北京二手房成交量上升 “以价换量”激发短期市场活跃度

　　近日，根据北京市住建委网签数据显示，11月北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。

　　业内人士表示，受“认房不认贷”影响，北京9月的二手房网签量出现明显增加，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京二手房的成交量。另外，由于“金九银十”的暗淡，让前期对于“政策后市场将回升”的预期转弱，导致了挂牌和降价卖房的群体增加，一定程度上也刺激了市场成交量短期内到达高点。

　　北京二手房“以价换量” 超低价房源在减少

　　11月，北京二手商品住宅成交量同环比增长均超一成，出现交易反弹，达到近七年的较高水平。有业主坦言，这样的数据与自己在卖房过程中遭遇的困境相去甚远，是只有自己的房子难卖吗？

　　对此，记者采访的多位业内人士均表示，虽然成交量有所提升，但市场依然处在“冬季”，“业主降价卖房”成为交易量上涨的主要原因。

　　不少卖家反映，最近在与中介和买家沟通时，“10万元、20万元已不再是二手房讲价的主要趋势，100万元、200万元的降价反而成了日常。”同时，买房客户观望情绪加重，首套客户不着急买，置换客户在看中房源后甚至出价更低。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，8-9月份“认房不认贷、松绑限购”等，让部分业主认为是出货的机会，或者是换房的机会，要出货，要换房，要在短期内实现，就得降价，而且得降到低于市场价。

　　“同时，二手房在价格段、面积段、区域段分布更加均衡，可谓梯度合理、丰俭由君，刚好匹配弱势下刚需、换房需求等合理购房主导的局面。”李宇嘉称。

　　李宇嘉还告诉记者，二手房价格预期持续走弱，留存在市场上的，基本为刚需和改善。存量房足够大，价格梯度合理，也为刚需和改善循环创造出条件。此外，继续降价会遇到业主的低值，超低价房源在减少，另一方面，随着低价房源消化完毕，后续价格下跌空间有限，加上购买力的消耗，如果没有新的政策，未来供需两端可能会在低位盘整。

　　北京二手住宅价格下跌 部分购房者转向二手房市场

　 成交量有所上升，而价格方面的持续走弱也不是个案。中指研究院统计数据显示，11月北京二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅较上月扩大0.26个百分点，同比下跌0.47%。综合来看，11月北京二手房市场活跃度有所回升，整体呈现以价换量态势，挂牌量短期保持平稳下行趋势。

　　　中指研究院分析师郑俊彤分析认为，在二手房价持续下跌；居民就业、收入预期尚未完全恢复及房企出险仍在持续等因素影响下，前期政策效果逐渐减弱，多数城市市场仍面临调整压力。

　　在二手房降价的同时，新房市场也未能独善其身。部分新房项目在以“特价房”的方式调整价格。以北京某“限价6.2万/平方米”的在建楼盘为例，在11月份推出了特价房，价格则直接降至“均价4.7万/平方米”。

　　除了“特价房”以外，开盘就以低于销售指导价进行促销的楼盘并不在少数。据了解，昌平未来科学城某项目拿地销售指导价为6万元/平方米，目前对外报价为5.5万元/平方米；丰台张郭庄站附近某项目的销售指导价为6.5万元/平方米，目前售价为5.7万元/平方米……

　　李宇嘉表示，下半年以来，随着二手房业主开始持续降价，新房二手房价格倒挂优势削弱，同时业主对于倒挂盘的选择倾向也在弱化，都认为这种倒挂产生的“买到即赚到”的现象是假象或不可持续的，因为二者价格都在下跌，二手房跌价快，意味着新房价格优势是短暂的。

　　市场趋势方面，中指研究院企业研究总监刘水表示，短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。