石家庄一业主遭遇一房二卖 维权路还要走多久

　　石家庄市民杨先生2017年全款购买了两套商业办公楼，按合同当年10月该交房。可到2019年10月，杨先生发现自己购买的房产中的一套早在签定协议书前已被开发商卖给了他人。

　　面对开发商的一房二卖，杨先生的维权路走了两年多，至今房子拿不到，退款也成难题。是销售出错还是合同诈骗？面对此类问题市民该如何维权？

　　全款买房两年一直无法网签备案

　　对市民杨先生来说，原本满怀期待的新购房产却成了一笔遥遥无期的“烂账”。

　　2017年4月27日，杨先生在朋友介绍下，购卖了位于开发区一房地产公司开发的商业办公楼1602和1603两套。当时，开产商表示，房产将于10月底交房，所以杨先生和开发商签定了《定购协议书》，并于2017年6月30日前付清两套房款，全款总计450万元。

　　让杨先生没想到的是，该商业办公楼1602号房产于2017年网签备案后，可另一套1603号房产却一直未能进行网签备案。唯恐情况有变，杨先生一直与开发商保持联系，但1603号房的网签备案工作，开发商却一直以各种理由推拖。

　　“同时买的房产，怎么这一套网签备案就这么难？会不会有别的问题？”杨先生隐约感觉有问题。杨先生在维权时发现，不仅是自己，这个商业办公楼的交房全部受到影响，一直未能正常交房。而杨先生的维权路转眼就到了2019年。

　　直到2019年10月底，杨先生才通过开发区房管部门发现，开发商已于2015年5月，就将1603房产销售给了他人，并且已经进行了网签备案。

　　开发商是否一房二卖？

　　记者在了解情况时得知，2017年卖给杨先生房产的是河北迎尚房地产开发有限公司，而杨先生购买的是该公司开发的弘达明尚商业办公楼。这套一直未网签备案的1603房产全款225万元，杨先生在签订购房协议后的2017年已将全部房款付清。

　　那么，1603房产开发商是否之前已经销售了呢？杨先生不放心房产具体动向，于是便通过律师联系开发区房管部门，又向石家庄市住房保障和房产管理局进行了解。通过法规处得知，该房产在市房管部门进行了网签备案，而石家庄市住房保障和房产管理局相关工作人员表示，网签行为就证明这套房产已经销售，属于销售行为。

　　“我2017年买的房，可这套房产却在2015年就已经网签，这不是说明开发商在卖给我房产时就知道这套房子已经销售了吗？他们的这种行为明显就是一房二卖，我感觉自己被骗了。”杨先生说。

　　杨先生认为自己遭遇的是合同诈骗，为了保障自己的权益，杨先生于2019年12月17日，来到石家庄市高新技术开发区分局经侦大队报案。当天，经侦大队给出了受案回执，民警表示将对此进行调查。

　　面对警方的介入，开发商又与杨先生进行了多次沟通，最终同意给杨先生退款。2020年1月17日，杨先生收到了首笔30万元的退款。“开发商当时同意在春节前再退120万元，然而随着疫情的发展，我的维权退款路也越来越难。”杨先生说。

　　原本开发商表示将于2020年3月15日前全部退款，可1月17日退款30万之后，直到4月30日，开发商才又退了5万元。随后，6月1日又退款1万元。225万元的房产，经过两年多后，到2020年6月总共才退了36万元。

　　开发商到底何时能全部退款？日前记者采访时，杨先生又再次与开发商一名姓苏的经理进行了沟通。苏经理表示，可用其他房产抵换1603房产，而现在退款确实存在困难。

　　杨先生认为，开发商在明知房产已销售的情况下再次将该房产卖给自己，这种行为是一房二卖。而且，所收房款至今无法退还。对于开发商的这种行为，杨先生认为就是诈骗。

　　警方在2020年6月8日出据了刑事复议决定书，认为没有犯罪事实发生，不需要追究对方刑事责任，不予立案。

　　杨先生于6月12日向石家庄市公安局提交了“不予立案复核申请书”。目前，复核申请还未有结果。

　　一房二卖是否构成合同诈骗？

　　一房二卖是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人，其产生的法律效力如何？存在数份买卖合同的情况下，如何确定合同的买受人？无法取得房屋的买受人如何维护自己的权利？一房二卖是否构成合同诈骗？石家庄市律师协会常务理事、河北博尚律师事务所执行主任翟志龙律师认为，我国物权变动原则是合意加公示原则，即双方当事人就债权达成合意之外，还需要履行交付或登记等法定形式。

　　《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依照上述法律规定，出卖人就同一房屋分别与不同买受人签订买卖合同，合同均为有效，如果买受人均要求继续履行合同的，取得房屋，原则上按以下顺序确定履行合同的买受人：

　　(一)已经办理房屋所有权转移登记的； (二)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(三)均未办理房屋所有权转移登记，也未实际合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，不能实现合同目的，无法取得房屋的买受人，可以要求出卖人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果出卖人存在(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以根据上述司法解释要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　翟律师表示，至于“一房二卖”是否构成合同诈骗犯罪，主要考量以下两个方面：

　　一是出卖人主观上是否具有非法占有他人财物的目的和动机，如果出卖人主观上是为了攫取高额利润，并无非法占有他人购房款的意图，应当承担民事违约责任；相反，如果出卖人主观上就没打算交房，使合同履行根本成为不可能，也没有退款的安排，其行为就涉嫌合同诈骗罪。

　　二是出卖人客观上是否采取了虚构事实、隐瞒真相的方法，在签订、履行房屋买卖合同过程中骗取购房人财物数额较大。其诈骗的方法可以是任何虚构事实、隐瞒真相的方法，如隐瞒已与他人签订房屋买卖合同的真相，以虚构单位或者冒用他人的名义签订房屋买卖合同，收受购房人给付的购房款后无正当理由既不履行合同义务又拒不退款，或携款逃匿，或用于挥霍等致使房款无法返还。

　　本报将继续关注事件的进展。