购房者对“小产权房”应敬而远之

　　楼市快评

　　龚名扬

　　只需要每平方米4000元就能在城区购房置业？只花不到相同地段商品房一半的价钱，就能坐拥成熟社区的商业配套设施？这种“高性价比”的存在不是别的，就是我们时常谈论的“小产权房”。

　　所谓“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。由于历史原因，与其他的一些快速实现城镇化进程的城市一样，东莞的多个镇街都有小产权房，其中以万江和道滘最多，业内人士保守估计东莞的小产权房建筑面积超百万平方米。

　　作为一个非土豪的购房者，假如你手上有30多万元，到底是用来给商品房的首期，还是用来一次付清“小产权房”的购房款呢？这似乎是一道两难的选择题。选择前者，你每个月会有供楼的压力，二三十年都会处于负债状态，还要祈祷自己不要成为楼市泡沫的受害者；选择后者，你应该没有还款的压力，不出大问题的话房屋住上二三十年估计没问题，但会有政策的风险。

　　如果让笔者来做选择，那么绝对会选择供二三十年的商品房，而对“小产权房”敬而远之。

　　为什么呢？笔者认为，一个人要购房，所追求的无非就是安居乐业，其重点在于“安”，而住在“小产权房”中，相信很难有安居的感觉。

　　“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，不受法律保护。能够让你成为业主的，绝不会是“小产权房”。

　　虽然每个“小产权房”的购房者都有一个“转正”梦，但至少从目前的政策层面来看，这个“梦”是遥遥无期的。

　　在本月初召开的东莞市国土资源系统“改革攻坚年”活动动员大会上，国土局局长刘杰在布置今年的工作时，表示将坚决打击“小产权房”，这已经不是市国土部门的首次表态了。事实上，无论公开场合还是私下交流，笔者从市国土局获得的信息都是一致的：“小产权房”违反土地规划，违反国家土地管理的法律法规，形成了房地产市场的不公平竞争，而东莞市国土局会坚定贯彻中央两部委的要求，严守土地红线。

　　而在本月10日，国土资源部部长姜大明接受采访时说，目前小产权房出现一些反弹和乱建现象，国土部已联合住建部及时发出通知刹风治乱，将针对在建在售小产权房“拆除一批、处理一批、震慑一批、问责一批”。

　　然而，购买“小产权房”的人多数怀有法不责众的侥幸心理，心想我们这么多人都买了住了，总不能把楼给拆了，让所有人露宿街头吧？的确，如今有关部门在对已经投入使用多年的“小产权房”的治理上面临两难的困局，仍在探索更好的解决方式，但笔者始终认为，作为一名购房者，尤其是刚需购房者，没必要因为贪图一时的便宜而让自己的资产陷入不受法律保护的境地。

　　根据我国法律规定，集体产权房必须是集体内部成员之间才可以转让，即非本集体内部成员，像外村或者城镇居民是不能购买的。如果购房者不是该集体内部成员，则并不拥有该土地的使用权，购买“小产权房”是不受法律保护的。

　　今年1月，北京市第二中级人民法院审理了一宗经济纠纷案件，购买了“小产权房”12年的王某被毁约，他要求出让方赔偿30万元的购买差价。法院认为，买卖双方均明知涉案房屋所使用的土地为集体建设用地，而王某亦非房屋所在村的村民，双方的房屋转让行为被我国法律所禁止。宣判的结果是，法院认为涉案房屋无法上市交易，王某并不存在因诉争房屋升值获得的利益损失。

　　类似的例子比比皆是，而且由于“小产权房”无法办理房地产权登记，征用拆迁时无法取得合法的拆迁房屋补偿。再加上“小产权房”超出政府对村集体土地用地规划和用途的规定，大多数是未经报建，没有施工许可证，在开发建设的过程中缺乏监管，在房屋质量、消防安全、配套设施、物业管理、水电等方面存在问题，对居住者的安全没有保障。

　　说到底，虽然购买商品房需要支付包括土地成本、土地级差地租在内的所有溢价，价格要比“小产权房”贵得多，但住在其中，你的买卖行为受法律保护，你的付出可以让你拥有产权，成为业主，无需惶惶终日，笔者认为这样的付出还是值得的。