楼市压力渐增，土地市场何去何从？

　　政策是楼市的晴雨表，土地市场是楼市的风向标。2020年天津土地市场相较2019年热度下降明显：上半年在疫情影响下供求双降，三季度市场有所回温但表现不温不火。

　　对于在津发展的房企，在今年的市场大环境下，普遍面临较高的资金压力：政策层面对融资重重限制，在津历史项目变现速度难达到预期，新拿地项目销售回款压力与日俱增。而这些压力也即时传导到土地市场中，我们具体看下市场数据：

　　土地成交金额下降460亿，同比下降4成

　　2020年天津土地市场的供需在上文提及的多重因素影响下比2019年下降超过50%。截至11月份全市累计供应土地116宗，土地面积797.14万㎡，折合建筑面积1378.71万㎡；累计成交土地90宗，土地面积628.98万㎡，折合建筑面积1093.84万㎡。2019年全年土地成交金额为1194.7亿元，而2020年截至11月土地成交金额为735.1亿元，整整下降459.6亿元。

　　天津市2019-2020年11月土地供需情况

　　地价持续下行：起拍价平均下降4%，溢价率下降2.8%

　　2019年天津土地市场平均溢价率为7.18%，而2020年截至11月份平均溢价率降至4.37%，房企在投资拿地阶段对稳健和安全的要求越发凸显，底价成交成为主流。

　　天津市2019-2020年11月住宅土地溢价率走势

　　流量指标为王，区域冷热分化

　　基于当前天津楼市相对稳定的格局，土地市场成交的区域分布也符合各区域的市场特征：市内六区在前几年棚改等工作完成背景下，仍持续供应，但核心区地块普遍需要房企具备较强的操盘能力——包括产品打造能力、价值输出能力等；

　　环城仍是房企的必争之地，但在市场大势影响下地价也出现下行趋势；

　　远郊市场中，武清格局相对稳定，而宝坻因规划等方面的利好兑现需要一定时间，与主流房企追求快速去化的要求难以契合，在2019年市场热潮过去后降温明显。

　　滨海新区成交土地主要出现在生态城以及其他产城主题特色鲜明的重点活力区域。

　　2020截至11月份市区楼面价18227元/㎡，环城楼面价元8543/㎡，远郊楼面价4204元/㎡，滨海楼面价5446元/㎡，价格梯次也比较稳定。

　　2020年截至11月末住宅土地市场成交格局

　　总价、建面“双十”地块占比超过7成

　　自2017年本轮调控开始至今，多数房企在拿地方面将对开发速度的要求排在前列：一方面，土地开发速度不断提高，拿地后平均首开周期由14个月左右降至5个月左右；另一方面，主要成交地块的面积和总价连续3年呈下降趋势：

　　2020截至11月份成交土地总价10亿元以下的占比达78%；土地成交总建面10万㎡以下的占比达82%；规划建面15万㎡以下的占比达70%。

　　热点地块盘点

　　溢价率榜首：武清区凯旋王国地块

　　年5月武清凯旋王国地块，由新城摘得，不仅溢价率达到封顶，且是上半年唯 一一宗竞自持的地块。该地块溢价率40%，自持3%，楼面价10509元/㎡

　　总价榜首：河西区U型地块

　　年5月河西梅江板块成交两宗打包地块，由中海以总价47亿元摘得，综合楼面价16205元/㎡，该地块商住比接近5:5。

　　单价榜首：河西区体院地块

　　年7月成交河西体院东地块，出让面积为79485.1平米，属于中小体量地块，由鲁能以36.2亿元摘得，折合成交楼面价为30548元/平米，溢价率24.83%。

　　上述热点地块或者是众多房企持续关注的热点地块，或者是位于区域市场流量领先的市场热点区域

　　而反观流拍地块情况：2020年截至11月份未成交地块19宗，其中：

　　市内六区没有土地流拍；

　　环城四区中，包括西青精武镇地块、津南咸水沽地块和北辰双青地块出现停牌和流拍，全部为配建比例较高的打包地块。对于房企而言，在当下的市场环境中，销售速度和成本是影响拿地最核心的两个因素。

　　滨海新区流拍土地主要出现在塘沽湾。目前海河以南包括塘沽湾、临港等板块，由于城市规划兑现较慢，土地市场热度明显进入冰冻期。

　　2020天津新房市场发展压力渐增，房企在土地市场中的谨慎，源于新房市场的开发压力以及逐步加剧的微观竞争环境。