先成功，再“暴雷”：众美集团“买房众筹定制”神话破灭

　　南湖湾项目去年就已经陷入停滞，工地上杂草丛生。

　　都想一直薅羊毛，可是谁来当羊毛啊。

　　故事讲不下去了就“暴雷”，这是很多商业事件的共同命运。

　　3月20日，众美集团的业主和投资人透露称：目前，持有众美集团债务的信托公司正在苦寻接盘方，承建商也将众美集团诉至法院。

　　有业主和投资人告诉记者，他们做好了打持久战的心理准备，目前只能等待。

　　众美集团成立于2001年，在地产圈凭借独具特色的“买房众筹定制”模式而小有名气，曾荣膺“中国责任地产百强”。2014年，是众美集团正值高光的时刻，其以旗下项目之名陆续推出定制活动成功收取大笔投资款。这种一试就灵的商业模式随后助长了众美集团扩张的雄心。

　　“先需求、后生产”和“买房众筹定制”概念在前些年在房地产市场红极一时，其思路并不新鲜，就是以定制去满足购房人的个性化需求，不仅可以绕开预售制，可以拉低房价，开发商还可以获取低成本资金，一箭三雕。这种理想化的“创新”并没有流行太久，部分头部房企短暂试水后纷纷撤出，唯有众美集团将“买房众筹定制”模式上升到企业战略层面。

　　小试成功后，众美集团把摊子迅速铺开，直至旗下多个项目濒临烂尾，资金难以为继，承诺收益难以兑现，故事才呈现不一样的面目。

　　发稿前夕，就众美集团定制业务和资金状况等问题，记者拨打众美集团官网电话，提示为号码不存在。随后记者还联系到众美集团相关业务负责人，但截至发稿未获得对方明确答复。

　　高回报投资的缔造者

　　众美青城项目中主体基本完工的别墅门口杂草丛生，堆满了建筑垃圾。

　　只要参与投资，轻轻松松就能得到10%的年化收益。这是犹如“天上掉馅饼”一般的美事。

　　被众美“馅饼”砸到的吴清，今年40岁出头，这位土生土长的天津人，在天津一家国企有着一份令人羡慕的工作。

　　2014年的一天，这两个原本毫无交集人和公司的故事开始了。“快年底的时候，一个自称众美集团销售经理的人来我们单位推介业务，告诉大家可以投资众美集团开发的众美青城项目。”回忆起当年的一幕，吴清觉得销售经理把饼画得很圆，很诱人。

　　众美青城位于天津滨海新区中新生态城，项目建筑面积26万平方米，超1500户。按照上述销售经理当时的说辞，众美集团面向一些企事业单位，推出了一项针对员工个人的“定制”业务。有意向的人只需按照相应流程出资参与，就可以获得高收益。

　　投资开始和退出方式也很明确：投资人需要先和与众美集团合作的第三方金融机构签订《金融资产收益权协议》，约定客户预期年化收益率为10%，至项目开盘销售时投资人可退出。在补充协议中，投资人和众美集团还约定，项目开盘时投资人可以用低于市场价购买众美青城的房源。在退出时上述两者只能二选一。

　　吴清说，补充协议划定的房屋均价在6000元/平方米上下，当时周边项目均价普遍在8000元~9000元/平方米。所以无论是哪种退出方式，都稳赚不赔。唯一使吴清感到困扰的是参与投资需要配合众美集团完成一系列复杂操作。

　　“起先出资的时候，就签了一堆协议，如果最终要房子则更麻烦。”吴清解释，如果要房子，投资人的资金就相当于转为购房款，需要在项目开盘后与众美集团签订购房合同并申请购房贷款，在将贷款转至众美集团账户之后，众美集团随即会返还与贷款额相同的投资金。

　　吴清很是心动，2014年11月他决定出资90万元参与。与他一起投资的还有数个同事，出资额在60万~90万元不等。

　　故事后续的发展勾勒出一幅成功的投资路线图。2015年10月众美青城一期开盘销售，三个月后，与吴清相同批次的部分投资人正式与众美集团签订购房合同并向银行申请购房贷款。

