实探“五一”北京楼市：五环外现“热闹”景象 改善性购房需求大

　　“假期这几天忙得连喝水的时间都没有。”北京昌平区某新楼盘销售略带歉意地对《证券日报》记者说。在向记者介绍楼盘的过程中，这位销售接了好几次咨询电话。

　　今年“五一”假期前夕，北京住房限购政策迎来优化，即对五环外购房限制大幅松绑。为一探新政落地效果，记者在“五一”假期期间，走访了北京五环外多个在售楼盘。部分新楼盘来访者络绎不绝，人气火爆。

　　五环外热度明显提升

　　根据4月30日北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)，北京市在执行现有住房限购政策的基础上，允许相应的居民家庭(含夫妻双方及未成年子女，下同)或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

　　5月4日，《证券日报》记者在北京海淀区某售楼中心注意到，根据《通知》相关内容做成的海报在该售楼中心内随处可见。

　　当记者在该售楼中心前台进行登记并排队等待时，负责接待的销售人员告诉《证券日报》记者，此次限购政策优化恰逢“五一”假期，前来看房的购房者明显增多。相较于刚需人群，改善性购房需求明显更多。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，此次北京对于限购政策的优化力度非常之大。当下，北京新建商品房住宅约81%在五环外，二手房房源大约70%在五环外。限购政策优化后，有望刺激这些区域市场成交，提高市场成交量。另外，根据中原地产研究院的监测数据，新政发布后，北京五环外成交量和到访量都明显放大，热门板块的典型项目，如顺义后沙峪、昌平南等区域热度均明显上升。

　　同在售楼中心了解楼盘情况的许女士告诉记者，她本来需要等五环内的“老破小”卖出后才能购买新房，《通知》发布后突然有了购房资格，就趁“五一”假期来看看新房。虽然房子一直在二手房交易平台上挂着，但她目前并不着急出手。

　　许女士的情况并非孤例。记者从位于海淀区的二手房销售中介处了解到，《通知》发布后，近期北京市二手房的挂牌量已有所下降。“这几天我们平台挂牌的二手房少了几千套，降价的也变少了。”该中介对记者表示，《通知》对有置换需求的人群影响更大，很多希望进行置换的客户不再急于出售手中的二手房源。

　　记者查询相关数据发现，截至5月5日发稿时，某二手房平台北京房源挂牌量为142368套，较4月29日的146150套下降近四千套。

　　“二手房挂牌量下降，与购房者的预期有关。在市场预期向好的情况下，卖家的心态也会比较平和，同时在价格方面的预期也会提升。”易居研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房挂牌量的下降说明市场对于政策有所反应，是一个好现象。

　　从新房销售来看，前述位于海淀区的二手房销售中介对记者表示，由于目前北京存在新房二手房价格倒挂的情况，且五环外还有不少新盘可供选择，因此，《通知》显然更利好五环外的新房销售。

　　“应该说，五环外早已成为北京新房供应主力区域，《通知》的出台有利于释放增量去库存。”58安居客研究院副院长李震如是说。

　　政策仍有优化空间

　　由于此次北京限购政策的优化是以五环作为分界线，因此，相较于五环外的“热闹”景象，五环内的看房到访量相较之下明显冷热不均。

　　“虽然新政出台后，会释放一定的改善性需求，但目前南四环看房到访量基本没有太大变化。”北京丰台区某房产中介在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　对于部分购房者来说，即便新政降低了购房门槛，但其仍要通过“卖旧买新”来实现改善性置换。“还是希望房子能尽快卖出去。”正在二手房平台上挂牌出售房产的赵女士对记者说，就算有资格置换新房，目前也需要通过出售现有房产来腾出资金。因此，期待未来北京出台更多房地产支持政策。

　　中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时预计，未来，北京房地产政策依然具备优化空间，渐进式优化或成主基调。从支持刚需和多样化改善性住房需求角度，以及城市未来发展空间格局的角度看，未来北京市针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策仍有优化预期。此外，一些在过去房地产市场过热阶段出台的已不符合当下市场环境的限制性政策，未来有望陆续得到优化调整。