广州二手楼价微涨 2月均价22964元/M2

　　李广军摄

　　2月，广州二手楼市成交清淡，买家入市意愿不高，交投节奏放缓。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2014年2月广州二手住宅网签1433套，12.4万平方米，环比下降24%。在价格方面，还是有一定的跃升，2月份均价达22964元/平方米，套均总价为215万。其中2014年2月份，天河、海珠、荔湾、越秀等中心六区的成交均价超过2.8万元/平方米，套均总价约为240万元。

　　中心区一次付款比例超五成

　　据合富标准指数数据显示，2014年1、2月广州二手住宅成交均价连续两月突破2万元/平方米的大关。数据显示，2014年1月份的均价为22195元/平方米，套均总价为218万；2月份均价达22964元/平方米，套均总价为215万。其中天河、海珠、荔湾、越秀等中心六区的2月成交均价超过2.8万元/平方米，套均总价约为240万。

　　据合富标准指数数据显示，2014年2月，首置二手买家的占比仍保持六成左右，为57.2%；而“卖一买一”换房需求则有所释放，占比为31.8%，较上月略有增加。

　　由于买家实力增强，加上改善需求增多，1、2月份二手楼市素质较好的中高端单位需求有所增多，总体成交均价结构性拉升。由成交单价的分布看，1万元/平方米以下的成交明显下降，由2013年下半年的一成左右，降至2014年1、2月份的不足5%；2万元/平方米以上的成交首次突破五成，约占五成五。

　　受房贷仍然偏紧影响，二月份一次性付款的比例为42%。其中越秀、荔湾、天河、海珠中心四区一次性付款的比例基本在五成以上。1、2月份一次性付款的套均总价分别高达263万/套和276万/套。总的来说，2月份广州二手买家总体实力明显增强，贵价优质单位成交增多，结构性拉升本月的成交价格。

　　买家观望业主议价空间略大

　　1-2月份，受整体环境转淡、春节假期、楼价高企、政策观望加重、房贷收紧等因素影响，市场交投节奏有所放缓，买家购房的心态也逐渐转理性。

　　购房需求集中1.5万元/平方米以下的买家，观望情绪则明显加重，对政策有所期待，“再等等”的博弈心态较明显。需求迫切的买家对性价比较高的市场价“笋盘”仍然出手果断，但对叫价过高的单位接受度不高，部分有一定的“再等等”博弈心态。购房集中2万元/平方米以上的中高端买家，则较关注政策，尤其是3月份的“两会”，小部分买家也有“再等等”的博弈心态，但对性价比较高的优质“笋盘”接受度较高，尤其是叫价较年前有所回落的优质单位，出手较果断。

　　综合来看，中端略偏低买家的观望博弈等降心态较浓厚；中高端买家购房较理性，追求以优质市场价“笋盘”为主，追价意愿不高。总的来说，以往“卖方市场”的格局有所转变。

　　本月业主心态大致保持平稳，反价、惜售现象不多，但议价空间略有增大，部分此前高价放盘的业主小幅回调价格。据监测，2月份约有10%的业主小幅回调叫价，较1月份的7%左右略有增加；平均降价幅度为6.9%，此前的5%以下有所加大。通过对最终成交价与放盘价的对比发现，成交价高于放盘价的个案仍然占三成左右，但平均升幅由原来的10%左右回落至不足5%，而业主的议价空间由5%左右增大至本月的7%。调查显示，对于物业税或政策风险，大部分业主仍然较为淡定，心态较平稳，但也有小部分物业较多的业主高位出货意愿增强。

　　地王带动芳村交投逆市增加

　　受广钢新城地王影响，原芳村交投逆市增加，价格上涨；原荔湾、越秀买家有所增多。

　　据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，2月份广州各板块的价格基本以平稳为主，而原芳村的价格则有所上涨，涨幅较以往有所加快。如花地湾板块较上月上涨了2.6%；广钢新城所在的鹤洞板块上涨了1.8%；桥东板块环比上涨了1.2%。

　　调查发现，这部分购买优质单位的买家大致分两种类型：第一种是来自原荔湾、越秀、海珠的广州市区核心地段买家。广钢新城地王后，这部分买家闻风而动，担心后市价格走高，入市速度有所加快。统计显示，这部分买家的占比由以往四成左右，增加至目前的六成五。第二种是专业市场的商户，以“新广州人”居多，既有原芳村区内的商户，也有附近原荔湾、海珠的商户。这部分买家约占整体二手楼市的四成左右。据悉，这部分买家大多是看楼多时而迟迟未出手的刚需旧客，受地王因素带动，入市意愿有所增加。此外，有部分芳村本地的买家外溢到佛山黄岐、盐步、桂城等临近的片区。

　　五月前二手楼价稳中有升

　　接下来广州二手楼价走向会如何？合富房地产经济研究院院长龙斌表示，预计3月份至“五一”期间，二手楼市或会逐渐回升，但仍以刚需正常释放为主，价格稳中有升。他认为，接下来这段时间内，若政策环境仍然较平稳或调控信号不算强烈，预计市场逐步走出观望浓厚、交投低迷的机会较大，其中市区部分实力较强的中高端刚需或会率先打破博弈等降的僵局，入市增加，整体大市或会逐渐恢复。不过，受楼价高企以及信贷收紧的影响，放量的可能性不高，以刚性首置和首改需求的正常释放为主，月度网签量大致与2013年的平均水平相当，而价格则以稳中有升为主。预计现时这种“中高端买家承接性价比较好的优质物业，实力有所脱节的买家或降低要求或出走外围楼市”的现象仍将持续，受结构性影响，成交均价仍将维持高位。

　　南方日报记者许蕾

　　(来源:南方日报)

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