马年“马太效应”加剧 中小型房企恐被边缘化

　　每经记者区家彦发自广州

　　近日，多家上市房企陆续公布其前2月的销售业绩。《每日经济新闻》记者整理销售数据发现，以碧桂园与恒大为代表的大型房企销售业绩依旧突飞猛进，而与此形成对比的是，除了奥园地产与中骏置业外，目前已经公布销售数据的多数中小型上市房企销售额较去年同期出现下滑，如瑞安房地产、花样年等，销售额较去年同期下跌50%以上。

　　当前，随着资金面逐渐收紧，以及部分城市出现的降价迹象，房地产市场面临不利的开局。但龙头房企强者愈强的局面愈发明显。克而瑞研究中心分析师杨晨青告诉记者，随着千亿房企的不断涌现，规模效应在房地产行业愈加重要，销售规模在这之下的房地产企业将面临被边缘化的风险。

　　上市房企销售分化明显

　　碧桂园日前公布的销售数据显示，公司今年前两月实现合同销售额253.4亿元(人民币，下同)，同比增长104%；实现销售面积395万平方米，同比增长119%。

　　此外，恒大地产公布的销售数据显示，公司今年前两月实现销售额200.7亿元，同比增长75%；实现销售面积279.7万平方米，同比增长119%。万科今年前两月销售额也高达397.9亿元，同比增长40%；销售面积则为293.9万平方米，同比增长20%。

　　与此同时，《每日经济新闻》记者发现，除了奥园地产与中骏置业前两月销售金额仍旧录得大幅增长外，不少中小型上市房企在年初出现下滑的势头。

　　首创置业与深圳控股前两月销售额分别为8.9亿元与5.8亿元，同比分别下滑30%与29%。瑞安房地产与花样年前两月销售额仅为12.1亿元与4亿元，较去年同期大幅下降52%与65%。

　　房地产行业集中度提高

　　据中原地产研究中心监测数据显示，今年1月全国54个重点城市新房成交住宅22万套，相比去年12月下调15%，同比2013年初下调了19.6%。进入2月，54个重点城市合计新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比下调13.8%，环比1月份下调幅度达35%。

　　那么，在市场表现惨淡的情况下，龙头房企为何能实现高歌猛进？对此，克而瑞研究报告认为，由于部分房企在去年末留存了较多的销售业绩，部分大型企业留存的业绩高达百亿元以上，目前这部分留存的业绩逐渐在今年1~2月的销售业绩中得到体现。

　　但龙头房企业绩的持续扩张，也就意味着其他房企的市场份额被蚕食。杨晨青向记者表示，在当今的房地产市场，规模大小对于企业的品牌、销售、融资以及拿地起着重要作用，规模越大的企业无论是拿地还是拿钱都更加容易，这也导致了中小型房企被进一步边缘化。

　　“随着千亿级以及500亿级别的房企不断增加，房地产行业集中度在加速提高，实际上在去年回归一二线城市的浪潮中，有能力拿地的基本是全国TOP50的房企，缺乏融资渠道的中小型房企在一二线城市的生存难度越来越大。”杨晨青认为，只要不出现全国性的房地产调控政策，市场环境不出现大幅逆转，大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模，相反地，销售规模在100亿元以下的房企未来或将陷入发展困境。