应跳出房价看房地产市场调控

　　在22日举行的“中国发展高层论坛2014年会”上，瑞穗金融集团总裁、董事长佐藤康博在“房地产市场与宏观经济稳定”分论坛上发言时表示，从数据上看，中国虽然城市之间存在差异，但是整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨，现在也不能说是明显的泡沫，而如果不加以控制就有可能会成为泡沫。

　　他同时认为，中国政府已经采取了措施来遏制房地产的投机行为，应该继续执行。但另一方面也要避免操之过急的挤泡沫，日本就是因为实施了房地产融资总量限制快速上调利润利率等操之过急的紧缩措施导致了长期的经济疲软。

　　应当说，佐滕先生的建议是完全符合当前中国房地产市场实际的，也是实事求是的，应当引起管理层的重视。

　　问题是，由于在房地产问题上，各级政府都出现了近乎扭曲的心理，一方面，不惜一切代价地通过房地产拉动经济增长，拉动GDP，拉动暂时的辉煌，甚至拉动官员的升迁之路，从而导致地价、房价的过快上涨，也带来房地产市场投机现象泛滥；另一方面，面对房价上涨过快，舆论和公众反响十分强烈，又通过诸如调控这样的方式，试图将房价压下来，并以这样的方式取悦民众。最终的结果，将房地产市场调控扭曲成为了以房价为核心、以房价变动为标志的调控行为。

　　我们注意到，此轮楼市调控从开始到现在，特别是开始时，从上到下讲的都是房价，都是如何如何让房价压下来。结果，不仅房价没有压得下来，反而更加刺激了地方政府大搞城市建设、大拆大建的内在冲动，使得房价在调控期内不降反升，且伴随着调控时间的延续，出现了诸如鬼城、空城、睡城这样的现象。

　　我不知道，政府对房地产市场调控的目的到底是什么？是为了将房价压下来暂时取悦于民众，还是为了让房地产市场步入健康、有序的发展轨道。应当说，答案非常简单，也非常明确。但是，从这些年来对房地产市场调控的实际情况来看，答对者却少得可怜。更多情况下，出现了明知答案是错的，却又不愿去改，或者勉强改了，也是用新的错误答案去纠正旧的错误答案，效果也就可想而知了。不仅没有效果，而且会使错误的种类更多，问题更复杂，隐藏的风险也越来越严重。

　　事实上，从中国房地产市场的实际以及居民对住房的需求情况来看，说中国房地产市场存在严重泡沫，是不客观、不实事求是的。但是，如果从中国居民的实际收入和消费水平以及居民收入的分配结构来看，说中国房地产市场存在泡沫，又是完全合理的，是客观现实的。因为，八成以上的居民买不起房，或买了房就要当房奴，又充分说明房地产市场价格是与经济社会发展的实际不相适应的，是已经脱离了经济社会发展、特别是居民生活实际的。

　　也正因为如此，对房地产问题，就不能再纠缠于某个方面，尤其不能纠缠于某个表象去谈论是否需要调控、怎样调控，而应当更多地看到，房地产并不是由某个单方面因素构成的，甚至不是某几个因素构成的。房地产问题，是各种因素综合在一起的一种经济社会现象，把调控的注意力过多地放在房价身上，就等于调控思路被房价绑架了。

　　就中国目前的实际情况而言，房价并不是最重要的因素。真正重要的，是房价为什么涨得这么快，为什么政府明知房价管不了却仍在不遗余力地管，明知根源不在开发商，却将调控措施都对着开发商而去，就是因为政府不想、不愿承担责任，不想、不愿放弃既得利益。正如有的专家所言，完全市场化的房价，政府凭什么去管，凭什么要将其压下来。难道这样的房价水平就会让房地产市场崩盘吗？

　　显然不是！真正的原因，是政府在房地产市场的角色错位，是该做的没有做好，不该做的却做得过度。譬如保障房、公共租赁房等，政府就完全缺位了。而不应当介入或不该如此介入的城市建设和房地产开发等，却大范围介入，从而使市场关系严重扭曲，政府与市场、政府与企业之间的关系完全错乱，职能完全颠倒。

　　所以，在房地产市场调控问题上，首先必须跳出房价，不要再用房价来衡量调控的效果。基本的设想是，房价可以上涨，但保障房、公共租赁房等建设必须同步跟进，且能够基本满足中低收入阶层的需要。

　　第二，要更多地发挥市场对资源配置的作用，让市场来决定房地产市场怎样发展，让市场来决定哪些开发企业应当留在市场，哪些应当淘汰，以及让市场来决定房价。政府所要做的，就是制定市场规则，加强对市场非法行为的监控和打击。

　　第三，适度运用政策手段，在房地产市场过热、过冷时浇水或添柴，避免房地产市场出现大起大落的现象。毕竟，房地产对中国来说，仍是不可忽视的重要产业，波动太大，是容易对经济带来伤害的。

　　眼前所要做的，一方面，就是不要因为担心房地产市场会出现崩盘，就盲目出台扶持房地产市场的政策，避免房地产市场真正出现严重泡沫；另一方面，也不要因为舆论和公众对房价的意见，采取过度的调控政策、压制政策，操之过急，使房地产市场真的面临崩盘危险。

　　在今年的政府工作报告上，并没有对房地产市场调控再次提出新的想法，这也传递出一种信号，那就是对房地产市场，政府将尽可能地少干预、少干扰，而是交给市场，由市场来发挥对资源配置的决定性作用。也许，在转型的过渡期，会遇到一些矛盾、出现一些问题，但比起政府的过度介入，一定会好得多。

　　联想到近一段时间以来，舆论和专家、学者围绕房产税问题，也展开了激烈的争论。笔者的观点是，对房产税问题，也应当跳出房价、置身于市场大环境进行研究和讨论，而不要被房价所绑架。重庆和上海的房产税试点工作所以不成功，就是因为被房价所绑架了，从出发点上讲，就是严重扭曲的。

关键词：市场调控,操之过急,经济社会