悸动的环京楼市，炒作“抄底”风渐起

　　北京商报楼市调查小组

　　特别策划：悸动的环京楼市

　　环京限购政策下“元气大伤”的廊坊市永清县，因为与北京的“地缘”关系仍维持着一定热度。尽管2017年河北省廊坊市先后发布的限购政策，将永清与一些外地购房需求进行了 “隔离”，此前逼近2万元/平方米的房价一度腰斩，但对于这个内生购房需求有限、外来置业需求旺盛的环京小城而言，限购政策加码以来，仍有一些环京刚需客通过“顺缴三年当地个税再网签”、开发商对特定群体的“准购”等方式获取资质，涌入当地楼市。甚至于在一些鼓吹“环京限购政策松动”的消息刺激下，一些外地投资客也开始酝酿入场。

　　价格：新房价格万元徘徊

　　隶属河北省廊坊市的永清县，距离北京市区约75公里。从北京市区到达此地，自驾大概需要一个半小时，若乘坐公交，时间则近乎翻倍。如果不是因为环京这一地缘因素，很难想象这样一个行政区类别仅仅为“县”的小城，其房价在过去将近两年时间里，曾走出了一个“探头-激涨-疯狂-停滞-急跌”的曲线。

　　根据当地多位楼盘销售人员以及渠道代理商口中吐露的“房价记忆”，可以拼凑起永清过往几年的房价走势图：2015年上半年，该区域房价徘徊在5000元/平方米；2016年初开始逼近7000元/平方米，并于下半年突破1.5万元/平方米；2017年初越过2万元/平方米大关，达到永清楼市最高峰值，然而下半年房价却急转直下、一度腰斩，房价跌破1万元。至今(2019年10月)，永清整体房价维持在1万元/平方米区间。

　　2017年3月21日之前，永清县还是一块备受外地人追捧的“热土”，然而在此日之后、再至当年6月2日，从规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”，到“非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房”，逐渐加码的楼市调控政策让永清的 “高光时刻”彻底消失不见。

　　“没限购前，永清房价最高点每平方米2万元不止，最热门地段品牌房企的期房甚至可以卖到两万二，那个时候销售的日子特好过，房子不愁卖。后来开始限购了，外地人首付不低于五成能买一套，虽然成交少了，但是市场还热。再到后来就不行了，购房资质和本地社办与个税挂钩，永清楼市一下子就冷了！” 一个在永清从业多年的本地销售如是描述永清楼市近几年的起与落。

　　不同于北京二手房成交占主流，永清这一环京小城的楼市热度大多靠新房拉动，二手房交易并不活跃。

　　“永清房价被限购政策压住了，现在新房成交不理想，二手房也卖不上价。加上永清近年来主要卖期房，即便是当前已经交房的项目中，也有很大一部分未取得房产证，因而也无法过户。” 一位不愿具名的房地产分析师表示，永清二手房市场处于“有价无市”的境地。

　　需求：外地人“抄底” 本地人观望

　　在永清，人们普遍将整个县城分为两大购房置业板块，一个是以京台高速永清出口为中心的京台高速购房板块，即永清北部新城，目前各类配套还有待完善；另一个是永清老县城购房板块，现有配套较为齐全。外地人到永清买房，几乎都冲着距离北京较近、京台高速贯通的永清北部新城，这便是一部分永清人口中的“开发区”。

　　“看房吗？想要70年住宅还是40年商住，我带您去看！”在京台高速永清出口处，多的是三五成群手持楼盘宣传册推介的销售人员。

　　“限购前买永清房子的，八九成都是北京来的客户，剩下的一两成就是外地的炒房客，本地人买的少。”有销售人员向北京商报记者表示，本地人都有房或者分到了房，即使想再置业，也是在配套更完善的县城买。

