腾讯染指商业地产的背景与影响

　　张宇良

　　电商摧枯拉朽，与日俱增，传统零售江河日下，奄奄待毙。当此之时，商业地产如火如荼，遍地开花。但商业地产由于最近几年的疯狂发展，背离了商业经营本质，反而给人留下了“实体”印象。且似乎与电商风牛马不相及。

　　但随着电商的快速发展，加上配套严重滞后的原因，电商企业纷纷自建仓储物流。

　　据统计，全国网络零售总额在2012年末达到人民币1.32万亿元，较2009年的人民币2628亿元，年复合增长率达到71.3%。而中国目前只有约5.5亿平方米的仓储配送空间而其中仅有约580万平方米称得上是现代化仓储；相比之下美国则有约16.7亿平方米的现代仓储设施。

　　物流仓储供需间越来越大的差距，令品牌电商无一例外被“逼上梁山”—自建物流，而京东商城尤其堪称“急先锋”。其本质在于可以规模、低价、速度取胜。京东在将其第三轮融资筹得的15亿美元几乎全部投入物流建设项目中后，截止到2013年底，京东商城自有仓储面积达100万平方米，而京东未来3年将投资50亿~60亿元进行物流建设。

　　马云曾经嘲笑京东这种重金自建物流的行为无异于自掘坟墓，但事实是出巨资打造自有物流体系。大名鼎鼎的菜鸟，天猫出资21.5亿元，占股43%；银泰集团投资16亿元，占股32%；而复星集团和富春物流各投资5亿元，分别占股10%。此外，圆通、顺丰、中通、韵达、申通各出资5000万元，各占股1%。此计划预计投资3000亿元，一共分三期，大概需要5~8年时间建成，首期计划投资1000亿元。其核心就是“自建+合作”，且未来将在9个核心城市建立中央仓储，二十几个城市建中转仓，搭建全国2000多个城市物流仓储网络。最终实现24小时内将货物运抵国内任何地区，日均300亿元(年度约10万亿元)的巨量网络零售额。

　　后来者居上的腾讯，2014年1月15日晚间宣布，将斥资15亿港元，策略入股商贸物流运营商华南城控股公司，持股9.9%，后续还可以通过行使认购权，再投资8.5亿港元，累计持股13%，这也是腾讯2014年继嘀嘀打车之后，第二笔规模投资，也是首次重仓线下商业地产经济。其本质也是为电商做筹谋。

　　如此多的电商巨头染指实体经济根本原因是市场化的配置速度，远不能满足电商发展速度。

　　从商业地产的角度讲，目前电子商务的仓储区，多由工厂改建而成，在硬件方面不能满足电商物流仓储需求，并存在建筑质量粗糙，层高不够、缺乏装卸货物的设备、运货车辆往来不便等缺点。在上海(楼盘)部分区域的物流园，物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间租金最高上升了85%。

　　当然，现代电子商务所需的仓储，与传统的仓储有天壤之别。现代电商仓储，重点在储存而非流通，其重点在于货物的安全保存。本质上是分拣中心＋临时仓储，核心的KPI是流转效果与效率。且现代电商仓储的选址至关重要，硬件要求也非常高。

　　一般而言，仓储选址需要考虑2年左右的余量，就是2-3年内不用换地方。否则B2C仓储搬家往往劳民伤财，且搬家期间停摆1周以上。总建面根据日出库数量预估，比如日出库500单=500平方(包含公摊)，1000单=1000平方，以此类推。

　　仓库最好是F1层(日本的仓库都是多层，不过建设成本和使用成本高)，有30米以上的双月台出入库分开，大柱距、要硬质地坪(高标号水泥＋金刚砂)或者环氧地坪，窗子需安装防盗性能优的材料，房顶做隔热层，价格合理的高速宽带，周边较好招聘性价比高的员工。一言以蔽之，高配置，高性价比，而最大可能降低成本才是电商至于传统零售的杀手锏。自建也就顺理成章。

　　传统零售在未来需要面对的问题，不仅是如何直面竞争电商，还直接面临被釜底抽薪的危局。对于热衷商业地产的开发企业来说，与其一窝蜂的涌向综合体、MALL、步行街，不如另辟蹊径，在商业地产的有限领域内经行创新和差异化，以此避免刺刀见红的残酷竞争。

　　张宇良观点地产新媒体专栏作者

　　(审校：劳蓉蓉)

关键词：商业地产,平方米,电子商务