房企或遭影子银行整顿殃及 融资暗道再缩紧

　　年初，一份旨在规范影子银行的国办107号文——《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》在业内广为流传。据知情人士透露，107号文确有其事，只不过还没有正式发布而已。但从内容上看，仅是纲领性的文件，缺乏具体的操作细则。

　　不过，即便这样，从国务院传达的精神来看，“2014年针对影子银行的各类监管细则很可能将陆续出台。”接受中国房地产报记者采访的多位专家指出。

　　从内容上看，107号文明确对两种影子银行业务的禁止，一是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务；二是私募股权投资基金不得开展债权类融资业务。

　　而在今年1月6日召开的2014年全国银行业监管工作电视电话会议也表示，对于银行理财业务，不开展资金池业务，资金来源与运用一一对应；信托业务则不开展非标资金池业务，及时披露产品信息。

　　“这些被禁止业务的资金流向主要就是房地产行业。这些决策的出台，无疑缩紧了房企的融资暗道。”多位业内专家分析称。

　　信托非标准化资金池业务被禁

　　107号文的出发点其实是为了规避影子银行的风险。

　　“国家之所以要加强对影子银行管理，其实是为了管理银行金融系统的风险。房地产行业属于国家政策调控行业，但很多商业银行却通过影子银行把更多资金转向了房地产领域。”嘉富诚股权投资基金管理有限公司董事长郑锦桥在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　那么，影子银行的资金究竟是如何从银行流入房地产业的呢？

　　郑锦桥举例称，比如你把50万元放在账户上交给银行做理财产品，银行承诺“20天6%的收益率”。此后你的钱就被银行划到了其建立的理财资金池。银行再用这个资金池的钱投资给信托、券商基金的资管计划或股权投资基金，对方给银行承诺的利率是9%，这样银行从中赚取3个点收益。而后这些机构再把钱投给企业，从中赚取2～3个点，最后的收益率就变成了11%～12%。这就是影子银行的概念。

　　“而哪个行业能承受高达12%左右的高利率融资成本？也就是房地产行业。”一位业内人士称。

　　尽管107号文的出发点是为规范影子银行，但惯做银行通道业务的信托业，在107号文公布后还是受到了很大冲击。

　　“听说此文之后，领导非常重视，我们也在抓紧研究未来信托业务的转型，以应对下一步可能出现的政策变动。”某信托业从业人员说。

　　信托业的紧张，概因107号文中明示，要“明确信托公司‘受人之托、代人理财’的功能定位，推动信托公司业务模式转型，回归信托主业，运用净资本管理约束信贷类业务，信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务。建立完善信托产品登记信息系统，探索信托受益权流转”。

　　那么，信托开展的非标准化理财资金池究竟是何种业务？

　　“非标准化业务主要就是一些房地产或类房地产业务。”信托分析师帅国让告诉中国房地产报记者，不过，鉴于房地产信托规模占信托的比重较大且是信托投资的重要渠道之一，而当前房企从银行等金融机构融资不顺畅，信托是其重要融资方式，因此上面有可能会限定投资房地产领域的发行规模，而不是堵死。

　　招商证券一位研究员则认为，信托公司不得开展非标准化理财的资金池业务主要包括各项融资类的资金池业务。2013年三季末，集合资金信托2.3万亿元，贷款类信托4.6万亿元，银信、政信合作余额约3万亿元，估计通过资金池的贷款类业务约1.6万亿元～2万亿元。“这些都需要清理，将会对信托的规模和盈利造成冲击。”

　　PE债权融资被禁

　　107号文中另一个引发争论的焦点则是对私募股权投资基金的要求：各类私募投资基金由证监会负责监管；规范发展私募投资基金业务，要按照不同类型投资基金的本质属性，规范业务定位，严禁私募股权投资基金开展债权类融资业务。

　　“股权投资基金(即PE)本身就不是做债权的，而是应该用股的方式去投，如果做太多债权投资肯定有问题。”郑锦桥分析称。

　　尽管如此，仍有大量PE选择债权投资，且方式相当隐蔽，主要为夹层投资、通过银行委托贷款、借道信托计划或券商资管计划投资、股权投资到期回购。投资领域也是更多地进入了利润丰厚的房地产行业。例如，2013年1月，鼎晖投资发起15亿元鼎晖投资二期基金，涉足房地产领域；9月，弘毅投资宣布已完成人民币夹层基金的募集，规模将超过10亿元，拟投资基础设施、商业地产。

　　那么，这一类的PE债权投资果真会被禁止吗？

　　对此，投中研究院分析认为，这些私募股权夹层基金主要投资领域在房地产，在募资初期就曾遭遇房地产信托的刚性兑付“威胁”，很多LP对私募股权夹层基金持观望态度，募资难度倍增；对已经成立的夹层基金，在107号文“严禁私募股权基金债权融资”的限制下，将面临与LP重新沟通，选择非债权投资或非股债结合的投资方式，这将大大提高既有LP的投资风险。未来夹层基金在中国股权投资市场将面临诸多困境。

　　不过，在郑锦桥看来，减少商业银行通过影子银行获利是整顿要求，但不能全面否认和抹杀PE以债权方式向房地产企业进行资金输出的作用。

　　“PE有股权加债权的投资模式，难道国家能完全限制住吗？其实限制的就是影子银行股权投资的做法。也就是银行通过把钱借给PE，PE又投资给企业的利益输送的做法。”郑锦桥进一步补充道。