　　区别于香河的老城区房价高于新城区房价，现有配套一般的永清北部新城的新房，反倒在价格表现上高于配套较成熟的县城板块。

　　昔日的抢房盛况已成为过去时，当前更多是“私底下的交易”。北京商报记者在本轮走访永清楼市过程中了解到，除了环京区域较为盛行的“顺缴三年当地个税再网签”，当地自今年起，一些外地购房客群有意通过开发商对特定群体(机场人员)的“准购”来获取资质。这在一些本地开发商的楼盘项目成交中更为普遍。而相较于顺缴个税的三年等待期，后者这一购房方式的网签进程大为提速，各家楼盘基本在一至三个月时间内顺利网签。在一些项目中，外地客户购房不仅可以首付分期，剩余房款部分还可以办理贷款。

　　那些外地进驻的品牌房企，则通过一些较为委婉的方式“曲线售房”。一家在永清向来打出“高价品质牌”的楼盘，此前在售单价在1.7万元/平方米，也以“团购价”的形式对外促销，现售价格为1.3万元/平方米。

　　“1.3万元/平方米的团购价格是针对大兴国际机场转移过来的特定人群而言的，永清有资格购房的本地人，我们也可以给到这个优惠。”而当北京商报记者询问外地人能否优惠购房时，该楼盘销售人员则委婉表示，如果诚心购买可以享受团购价格。并透露，“顺缴三年当地个税再网签”以及“借用特定人群资质一月内购房”项目都可以办到，后者只需支付一定的“代办费”。

　　号称“距离北京新机场”最近的住宅项目——空港跃界，尽管该项目因开发进展曲折、几经多家开发商易手以及房屋产权“50年变70年”等问题饱受争议，但是仍然掩不住售卖的火热。北京商报记者于9月中旬走访该项目时获悉，其在售房源已然不多；至“十一”假期结束，销售人员表示已无可售房源。

　　“今天一天时间，中介给项目带过来超200组客户，光我自己就接待了30多组，你说我们项目好卖不好卖？今晚有个甘肃的客户会飞过来，说是要全款拿9套房。”在9月中旬的走访中，空港跃界项目销售人员如是描述自家楼盘的火热。彼时该项目只接受全款客户，一次性全款的最佳，全款分期其次，想要贷款的排在最后面。

　　但对于当地楼盘热度回升，土生土长的部分永清人却保持着异于销售人员的冷静。 “我有钱也不会炒房，宁愿做些其他投资。那几年炒房被套住的人不少，不能总惦记贼吃肉没看见贼挨打。”一名永清人如是评价自己及身边朋友的购房心态。

　　前景：交通利好 成熟度待提高

　　在销售人员看来，廊坊限购令一旦放开，永清房价或者说具体到北部新城的房价，将迎来新一轮跳涨。

　　当地销售人员将新老城区价格分化的原因归结为：新城区“极具发展潜力”：一是北部新城吸引了融创中国、荣盛发展等大品牌开发商接连布局，二是该区域引入了大红门服装城、亦庄企业新区等产业，三是京台高速通车、京雄城际固安东站紧邻永清等的交通利好。

　　58安居客房产研究院方面认为，从永清的地理位置来看，该区域处于亦庄以南，亦庄高端产业新城南扩对于永清的发展的确有一定带动作用，包括亦庄-永清高新区、永清国际商贸城等产业支撑作用。

　　“永清目前二手房住宅市场均价在1万元/平方米左右，处在合理价格区间。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为，随着大兴机场的投运，将会带动周边产业及房地产市场的发展。

　　然而，业内外对永清楼市的预测也交杂着一些不同的声音。其中就有永清内生购房需求有限、实际购买力偏低的问题。此外，永清目前产业及人口流入能否支撑起当地楼市发展也是个问题。

　　国仕英也表示，永清目前的城市建设及发展仍落后于近郊区域，后期发展会承接部分北京亦庄的产业转移。但对人口吸引力较弱，产业及人口流入尚不能支撑楼市发展。对于永清发展而言，摆在这个环京小城面前的现实问题是，被寄予厚望的产业发展以及临空经济区等利好尚待时间落实。