苏州市房产新政让售后包租无空子可钻

　　商业地产预售前冻结部分房产作为风险防范资产新建商业地产货币资本金在现行标准上增加50%

　　昨天记者获悉，苏州市出台了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》(以下简称《意见》)，将于2月28日起正式实施。据悉，该《意见》出台后引来了社会各界的广泛关注，而该《意见》出台的目的则是为了规范苏州市商业房地产的秩序，从源头上解决我市商业房地产市场售后包租等问题。

　　据了解，该《意见》是根据《商品房销售管理办法》(住建部令第88号)、《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》(苏建房管〔2013〕432号)和《市政府关于印发苏州市房地产项目货币资本金管理办法的通知》(苏府规字〔2010〕14号)等有关法律、法规，结合当地实际情况制定的。

　　市住建局住宅产业处处长陈登火告诉记者，售后包租指房地产开发经营企业或者房屋产权单位，在其投资建造的商品房或存量产权房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房款，或偿付一定租金回报的行为。

　　而根据相关法律规定，开发商是不可以通过这种方式销售商业房产的。但事实上有些开发商与第三方或运营商合作仍在通过售后包租等方式销售商业房产，对于这种打“擦边球”行为目前尚无法律约束，而投资者却承担了巨大的投资风险。该《意见》的出台就是为了让开发商和第三方或运营商无空子可钻，从而保障投资者的合法权益。

　　《意见》推出后明确，新推的用于商业房地产的土地，在预售前将划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结。具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年，冻结期内不得销售、抵押和转让。三年后应由房地产开发企业向项目所在地的区人民政府(管委会)提出申请，并经同意后予以解冻。国土部门在国有建设用地使用权出让时，应将上述内容与规划设计条件及有关要求一并纳入土地出让公告文件和国有建设用地使用权出让合同中。

　　“对于正在新建的商业房地产项目，该《意见》明确提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。”陈登火说，根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

　　此外，目前苏州市市区(除吴江区)在售的商业房地产项目有319个。根据该《意见》，苏州市各区人民政府(管委会)会对现有商业房地产项目逐一进行梳理排查，加强项目监管，开展社会稳定风险评估，确保商业房地产项目平稳运行。同时我市各区人民政府(管委会)会重视售后包租问题带来的潜在社会风险，引导广大投资者充分认识市场风险并采取扎实有效的措施，予以防范和化解。

关键词：包租,售后,地产,商业,房地