大部分楼盘未降价成交困难 市场“暗降”初现?

　　大部分楼盘成交困难，市场显现出疲态。

　　购房者观望升级。

　　市场显疲态，大部分楼盘未降价成交困难

　　有个盘推“特价房”降2000元/平方米

　　数据地产

　　文/记者蒋幸端图/记者卢政

　　上周，万江一楼盘推“特价房”，价格比正常销售少了2000元/平方米左右，成为东莞首个“暗降”幅度较大的楼盘。与此同时，市场上部分新盘认筹蓄客由于折扣大，也吸引了不少购房者认筹，预计在3月底入市时会有所体现。

　　不过业内人士表示，目前市场上虽然开始出现个盘“暗降”，但是大部分楼盘并未出现明显降价，整体成交困难，市场显现出疲态。

　　现象

　　“特价房”优惠幅度加大

　　上周，万江欧景城推出约30套“6字头”起特价房单位，以低于正常价格约2000元/平方米的特价优惠，宣告了东莞楼市“暗降”开始。周末，记者在该楼盘现场看到，与以前的冷清相比，该楼盘现场聚集了许多来看房的车辆和人群。前来看房的林先生告诉记者，该楼盘的美墅产品以前的销售价格约在8000~10000元/平方米，现在推特价房“6字头”起，价格便宜了2000元/平方米左右，他自己和几个朋友都过来看房了，打算购买。

　　不过记者了解到，价格在“6字头”的只有少数单位，除了约30套的特价房价格较低外，其他单位仍然维持着原来9000元/平方米左右的价格。“特价房”试探市场的幅度进一步加大，同样属于港口大道片区的沿海·江湾国际也推出“5字头”特价单位，不少楼盘为吸引人气，推出多套特价房，或者是对楼盘尾货进行特价清盘。

　　不过一名业内人士告诉记者，“特价房”由于价格相对较低，确实吸引了不少购房者，特价房的成交不错，但是对于整体楼盘的销售促动不大，对于楼盘仍然维持原来价格的其他单位来说，仍处于难销的状态。

　　新盘认筹折扣增多

　　3月中下旬将有大量新盘入市，目前不少楼盘也开始进行蓄客认筹，优惠幅度加大，预计未来的成交价格也较为理性。

　　3月9日，南城的世纪城·幸福公馆开始接受认筹，推出80~140平方米的户型，为了吸引更多购房者，该楼盘联合了房掌柜等进行电商团购活动，推出认筹1.5万元享受9.2折优惠，据了解，由于优惠幅度较大，当天就吸引了100多批购房者认筹。此外，位于寮步的某楼盘也将于近期进行团购促销，据透露折扣优惠幅度将达到8.8折。上周，中惠·松湖城的160~180平方米别墅产品开始认筹，也进行了2万抵10万元的优惠。记者了解到，这些正在认筹的新盘大多将在3月底入市，由于优惠幅度较大，预计正式的成交价格将较为理性。

　　对于刚需中小户型产品，开发商则更热衷于保持原来的价格，试图以“低首付”来打动购买力较弱的刚需购房者。上周，万江的恒大·帝景82~165平方米楼王单位开盘，首付6万元起；南城的中央财津在售小户型公寓，首付仅需3.8万元起。

　　市场观察

　　“垫首付”难吸客入市

　　但是，从市场情况来看，除了优惠幅度大的“特价房”能够吸引一定的购房者外，“低首付”显然很难打动刚需购房者的心，上周东莞住宅成交7.01万㎡，环比下降23.31%，同比下降43.66%。

　　记者了解到，目前大部分的开发商并没有进行实质性的降价，不少开发商为鼓励刚需入市推动销售，使用的多是“垫首付”促销手段。东莞中原地产研究部相关人士表示，开发商要求归还垫付的首付款期限较短，往往在一两年内需要归还，对于经济实力不强的刚需购房者来说，吸引力并不大。该人士表示，如果开发商没有作出部分优惠，预计目前市场疲态难以扭转。

　　业内人士

　　购房者观望升级，市场逼房价走向理性

　　瑞峰置业市场研究部从宏观环境来分析东莞楼市，认为部分城市房价的下跌、信贷政策的收紧等因素使得购房者有一种观望的情绪，东莞也同样受到这种影响。

　　该研究部分析表示，因为受一线城市的辐射，作为“1.5线城市”(定义为一线城市的周边辐射区)的东莞房价及上涨的潜力可能比二线城市都要高，但东莞作为世界工厂的定位，在目前宏观经济增速出现下滑、产能过剩、实体经济有所不景气、企业转型升级难的大环境背景下，将会出现大量资金缩水、市场流动趋紧的态势，虽然东莞会受到外围城市广州、深圳的辐射利好，但仅此短期内难以弥补内部实体经济下滑带来的创伤，这对东莞房地产市场的发展有着不利的影响。

　　受宏观经济影响，业内人士认为，目前购房者的观望升级，而房价也将走向理性。

　　“降价”是个盘行为

　　东莞中原事业部总监赵善扬则认为，目前出现的降价仅是个盘，属于个别现象，大部分楼盘并没有跟风降价。他告诉记者，目前东莞库存消化期仅7~8个月，而库存消化期在13个月是正常水平，目前东莞住宅市场处于供不应求的状况，潜在的大量需求支撑着东莞的房价。

　　针对目前的市场成交低迷的情况，东莞中原地产市场研究部相关人士也表示，东莞楼价会有一个微幅调整的过程，但调整时间比较短，东莞楼价大“跳水”的可能性不大，此外，东莞价格走势相对平稳，部分价格回调会激发需求释放，随着资金回笼的加快，开发商也会慢慢收回优惠折扣。

　　东莞中原地产市场研究部认为，东莞后市趋势平稳向上，东莞拥有800万人口，市场需求还是比较大，大都是以自住需求为主，投资房源比例偏低，供求关系绑定着整个楼市的运行状态，东莞的潜在需求量是充足的，未来市场供应也倾向活跃，大涨大跌的现象不可能发生，东莞后市趋于平稳向上的发展态势。