长减速，未来房产市场还将面临一定的贬值风险，加之房屋只有70年的产权寿命，这对于保险公司来说，将带来一定的经营风险。此外，保险公司还面临着老人长寿风险、利率波动风险。

　　同时，保监会还对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制，要求单个保险公司接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

　　此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。该产品的“犹豫期”也增至15个自然日，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。“而这一系列的规定都意味着对试点公司的要求很高，或许只有少数有实力的大型寿险公司才敢于吃这只螃蟹。”

　　专家声音

　　看似美好参与度不会太高

　　“‘以房养老’并不是什么新鲜事物，在国外已经实施了很多年，但据我了解，在美国仅有3%左右的家庭在使用这种养老产品。”西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁并不看好“以房养老”这个市场。他认为，住房价格走势很难预测，投保人和保险公司都承担着较大风险。因为这种保险不像一般的人身险，可以通过大量的投保来分摊风险，房价的涨跌具有一致性，系统性风险很大。

　　“除非保险公司对投保人的房产价格进行大幅限制，来规避风险，但这样投保人又不愿意了。因此，‘以房养老’看似美好，但市场参与度不会太高。这在将来不会是一个大的市场，在国外就不是。”甘犁表示，暂且不论“住宅仅有70年使用权”等因素给部分老年人抵押老旧房产带来的操作性问题，“以房养老”要想真正惠及民生，还面临着各种市场风险。而且有房子的富人可能根本不需要“以房养老”，没房子或者没产权的人却没有能力“以房养老”。

　　不过，也有保险业内专家表示，相较其他金融产品，这一险种的落地是具有深远意义的。它不仅可以拓宽保险资金投资渠道，活跃保险产品市场，还可以增加二手房上市量，活跃房地产二级市场。站在更高的角度来看，有利于健全我国社会养老保障体系，建立多层次、可持续的养老保障制度。

　　记者观察

　　养老社区潜力大更易被接受

　　早在2012年4月，泰康人寿推出国内第一款保险产品与养老社区相结合的综合养老计划。随后，中国人寿、新华保险、合众人寿等寿险公司也纷纷采用了与保险产品挂钩的地产投资模式。记者了解到，继北京、上海试点后，泰康人寿已将成都选为新的养老社区试点城市，并选址在成都温江。

　　据悉，在美国、日本等发达国家，养老社区已经是一种成熟体系。在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。这些社区不等同于普通养老院，能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活，还能根据客户的身体情况进行分区照管，比如独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等等。

　　业内人士表示，养老产业被险企视为未来一个强劲的利润增长点。而其中，养老地产的市场潜力则十分巨大，在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。因此，相比“以房养老”而言，保险养老社区或是今后险企和投保人更容易接受的一种模式。

关键词：养老,抵押,试点,保险,公司