广州楼市：刚需市场仍会求大于供

　　文/羊城晚报记者张秀钦

　　3月份，南京出台楼市新政，力挺中小户型：未来5年南京市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。南京楼市力挺中小户型，实为力挺刚需。刚需不仅是现在市场的消费主力，更是改变楼市销售困局的利器。面对目前不太理想的销售局面，很多开发商也会自动增加刚需产品的供应。

　　业内专家认为，即使刚需产品供应量增加，仍会呈现供不应求的局面。而在限购的影响下，希望一步到位的刚需购房者所占的比例还会进一步提高，因此，推向市场的三房产品还会水涨船高，所占的市场份额会越来越大。

　　1200个人抢800套房子

　　去年前两个月，全国楼市成交井喷。国家统计局公布的数据显示，2013年1月份至2月份，全国商品住宅销售面积同比增长55%、销售金额增长87%。“开门红”让众多上市房企创下了史上最好的销售业绩。

　　但去年的高销售也有负面影响，给今年的销售树立了很高的标准，要想超越几乎不可能，出现下滑的可能性反而更大。事实正是如此。中原地产研究部日前发布的统计数据显示，在已公布前两个月销售业绩的30家房企中，立足三线、四线城市的房企销售业绩同比明显下滑，最高跌幅达到近六成。其中，一些龙头房企1月份、2月份的销售同比出现滑坡。

　　楼市真的很悲观吗？当然不是。正如中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌所言，楼市整体增速正在放缓，竞争加剧、洗牌加快和利润摊薄，这些都是开发商不得不面对的，但崩盘的可能性并不存在。我们看看广州楼市就会发现，供不应求仍是市场主流，日前从化、增城推出新货的楼盘，依然遭到买家疯抢，“日光”再度出现。

　　“以前刚需买家可能有1500个，现在可能只有1200个，但是，市场的供应量只有800套房子。”保利地产首席研究员吴定金承认，由于房价上涨、房贷利率上升等原因，刚需买家的数量在减少，但就整体市场而言，刚需市场的需求量仍然大于供应量。

　　买家仍追求一步到位

　　在限购、限贷等调控政策的影响下，广州楼市的消费主力变成了刚需买家。从去年的情况来看，广州刚需买家的消费水平并不低：2013年，广州全市(包括增城、从化)成交一手商品住宅的套均面积为114平方米，套均总价149万元，即使是三成首付，也要近45万元。

　　广州大学房地产研究所所长、教授陈琳分析，较理性的购房方法是先远后近、先郊区后市区，先二手后一手，先小后大。但从套均面积、套均总价来判断，刚需买家更多选择了一步到位。

　　“因为限购政策的存在，很多刚需买家购房时追求一步到位。”吴定金说。如果先小后大，会支付更高的成本，甚至可能会因为没有名额而不能购买。至于如何解决购房一步到位的资金问题，陈琳说很多首次置业的年轻买家会得到来自父母甚至祖辈的支持。

　　买家追求一步到位，导致楼市产品中端化现象更加明显，三房产品成交所占的市场份额还会进一步提升。“现在有些69平方米的单位也要做成三房。”吴定金分析，因为这样的房子有更多的功能，也有更多的房间，更能满足刚需买家的需求。

　　诞生新兴的刚需旺区

　　一方面是刚需买家一步到位的购房需求，另一方面是越来越高的房价，因此，刚需的溢出效应会更加明显，一些新兴的刚需板块会崛起，一些旧的刚需板块会慢慢演变成改善型买家的天下。这个演变其实一直都在延续，只是现在这个演变的速度更快而已。

　　哪些板块会成为新兴的刚需板块？“花都、从化、增城的一些板块都有可能。”广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥认为，随着行政区划的调整、地铁的建设，原先一些外围板块，在买家心目中的心理距离变近，加上价格尚未上涨得太厉害，刚需买家的接受度会更高。

　　专家观点

　　刚需买家的心理价位也在提升

　　现在房子的价格提升得较快，刚需买家购买的房子面积相对小一些，总价增速相对没那么快，但也在上升当中。随着楼价的上升，刚需买家的心理价位也在提升，对房价的承受能力也在不断增强。赖峥(广州方圆地产顾问有限公司副总经理)

　　能做三房单位不做两房

　　受限购的影响，刚需买家购房越来越追求一步到位，原来可能先买两房单位作为过渡，现在“咬牙”也要买三房，对刚需买家来说，一房、两房的吸引力没那么大，因此开发商也是能做三房的单位就不做两房。吴定金(保利地产首席研究员)

　　(来源:羊城晚报)

关键词：一步到位|商品住宅|供应量|平方米