深圳新房销售压力变大 价格依旧看涨

　　今年的深圳楼市将在新增供应加大、房产税、刚需主导等关键词下继续买卖双方的博弈。记者获悉，2014年深圳将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平方米，较2013年预测数目增加近两成，这无疑将加剧开发商对于刚需主导市场中刚需客户的竞争程度。

　　记者近日采访了多家房地产专业机构，他们对于深圳今年楼市的整体看法为稳中有升。值得注意的是，以往被认为对楼市预判最贴近市场和最具参考价值的深圳中原的判断则偏于保守，深圳中原地产董事总经理郑叔伦提到，今年深圳楼市是行政调控和市场化调控叠加的一年，房产税将成为深圳今年楼市最大的变数。

　　今年新供应楼盘要比去年多两成

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　　今年新供应楼盘要比去年多两成

　　去年，深圳房地产市场虽然经历了“国五条”、“深八条”和“房贷荒”等各种因素的影响，但新房和二手房成交量都节节高升。据世华地产统计，去年深圳成交二手房突破9.5万套，月均成交量在7000套左右，其中3月份成交量更是暴涨超过1.8万套。二手房价也创下新高，均价达到21060元/平方米，涨幅接近20%。

　　为什么在调控不断的情况下，深圳楼市成交还依然保持旺盛？世华市场研究人员告诉记者，一方面，深圳是一个年轻人居多的城市，每年不断涌入的外来人口都会产生购房需求。此外，在3月份“国五条”政策刺激下，20%个税导致购房需求提前释放，一定程度上透支了未来的市场需求；再者就是近几年来调控政策年年有，但是房价依然保持上升趋势，导致大众对调控降低房价的期盼降低，稍有资金能力的买家都会提前购房。

　　在购房需求持续升温的楼市中，开发商方面也踊跃地开工建设新房。郑叔伦告诉记者，从2010年开始，深圳住宅新开工面积就呈持续上升态势，同样的，从2011年开始深圳可供应新房量也处于逐年递增的状态，2013年深圳可供应新房量同比增长达到近两成。

　　从近一两年的新开工增速来看，郑叔伦认为，2014年深圳新房库存依然高企，快速跑量仍是开发商未来的第一要务。据深圳中原统计，2014年将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平方米，较2013年预测数目增加近两成。

　　在供应增多的情况下，集中入市的新房会否为深圳楼市带来房价上涨的缓和甚至是部分下行呢？记者采访的多位业内人士表示，新增供应增多会让深圳房价上涨趋缓，但在刚需支撑成交的市场下，楼市将维持平稳的态势。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区研究部高级助理董事张晓端认为，深圳楼市目前处于刚需主导的市场。她表示，由于当前深圳楼市供求失衡及结构性矛盾等导致的房价上涨压力依然紧迫，短期内限贷限购政策难以退出。而限购政策的继续执行，无疑会持续抑制投资及改善型需求的入市，因此今年深圳楼市的市场成交还将以刚性需求为主。

　　从去年刚需主导的市场成交在全年实现稳步回升的趋势来看，张晓端认为，这反映出刚需在深圳市场仍保持着较高的活跃度，预计若没有其他政策等外力干扰，这种平稳趋势短期内还将延续。此外，在支持首套自住性购房需求的方向下，她预计差别化信贷政策仍然会在2014年支持刚需的释放，但如同2013年年末对成交量造成直接影响的银行信贷的收紧仍有可能造成市场的阶段性波动。

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　　今年刚需房好卖豪宅不好卖

　　不过这种平衡也并非一成不变。张晓端表示，深圳楼市还将面临房产税试点的风险。而作为长效机制，房产税的全面征收仍需要包括税收体系、信息系统在内的一系列体系的配合才能更好的发挥其效果。因此她认为，即便短期内展开试点，其征收范围及力度也将受到局限，对市场影响将更多地体现在改变市场预期方面。

