一线楼市现降价信号？供需变化将影响一线城市楼价

　　市场信心向来最为坚强的一线城市近来却频现降价的传言。有报道称，北京住总万科橙降价3000元/平方米，广州时代地产全线8.8折，显示出房价下跌已经开始从二三四线城市蔓延到一线城市。不过南方日报记者调查发现，目前的降价传言多为营销手段。但有业内人士指出，这也并不意味着一线城市就可以安枕无忧。当前楼市供需关系已经发生微妙转变，市场观望情绪日盛，房企应该加快走量以回笼资金。

　　3月楼市“倒春寒”

　　广州中介小强已经好久没有开张了。无论是二手房还是公司代理的一手楼盘，小强说，最近看楼的寥寥，有购房意向的更少。

　　小强的一位客人王先生属于刚性需求，尽管最近陆续看了一些项目和房源，但他却丝毫也不着急：“都说房价可能会降，可以再等等。”

　　小强的遭遇和王先生的心态，正是近期楼市“倒春寒”的一个写照。国家统计局数据显示，1-2月，全国商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%；其中住宅销售面积下降1.2%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%，其中住宅销售额下降5.0%。而去年同期的这两个数据，则分别是上涨49.5%和77.6%。

　　此外截至2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末大幅增加2102万平方米，其中住宅待售面积增加1770万平方米。供求之间出现了微妙变化。

　　尽管如此，市场的普遍观点认为，目前比较危险的是库存量较大、去化时间较长的三四线城市，而一线城市和部分热点二线城市则问题不大。

　　不久前的全国“两会”上，国务院总理李克强在作政府工作报告时“针对不同城市情况分类调控”的表态也印证了上述观点。住建部副部长齐骥对此解释称，一线热点城市将继续增加住房供应，遏制投资、投机需求，继续限购；对库存量去化时间超过12—15个月的城市，则将控制用地规模和楼盘供应。

　　实际上过去几年，由于一线城市受楼市调控限制较大，再加上新型城镇化的鼓舞，不少房企纷纷调整战略大幅进军三四线城市，导致供应量激增，供求关系逆转。相对应的，北上广深等一线城市供求关系基本平衡，商品住房消化时间也基本保持在8-9个月左右。

　　尽管今年来一线城市成交量也出现下滑，但从1-2月份房企施工面积、新开工面积及土地购置面积等指标来看，显示出房企对一线城市仍较有信心。不少房企对今年的业绩也提出了更高的任务，绿地与万达更明确以2000亿元的销售额为目标。而以恒大为代表的以往侧重三四线城市的房企，也在回归一线城市。恒大地产不仅强化了在广州的拿地，也大举进军以往未曾进驻的北京市场。

　　“降价”信号被放大

　　不过，近期有关一线城市楼市降价的消息，一石激起了千层浪。

　　据媒体报道，近日位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙开盘，毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米，即使去掉精装修价格，万科橙此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右。

　　而在广州，两个信息也被广泛引述。一是保利地产在广州的三个项目同時推出一成首付优惠活动，二是时代地产旗下项目更是全线8.8折优惠。

　　但客观来看，这些信号有被人为放大的嫌疑。北京万科总经理毛大庆随即也出面斥责这是“扰乱市场的行为”。他表示，万科此次开盘价格是受到政府限价区间的影响，而毛坯房的售价正好能保证在这个区间之内，这并非是万科的降价促销行为。

　　针对广州保利地产推出一成首付的优惠活动，有业内人士指出，“一成首付”实际上是开发商为吸引购房者所提供“无息贷款”，本质上只是一种促销手段。实际上，除一成外的剩余首付部分，购房者需要分4个月付清，二次置业则可以延长到9个月。这种促销活动此前也并不少见。

　　南方日报记者在阳光家缘查询了时代地产在售项目的历史售价也发现，实际上成交均价也并未出现实质下跌。以时代外滩为例，2011年-2012年一期销售均价大约在1.7万元—1.8万元/平方米之间，此后二期5栋的销售均价提高到约2.6万元/平方米，二期6栋的均价进一步提高到约3.1万元/平方米。目前时代外滩称“三期热售”的7栋对外宣传均价约3.3万元/平方米，高层望江楼报价最高更超过4万元/平方米。以8.8折计，实际销售均价近3万元/平方米，最高更可超过3.5万元/平方米。

　　时代地产一位销售人员透露，目前的售价实际上比春节前要高，在此基础上才进行8.8折，“全线8.8折是一种营销手段，目的是为了和周边楼盘竞争蓄客”，因此实际签约价格与春节前并无明显差异。

　　而从国家统计局的2月70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，2月北京房价环比上涨0.2%，同比上涨12.2%；上海环比上涨0.4%，同比上涨15.7%；广州环比上涨0.5%，同比上涨15.7%；深圳环比上涨0.2%，同比上涨15.6%。同比涨幅仍遥遥领先于其他城市；环比涨幅尽管比前几月略有收窄，但总体波动也并不大。

　　供需变化将影响一线城市楼价

　　目前有关一线城市降价的消息虽然均不“靠谱”，但也不意味着一线城市就可安枕无忧。

　　从数据来看，目前楼市供求关系已经开始转变，尽管一线城市库存量并不大，但一旦二三四线城市楼市出现明显转冷，一线城市势必也不能独善其身。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，从供应端来看，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿元，土地价格也创新纪录，这种情况下企业负债明显提高，利润率下滑，即使市场不景气，企业也没办法捂盘，而必须上市。

　　保利、时代等房企近期的营销手段也显示出，目前房企加快走量，回笼资金的意愿强烈。

　　而从需求端来看，尽管数据显示目前支撑楼市的主要是刚性需求和改善性需求，但大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求就可能明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。

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