购房维权难 监管遇尴尬 咋破解？

　　多位业主接受采访时都提到，在遭遇开发商违约时，诉讼只是最后不得已的选择，“不太懂法律，又费精力”。对他们来说，如果不能从开发商处得到答复，更愿意选择找相关职能部门投诉。

　　那么，业主找相关部门维权或咨询时，职能部门都扮演着什么样的角色？会得到怎样的答复？连日来，华商报记者与几位维权业主一起进行了走访。

　　案例1

　　购房价高于备案价

　　等了近一年无法网签

　　去年9月就给开发商交了首付款，至今都没能网签。购房者向房管和物价两个职能部门咨询，才发现无法网签是因为成交价高于备案价，而找物价局调整备案价，物价局表示暂时不能调那么高。

　　去年7月，山西籍的李女士落户到西安。通过购房资格审查后，9月24日在凤城十路一城改房项目购买了一套90.87平方米的住房，单价12980元/平方米，总价117.95万元，并签订认购协议。9月28日，在交付30%首付款后，开发商收回认购协议，表示将进行网签和备案。可时间一天天过去，网签的事却搁置下来，开发商一直让她再等等，可一等就到了今年。

　　今年3月1日，开发商联系让她写一份承诺书，还说不签就得退房。承诺书写着：“本人购买房屋面积90.87平方米，单价12980元/平方米，成交总价117.95万元。项目无虚假销售，愿意接受购买房屋的价格。本人承诺后期出现问题与房管局无关。”想着签了承诺书就能很快网签了，可是此后开发商还是一拖再拖。

　　为了让自己的房子早日网签备案，李女士拨打了12345市民热线电话。

　　6月12日，西安市住房保障和房屋管理局工作人员电话回复李女士说，她所购房子价格高于开发商备案价1万元/平方米，不符合“一房一价”政策，所以不能办理网签和备案。对方表示，商品房价格问题归西安市物价局管。

　　李女士又去找西安市物价局，物价局一位工作人员回复，物价局并没有该项目的备案信息，之前的备案由房管局负责。

　　无奈，李女士向媒体求助，而这让开发商“记住了”李女士。李女士再联系开发商，对方直接回复：全款购房、退房或者一直等下去，总之是不能办网签和备案手续。6月26日，开发商一位于姓负责人甚至放话，“你不是找媒体和政府吗，那么你就等吧，时间会解决一切”。

　　走访职能部门

　　房管局：归物价局管

　　物价局：建议再等等看

　　7月12日，李女士的父母专门从山西赶到西安帮她解决问题，临行前，李女士的父亲李先生分别给西安市物价局和西安市房管局的局长写了信，反映购房难以网签的问题。

　　7月13日，华商报记者陪同李先生到西安房管局产权市场处咨询。一工作人员回复，商品房价格问题归西安市物价局管，高于物价局公示价格销售的商品房，肯定是无法通过网签备案系统的。只要备案价进行调整，肯定能通过网签。当着李先生的面，该工作人员拨打了开发商电话，督促其尽快去物价局办理调价。

　　记者和李先生到西安市物价局了解情况，商品价格处一位负责人表示，物价局条块化管理中，要求开发商在销售中必须明码标价，不能高于备案价销售，该开发商的行为肯定违规。开发商之前向他们报过两套房子需要调高备案价，其中并不包括李女士的房子，他们研究决定最多能调高到11000元/平方米。

　　该负责人建议，可以再等等看。

　　摆在李女士面前有三条路：退房另买，作为单身的她不属于刚需，很难通过摇号再买到一套新房，现如今的房价更是水涨船高；不退房补足全款买下这套房，又得让父母四处举债，就算住进新房也没有法律保证。为了让所购房子早日网签，李女士无奈地表示，她只能选择再等等了。