　　郑叔伦也表示，2014年的深圳楼市，行政化的调控手段已走向极致，“市场化”的调控方式将成为新的方向，这包括限购限贷等政策仍将延续，地方政府的执行力度还会加强，并且房产税试点扩容，土地、财政、金融、税收等深度改革政策也将开启，这些都使得今年的深圳市场将处于行政手段和市场手段的双重夹击下。“尤其是房产税，其出不出台都会困扰和影响到深圳市场的预期。”郑叔伦表示。

　　另一组数据则显示，从去年第四季度以来，深圳中原各中介地铺的一线经理人对后市价格判断不再如以往乐观，一线经理人对后市价格持续大幅上涨的预期明显减弱。

　　“今年新房供应量这么多，比去年多很多，这代表开发商之间的竞争会很多，”郑叔伦认为，同时，从地铺上了解到的是，二手房小业主的放盘信心明显变得有点悲观，“六成业主不看好后市，只有四成的业主看好”。这些都令到这位深圳中介地铺数量最多的中介公司总经理对于后市的判断显得十分保守。在往年，深圳中原的市场预判一贯被认为是最贴近市场、准确程度最高的。

　　“这样来看，今年深圳市场还将是以自住刚需的客户为主，而大户型等豪宅产品则会销售平淡。”郑叔伦表示。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙也告诉记者，南山、福田在去年推出不少豪宅项目的整体去化本就有所减缓，在今年，中高端住宅的入市将使得高价房在以刚需为主的市场中面临一定的消化压力；另一方面，房企对优质物业的销售节奏亦有所控制，也将拉长销售周期。

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　　刚需买房多选龙岗宝安

　　在今年新入市的新房中，龙岗和宝安的新房依然占绝大部分。据深圳中原统计，今年潜在供应新房中，龙岗新房占据潜在供应量的36%。宝安片区紧随其后，从15%的水平跃至25%。此外，今年盐田新房供应将出现井喷，潜在供应量占比增至6%，对于以往新房源较少的盐田来说，5个百分点的增长量说明2014年的盐田新房供应将大幅增加。

　　在房源类型上来看，2014年纯住宅项目占比较2013年有所减少，占比为74%，并且主要分布在宝安、龙岗两个片区，占比近六成。豪宅户型可谓2014年供应市场一大亮点，占比达到8%。宝安、盐田及南山均为纯豪宅项目供应重点区域。

　　在各区中，供应最多的龙岗依然以大体量、小户型的刚需盘为主打，如大族河山、合正丹园、六合城、星都豪庭等项目，体量都在千套以上。其中，供应主力仍在布吉片区，潜在供应量占到龙岗区的四成左右。同时随着厦深高铁的开通，坪山房市也逐渐热闹起来，供应占比较去年明显增加。

　　在宝安，2014年其房源供应可谓一应俱全，小户型、改善型户型、复式、别墅统统上阵，其中不乏大体量项目的身影，如中央山、雍和园、光明商业中心等项目，纯别墅类项目如万科溪之谷、新世界名镌等。

　　此外，龙华新区的供应主要集中在民治及龙华片区，在今年上半年大体量项目将有望率先开启该区域房市，如华业·玫瑰四季、卓能雅苑、润达圆庭等上千套房源的项目。

　　福田、罗湖供应量占比相对较少，旧改项目供应占较大比重。其中，香蜜湖片区将引领福田片区供应，大体量旧改项目有望入市。其中，龙溪花园旧改项目、下梅林旧改及中航渔农村等项目将为2014年的福田提供大量入市房源。80平方米以上舒适型户型将主导市场。罗湖区将依旧保持较少的供应量，其中，红围坊旧改项目有望入市。另外，德弘天下华府的大平层豪宅将成为2014年罗湖市场的一大热点。

　　南山、盐田均有纯豪宅项目入市，在全市豪宅市场占据较大的比重，两区也是未来一年改善型及高端市场的重要战场。其中南山的联泰红树湾、曦湾天馥及双玺花园等纯豪宅将逐步面市，100平方米以上大户型将占据南山房市供应量的一大比重。盐田则将有依山花园、山海四季城的小户型供应，也有蓝郡西堤、御景台雅园等复式为主的供应，当然也不乏联泰梅沙湾、蓝郡左岸等傍水的豪宅问市。记者曲广宁