　　“进展很快，2016年4月份，众美集团收到贷款后就把我们之前多付的钱退还了。投资行为最终变成了购房，投资人的前期投资也就变成了垫资。”吴清称。

　　“众美集团在石家庄很知名，业务做得也不错，第一次投资进展顺利，对他的信任程度更深了。”赚了一笔之后，吴清感到意犹未尽。

　　在完成众美青城投资不到一年的时候，新机会再次降临。相同的销售经理再次找到吴清，此次推介的是位于河北省涿州市码头镇的众美国际健康小镇，投资方式与此前的众美青城大致相同，但预期年化收益率由10%提升到了15%。

　　吴清没有拒绝的理由。但这一次能够如过往那般顺利吗？结局不仅是否定的，还十分耐人寻味。

　　“定制”变味

　　众美集团是唯一将“买房众筹定制”模式上升到战略层面的房企。

　　如果将时间拨回到吴清第一次参与投资之时，或许可以更完整地窥探其中的奥秘。

　　2015年，“互联网众筹”方兴未艾，绿地、朗诗等大型房企联合搜房等网络门户试水住宅项目众筹，但上升到房企集团战略，唯有众美开创的“买房众筹定制”模式。

　　更早前的2014年，国家财经周刊还曾专门发表过一篇题为《住宅“众筹”试验》的文章，由头就是风靡石家庄的众美“众筹房”，核心是“实现买房人个性化需求，直接参与土地购买过程中，绕开预售制，拉低房价”。

　　文章还称，这种类众筹模式，并不针对个人，而是有购房能力的团体，其博弈能力与风险控制均有保障。当然，突破传统开发模式，使得众美集团的做法始终处在“金融创新还是非法集资”的争议中。好在是，当时相关主管部门非常支持这种尝试。

　　争议之中，虽然名义上还是“定制”，但随着时间的推移，众美集团这项业务“众筹”的意味变得更加浓厚，团体概念也不断弱化，高风险伴随而生。在诸多项目中，最具有代表性的就是吴清第二次投资参与的众美国际健康小镇。

　　中国经营报此前报道称，众美国际健康小镇于2015年签订合作框架协议，2017年入选河北省保定市第一批培育类特色小镇，但2018年该项目因未立项也未有实际进展被当地政府部门撤销。即便如此，开发企业仍以项目之名推出定制活动收取投资款，如今开发企业资金遇困，众多投资者款项回收无门。

　　吴清正是其中之一，他还被迫选择了一条更难走的路。2019年8月，眼看着投资落空，吴清找到了众美集团，经过协商，众美集团与吴清达成以房抵债协议，众美集团承诺将位于天津武清的在建项目众美南湖湾的一套房源补偿给吴清。

　　可人算不如天算，由于资金困难，包括众美青城、南湖湾在内，众美集团旗下已有多个项目陷入停工，面临烂尾风险。更坏的是，吴清等人手中的以房抵债协议，所盖公章并非是南湖湾项目公司，而是众美青城项目公司。“目前南湖湾项目的很多债权人不承认我们这份协议，房子不见得能保住。”吴清说。

　　北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣就上述事项明确地表达了自己的担忧。他说，如果剥开“定制”外衣，众美集团的做法存在很大的法律风险，某些行为还可能涉及刑事犯罪。

　　“如果最终给投资人的回报是金钱，众美集团合作的相关金融机构不具备合法的牌照或者没有经过法定程序去吸引投资，可能会涉嫌非法集资；如果最终给投资人的回报是房子，则双方关系可能转化为了买卖，但依旧可能会涉及违法销售和骗贷问题。” 王玉臣分析称。

　　飞速扩张资金难以为继

　　南湖湾业主盼望项目能开工盘活。

　　从一路高光备受瞩目，到“定制”业务饱受争议和项目停摆，再到合作伙伴和客户群起声讨，众美集团到底经历了什么？

　　接近众美集团从事开发工作的张勇分析认为，陷入困境主要与众美集团快速扩张有关。企业野心的来源之一，就是因为众美通过信托、资管通道能够提前锁定客户购房款，从而获得成本较低的资金。

　　据众美南湖湾业主李磊统计，在南湖湾项目近600户业主中，有近200户业主是众美涿州项目的投资人。保守估计，按照每人贷款50万元计算，仅此项就能够为众美提供1亿元的开发资金。

