大房企二三线楼市跑马圈地:低价狂赚暗藏隐忧

http://www.hebei.com.cn 2014-01-09 08:16 长城网
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  2013年12月底的一天,一家中型房企的董事长同21世纪经济报道记者聊天时表达了困惑。过去一年,在他苦心深耕的三、四线城市,一些初来的大型房企演绎了不可思议的神话,单个楼盘的销售额达到四五十亿,几近于当地其他几家企业销售额的总和。

  对于其他开发商来说,感觉实在很糟:究竟是误判了市场,还是产品有问题?羡慕和嫉妒的同行不在少数。然而,神话终究是神话。震撼过后,外行人眼里的“恢弘”,在同行人眼中显得有些脆弱。

  销售神话

  碧桂园是2013年最耀眼的房企,销售额越过千亿,增长率超过150%。它在一些城市的热销大盘功不可没。兰州50亿、沈阳50亿、山东海阳30亿。

  以碧桂园·兰州新城为例,与其他开发企业先建房子再建配套设施的模式相反,碧桂园的项目往往在开盘时就能向客户呈现较好的园林、商业街、交通中心等生活配套。

  当然,最具吸引力的还是价格。碧桂园·兰州新城一期精装房起价6280元/平方米的,而兰州房地产市场均价已达到7500元/平方米左右,城关区、雁滩等热门区域均价已超过8500元/平方米。它在去年10月开盘时一举收获50亿。而据兰州市房地产管理局的数据,2013年上半年,兰州商品房交易额才达到73亿元,2012年全年的交易额为80亿元左右。

  兰德咨询总裁宋延庆在接受21世纪经济报道记者采访时指出,相比之下,大型品牌房企确有优势。首先是品牌的优势,这些房企新进入一些城市时,往往高举高打。其次是产品能力。大企业往往有更强的研发能力,有更多的项目数据做支持。新进入一个城市时,直接引入在其他区域已经获得市场认可的户型,缩短了适应市场的时间。碧桂园的项目从拿地到样板间建设完毕,只需要三至四个月的时间,就可以销售,这也节约了财务成本。

  碧桂园并非孤例,过去几年时间里,恒大、龙湖、世茂房地产都曾制造过热销神话。

  恒大海上威尼斯项目2012年开盘时曾创下20亿的销售额。该项目位于长江入海口北岸的江苏启东。分析人士于丹丹曾表示,高性价比是海上威尼斯受到客户欢迎的主要原因,“产品高调,定价亲民。高性价比是一大优势,在离启东不远的崇明岛,别墅价格一般在3万至3.5万/平方米,海上威尼斯的价格仅为崇明岛别墅的1/3。”

  分析人士黄章林则认为,海上威尼斯热销是因产品类型丰富。项目满足了上海客户渴望去海边休闲旅游需求。而从小户型公寓到别墅,可符合不同类型客户的胃口。

  这样的辉煌会有多久?

  难以持续的高增长?

  历史是面最好的镜子。

  根据2011年度山东项目销售排行榜显示,龙湖·葡醍海湾总成交金额约30亿元,成交套数1763套,位居烟台销售榜榜首。

  公开资料显示,葡醍海湾占地8500亩,分A、B、C三个地块,目前正在开发的是A地块。A地块也有1、2、3期,其中一期绝大部分已经售罄。一期热卖的是独家独栋的一层度假小院,每套80万元起。这种度假小院面积不大,适合来烟台旅游的人们居住。二期主要销售的是叠院和叠拼,三期主要推出的是高层、别墅和写字楼项。

  2012年开始,冠军已经悄然易主。2013年烟台楼盘成交金额前十名的榜单中,一线房企万科、万达包揽冠亚军,其中万科揽金19亿元,万达13.1亿元。本土房企容大置业居第三位,10.1亿元。

  不止一位开发商感叹,三、四线城市住宅的钱难赚,但大开发商一进来,就以咄咄逼人的气势抢走大部分市场份额。文章开头提到的开发商认为,低价策略是不可持续的。

  再以碧桂园兰州项目为例,不为多数人所知的是,碧桂园·兰州新城一期总占地面积1800亩,而道路、绿地等规划用地就占1000亩。这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地。另据了解,项目建设地属于失陷性黄土层,其绿化、修桥、建筑等基础成本增加了3倍以上。

  大型房企固然可以通过财务资源、成本控制能力、产品打造能力,实现盈利。但这些热销大盘的共同点在于,一期基本上是成本价抑或是微利的。大家都采取了相同的策略,加快去化速度,回笼资金,迅速收回土地成本和公建成本。

  后期的销售速度放缓,既有主观原因也有客观原因。一些开发商放缓推盘的速度,是因为利润和销售速度常常不可兼得。这些大盘常常位于城市郊区,开发商想等区域稍稍培育成熟后,再推出利润较高的产品。客观原因则受制于城市本身的发展,经济、人口等多重因素。

  对于大盘来说,一期的热销并不代表大获全胜。一些热销大盘,起初不可避免地有一些投资型客户,交房后他们不会入住。为了避免沉淀资金,大多数大盘的商业,前期也选择了散售。由于没有足够多的长住客户,商业就难以存活。形成恶性循环,这些大盘将无法兑现当初的承诺。

  但也不必过分担心。尽管开发商与地方政府签订的投资框架协议,意向开发面积通常十分惊人,动辄近万亩。但唯有确权的土地才会进入上市公司报表。按照开发多少,拿多少地的原则,开发商的库存问题并不会马上显现。即使销售不畅,也不会因此出现资金链断裂,一期热销后,成本基本已回收。

  但危机并非不存在,神话有时离谎言只有一步之遥。

关键词:开发,销售,项目,兰州,开发商

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稿源:搜狐焦点网
责任编辑:吴浩
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