　　案例2

　　商业项目以住宅销售

　　　70年产权变40年

　　去年7月，李先生全款在曲江银座买房，当时承诺2017年年底交房，可拖延至今仍未交房，开发商承诺的70年产权也未兑现。对此，多名业主不断找开发商讨说法。

　　开发商不交房屋里堆家具

　　日前，家住西安的李先生告诉华商报记者，去年7月，他在曲江银座看了一套房子，算是准现房。当时房价每平方米1万元。根据双方约定，开发商承诺去年12月31日交房。实地看了房子之后，李先生按销售人员的要求，先付了30%，没过几天又付了剩下的70%，全款买下了一套67平方米的房子，总价67万元。

　　李先生称，今年初他去询问交房事宜，销售人员称房子的一些水路、电路及供暖设备还在调整。两个月后，李先生再次询问，销售人员仍以各种理由拖着不交。房已建好，为何迟迟不交？李先生以装修房子提前量尺寸为由，找销售人员打开房子，竟看到毛胚房里堆满家具。他质问销售人员，得到的答复是“临时存放一下，以后会搬走的”。

　　在曲江银座售楼部，还有几名业主在跟开发商工作人员讨说法。

　　业主张先生称，去年买房子销售人员明确称产权70年，当他们提出要看相关证件时，被销售人员以“‘五证’肯定齐全”给搪塞过去了。之后张先生付了全款，可房管局的正式网签合同迟迟下不来，销售人员以各种借口拖着，后来他们从其他业主那里知道曲江银座是“商住用房”(指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售的房屋)，是40年产权，根本不是70年产权。

　　张先生和华商报记者一起致电西安市房管局，得到的答复同样是40年产权。现场的曲江银座售楼部工作人员解释称，他们正在办理手续，争取把产权年限变更为70年。

　　管委会：市政府已同意项目变更

　　6月21日，有业主在人民网的地方领导留言版咨询曲江银座的用地性质，“开发商于2016年以住宅商品房性质在市场出售此项目，并在销售过程中提供了相关商转住的政策文件及商转住承诺。我们看到政府文件及主管部门的公示……5月14日，市政办发(2018)46号文又说不得变更土地性质，导致此项目土地变性暂停，房子不能如期按约交付，造成我们的合法权益受损。”

　　6月29日，西安市曲江新区管委会回复称：2016年西安曲江国际会展控股有限公司依据“市政发【2016】32号”文件来函申请将“曲江银座项目”部分土地规划用地性质变更，同时提交了相关论证报告。目前，曲江规划分局已按程序上报市规划局审定，原则同意项目中约11亩土地用地性质由商业用地调整为居住用地。后依据最新程序，将该项目用地性质调整后规划条件上报市政府，6月19日，市政府已签审同意该项目变更后指标，近期将会下发，下一步该公司将按照新的用地性质办理土地变更手续。

　　看到该回复，发帖业主并不满意，他表示7月4日曲江管委会答复业主代表时称：6月19日市政府会议没有通过项目变更，与6月29日曲江管委会答复不一致。

　　走访职能部门

　　几家职能部门都无法给出满意答复

　　7月13日下午2时许，华商报记者与李先生来到曲江新区政务服务中心，他先到了房管局窗口，工作人员很热情地接待了他。对于他提出的至今未能交付房产、产权时间以及购房业主价格并不统一等问题，工作人员一一记录并返回办公室联系。最终，因相关行政权限没有下放等原因，答复仍需找西安市房管局，同时承诺帮李先生联系和投诉。

　　随后，房管局工作人员还陪同他来到楼下的工商局窗口。对李先生反映开发商涉嫌违规的问题，工商窗口查询后，答复开发商是在省工商局注册的，按属地管理应由工商雁塔分局含光路工商所管辖，并提供了电话。

　　下午4时，记者和李先生一起电话联系西安市房管局，提及销售房产价格不规范问题，值班人员回复“给物价局打电话”，又问及产权时，对方提供了房管局市场产权处电话，但无人接听。随后，李先生又拨打了西安市物价局电话，值班人员说投诉打12358。李先生表示“投诉过没有回复”时，对方又给了商品价格处电话，但李先生多次拨打一直无人接听。

