房企销售排行：国企有意放慢新锐民企加速

　　图表为50强房企四季度销售占全年销售比例

　　(表格为根据克而瑞数据综合整理。部分项目因未入前三季度TOP50榜单，因此未做数据监测和比对。 )

　　 在克而瑞机构发布“2013年中国房地产企业销售排行榜TOP50”的第一天，保利地产广东公司董事长余英发现了部分数据的“异动”。其在个人微博上分别贴出了2013年前三季度TOP50房企的销售数据和最新发布的2013年全TOP50榜单，意在说明，诸如万达、碧桂园等部分房企在第四季度销售增量太大。余英的微博发布后，引发了陈劲松、宋延庆等百余名业内人士转发讨论。新浪乐居深度报道汇总》》

　　 这是个值得关注的现象。如果以四季度销售占比全年销售额25%为分界线，2013年TOP50企业中有36家超过了这个百分比，占比30%以上的房企高达23家。也就是说，四季度成了多数房企的销售重点季度。

　　实际上，“四季度现象”并非此次特有。克而瑞提供的数据显示，在2012年TOP50房企中，36家被监测房企有23家房企四季度销售比率超过25%。

　　 “一般来说，房企下半年的销售额同上半年相比为6:4，而下半年中，第四季度和第三季度的销售比也多为6:4，这是房企销售中的6:4法则。”克而瑞机构董事长丁祖昱根据经验得出结论。

　　 不同类型房企表现各异年前集中网签加速“四季度现象”

　　 根据余英微博所发的两张榜单，记者比对发现，TOP50房企第四季度占全年销售比率在不同类型的房企中表现各异。其中，以万科、招商、富力、保利、世茂等为典型的老牌房企并未在四季度表现出超高的销售比率，均维持在26%—28&之间。

　　 “这些企业销售金额都比较大，所以即使第四季度销售增量绝对额度不小，但是比率波动不大。”丁祖昱解释说，这类房企每季度、甚至每个月的推盘节奏都相对平均，并不会出现多大的变化。

　　 另外一个显著的现象是，在四季度销售占比不足30%的房企中，以华润、中海、金融街、首开等国企央企为主要典型，其中中海和金融街均低于25%水平。在丁祖昱看来，国字背景的房企为了使每年的销售业绩均匀增长，通常会在销售额达到年初既定目标后进行有意控制销售量。

　　 尽管有诸如中海和金融街这样的TOP50房企四季度销售未达到25%的季度均值，克而瑞机构根据以往数据统计发现，从整体来看，多数房企的销售通常集中在下半年，而下半年的销售业绩同样集中在四季度。这被归纳为前面所述的房企销售节奏6:4法则。

　　 “四季度现象的产生除了企业自身的节奏安排外，还跟网签备案有很大关联。”丁祖昱解释，由于克而瑞机构的统计数据来源于各城市的网签备案系统，而大部分非一线城市均存在网签备案不及时或者集中在年底备案的现象，“我们监测到，很多房企的网签备案数据在12月最后一段时间内激增，而这些数据也有可能是在第三季度产生的交易。”

　　 除了网签数据滞后可能造成四季度房企销售增加之外，2013年出现的调控新措施则也可能导致四季度销售数据无法准确反映房企的推盘安排：去年以北京为典型的城市为达到调控房价目标，开始在预售证发放环节上设卡，销售单价超过一定数额的项目不予发放预售证。

　　 “这造成了那些预计在12月开盘的项目无法如期开盘，如果没有这些政策，部分房企在四季度销售增量会更加明显。”丁祖昱分析。

　　 20家房企四季度销售超百亿新锐房企加速推盘

　　从绝对数字来看，2013年销售排行榜50强企业中有20家房企在当年四季度销售超过了100亿元。其中，万达、绿地、碧桂园、万科四家房企单季销售金额超过400亿元。

　　 万达在这次表现中较为突出，其以单季销售721亿元名列四季度销售榜榜首。据统计，万达在四季度集中发力，在售项目从三季度53个跃升至78个。期间合肥、南昌、哈尔滨等地万达文化旅游城开盘热销，为万达四季度贡献了不菲的业绩，其中12月8日合肥万达城开盘，共计1.7万人到场选房，创下当地楼盘开盘到场人数纪录。

　　绿地以613亿元的单季销售额仅次于万达之后，四季度销售比率高达38%。2013年绿地全年销售额仅次于万科115亿元，而2013年前三季度绿地销售金额落后万科267亿元。也就是说，绿地在第四季度发力，试图追平万科。

　　 “今年绿地憋足一股劲，2014年将向行业老大发起攻击。”丁祖昱说。去年第四季度，绿地仅在南充、合肥、昆山、成都、吴江等地推出的5个纯新盘项目，推案量就达58万平方米，去化面积53.4万平方米。

　　 2013年初，碧桂园的销售目标仅为620亿元。然而，随着第三季度碧桂园十里金滩、碧桂园兰州新城、贵州花溪碧桂园等大盘相继推出，销售额激增，公司随即调整全年销售目标。截止到十一黄金周，其总裁莫斌就向外界透露合约销售额已经突破千亿，其中碧桂园兰州新城10月6日开盘当日销售50亿元，创下了开盘销售新纪录。

　　 而国企中海则不同。中海2013年销售目标为千亿港元，而截止到今年三季度，其已经完成了900亿人民币的销售金额，如按照汇率计算，中海在三季度已经超额完成全年销售目标。“对于国企来说，如果平衡各年的销售额很重要，因此在完成了销售目标之后没有再继续往前冲。”丁祖昱说，所以第四季度，中海有意放慢了销售。第四季度中海销售增量为270亿元，占全年销售额23%。

　　 此外，在四季度单季销售超百亿元的企业中，部分新锐名气表现亮眼。金科、新城、复地、阳光城、深业、华夏幸福、旭辉、蓝光等房企四季度占全年销售比率超30%。其中，阳光城在第四季度明显加大了推盘节奏，当季有位于福州、上海、西安、厦门、太太原等地八个新盘如市。另外，金科109亿元的单季度销售额，占全年销售额46%，接近全年销售收入一半。

　　克而瑞机构表示，每次发布的榜单都为真实监测的数据，并有企业项目明细作为支撑，“欢迎对TOP50数据有疑议的业内人士对数据进行考察合适，克而瑞将继续致力于做中国最好的房地产服务商。”

关键词：房企,国企