　　一般来说，即便房屋单价低于市场，也能够覆盖开发成本。换言之，如果除去政策影响，众美吸收的资金全部用于项目开发，是不会出现烂尾的情况，但如果将资金转移，后果就会变得不确定。

　　在人民网领导留言板上，有一则发布于2020年8月“请保定市政府督办众美集团退款”的留言。保定市人民政府在随后的回复中透露出一个重要信息：目前，该项目款尚未拨付至码头镇与开发企业共管账户。

　　资金去向不明的同时，众美集团规模扩张的战略野心日渐膨胀。据众美集团介绍，公司将从2018年14个区域逐步扩展，2020年布局全国43个城市，2022年布局全国104个城市，2025年完成“3+N”布局，以北京、上海、广州为核心区域扩展到全国108个城市。。

　　关于公司利润和资金情况，此前有众美集团高管表示，众美是一家微利的公司，更希望成为社区生活服务商，房子只是切入点，针对老人和儿童的社区服务才是重心。

　　至于资金问题，则鲜少有公开数据，但通过企查查APP查询可以发现，众美名下企业所关联风险高达4000多条，其中有相当数量是失信、限制高消费和股权冻结。

　　张勇表示，对于众美集团来说，如果市场环境好，其企业战略层面的“定制业务”短期内是可行的。长期看，在缺少相应政策保障的基础上，众美集团有打擦边球嫌疑，随着扩张步伐加大和市场变化，在融资成本居高不下的背景下，其资金和项目无论哪一环出现问题，恐怕都会带来连锁反应，后果也是难也承受和预期的。

　　例如去年，众美集团被曝4亿元信托贷款逾期，该信托资金实际投向为众美青城项目。今年2月10日，广东省广州市中级人民法院发布公告，判令众美集团向原告大业信托支付未偿贷款本金人民币2.3亿元及利息1500万元。法院的公告还透露出一个信息：目前众美集团相关责任人下落不明。

　　几乎与上述信托贷款逾期被曝光的同时，中国华融也发布资产处置公告，众美集团旗下石家庄众美城房地产开发有限公司、河北衡美物业服务有限公司、山东众美房地产开发有限公司等三家子公司有着合计超11亿元的债务资产违约等待处置。

　　更早之前的2019年9月，众美集团与山东信托的4亿元贷款同样逾期，欠3.5亿元本金和若干利息未还。

　　除此之外，众美集团还有多笔工程欠款为支付，粗略计算金额已超千万元。

　　“我们只能等待，不敢鱼死网破”

　　李磊是单纯的众美南湖湾业主，未参与投资，他说：“信托公司一直试图将众美集团的债务打折出售，但没有利润可图也没有人接盘。承建商也已经把开发商告上法庭，庭审时还明确提到了有3000万元工程款被非法挪用。”

　　“就业主自身来说，我们也要尽快推动众美南湖湾的项目公司进行破产。虽然在烂尾楼的解决方式里，业主主动推动破产的案例非常少，我们对业主的组织说服工作也非常艰难，但好在有80%的业主都做好了打持久战的心理准备。”李磊称。

　　吴清的处境同样充满纠结与痛苦。他说：“即便是众美集团违法，投资人也是无辜的。债转房之后，大多数投资人选择了接受，也很少有人去公安机关报案。目前心里不是特别悲观，但只能无奈等待，也不敢鱼死网破。”

　　吴清还表示，自去年开始，他多次向众美发出问询，得到的答复是众美集团正在想办法，希望能够引入外部资金盘活项目。“我只希望能够早日落实，尽快解决吧。”吴清叹息称。

　　“在实践过程中，如果涉及非法集资，这种事往往操作都很隐蔽，民不举官不究。”对于投资人的遭遇，王玉臣建议，处于弱势的投资人应尽早拿起法律武器维护自身权益，同时要警惕开发商转移资产。

　　王玉臣给出三类法律解决方式：第一，最直接简单的是民事诉讼，但可能会面临胜诉却无法执行问题；第二，针对发现的违法问题，申请相关职能部门进行行政违法查处；第三，向公安机关报案，但通过此种刑事手段立案较难，业主主动权较弱，如立案则力度更大更快捷。（为保护受访者隐私，文中吴清、张勇、李磊均为化名）