　　案例3

　　开发商要解除认购协议

　　购房者维权近一年未解决

　　从2014年至2016年间，陆续有市民购买位于南郊某处的商品房，由于当时开发商没有办商品房预售证，购买该房的业主便与开发商签订了“房屋认购协议”，协议中都规定了取得预售证并进行网签的时间。

　　2017年4月，西安市房管局对开发商在未取得预售证的情况下，销售该房屋的违规行为给予了行政处罚，并责令企业立即停止违规行为，暂时关闭售楼部。同年8月，购房者突然接到开发商的“告知函”，通知他们解约退款。

　　一位购房者代表表示，当时的签订“认购协议”的购房者有100多户，由于房子长时间不能网签，2017年年初时很多业主提出要退房，但当时开发商不同意。但进入2017年以后西安房价大涨，开发商又提出退房，这时候大家肯定不愿意，他们先后多次找开发商、街道办、区政府、房管局等部门投诉维权。西安市房管局曾召集多个部门与开发商、购房者协调此事，但问题一直未能解决。

　　今年6月，开发商在向房管局说明情况时提出，给予之前购房者现金或面积补贴的方案，但购房者认为这一方案仍然是要涨价的，大家无法接受。

　　今年6月底，部分购房者接到法院的传票，原因是他们被开发商起诉了。起诉书显示，开发商起诉部分购房者的理由为：因各种原因，公司无法与购房者签署正式的《商品房买卖合同》，之前签订的协议已经不具备继续履行的可能性。为避免双方扩大损失，因此向法院提起诉讼判决，终止《××××小区认购协议书》。目前，这些被起诉的购房者正联系律师准备应诉。

　　走访职能部门

　　房管局：希望购房者继续与开发商协商

　　6月底，记者与部分购房者再次到西安市房管局进行反映。西安市房管局一负责人表示，房管局作为商品房买卖的主管部门会维护购房群众的切身利益，如果涉事开发商不解决前提遗留问题，房管局会限制开发商办理相关手续的进度。当时，购房者代表向房管局提交了所有业主资料。

　　7月12日，在事件无明显进展的情况下，购房者代表再次到西安市房管局询问。房管局方面表示，希望购房者们继续与开发商进行协商，在遗留问题没有解决之前，房管局是不会给其办理相关手续的。另外，房管局方面仍会尽力协调解决此事。

　　案例4

　　房子涨价后被要求退款

　　购房者起诉开发商

　　今年1月，市民肖女士认购了南二环一小区一套住房，当时她与开发商签订“认购协议”。双方在协议中约定，房屋单价每平方米8400多元并且约定了网签时间。随后，肖女士又交了40%的首付款，总计41万多。

　　缴纳房款后，肖女士一直等待开发商通知她进行网签，期间她也曾多次打电话询问，置业顾问解释称网签价格跟实际价格相差几百元没能网签，让肖女士再等等。6月16日，等待尽快网签的肖女士突然收到开发商通知，通知中以肖女士没有结清房屋尾款为由，要求退房。肖女士认为，这明显是开发商趁西安房价大涨的时候，不想按原价卖房了。

　　除肖女士外，有20多名购房者也遇到类似情况。其中一名购房者在4月份时被开发商要求退房，后在街道办协调下，该购房者每平方米加价900元，并缴纳了50%的首付款，但到了6月份，他仍接到开发商的退房通知。

　　有购房者表示，置业顾问曾说要么接受以每平方米1.4万元的价格购房，要么只能退房。华商报记者查询发现，今年5月，该开发商已经在物价局完成部分房源的调价备案。

　　肖女士说，接到退房通知后，她曾先后到房管局、区政府、工商局等部门投诉，相关部门表示会协调解决，但一直没有进展。无奈之下，她请了律师准备起诉开发商。7月12日，西安市雁塔区法院已受理了此案。

　　走访职能部门

　　房管局：会召集相关部门再次协调

　　7月13日，华商报记者跟随另一名购房者吴先生到房管局继续反映此事。房管局一工作人员表示，会在下周搭建平台召集相关部门，再次协调解决此事。华商报记者宁军张成龙魏光敬李婧摄影强军