长租公寓“小阳春”延后 行业多措并举防资金链断裂

　　经营现状引起了社会广泛关注。

　　2月3日，习近平总书记主持召开中共中央政治局常务委员会会议，明确要求要切实维护正常经济社会秩序。在加强疫情防控的同时，努力保持生产生活平稳有序。

　　由此，一场经济界的“抗疫”之战已经打响。近日，新京报与来自一线的中小企业家深度交流，报道他们目前的生存现状和需要，以期引起外界的关注和支持，一起抗击疫情影响、谋求新的发展。

　　【同题问答】

　　新京报：目前最大的困难是什么？

　　答：

　　主要是新签出租量下降，现金流损失较大。新冠肺炎疫情给市场带来突如其来的变化，延迟复工导致需求萎缩，何时能恢复还不确定。新增招租量是往年同期的15%-20%，租客要求减免租金，以及升级的限制人员流动的防控要求，使长租公寓行业受到较大影响。为减少因为社区街道防疫筛查工作带来的政府、企业双边工作量陡增影响，优客逸家主动开发了一套租客筛查效率工具，提供给所在地街道防疫人员做统计筛查使用。如果全国其他社区街道需要这套工具，我们也愿意免费提供，为防疫工作尽自己的一份力。

　　新京报：最期待的帮助和扶持是什么？

　　答：

　　站在客观角度分析，社会上很多个体和组织都需要拯救，政府都来救并不现实。如果金融机构能够提供一些低息或免息贷款，对于企业来说，是非常有帮助的。此外，一些专业投资机构在这一时间节点，是否能从股权或债权层面追加投资，或可帮助企业渡过难关。

　　疫情突然袭来，让优客逸家乃至整个成都长租公寓运营企业遭到了前所未有的危机。“整个行业，新签租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且还在持续下降中。依赖长周期预收比例较高的企业，受疫情影响更大。若连续3个月持续目前的情况，我们也只能撑到5月份。”优客逸家CEO刘翔如此表示。

　　目前，担任成都市住房租赁专业委员会主任委员的他，正在成都范围内针对业内企业进行疫情影响调研，也在跟投资人进行疫情影响的现金流测算。通过分析，刘翔发现，最重要的变量是疫情影响的持续时间。基于此，他正带领团队制定相关应急预案，并快速推进中。

　　成立应急小组，

　　确保人员及现金流安全

　　“1月24日当晚，优客逸家就成立了疫情应急小组，讨论防控措施，以及防疫物资的采购。”刘翔告诉新京报记者，这次疫情暴发后，公司成立应急小组，围绕租客、员工的人身安全及企业经营和现金流安全进行相关部署。

　　据悉，四川优客星空公寓管理有限公司（简称“优客逸家”）成立于2012年初，目前在成都、武汉、北京、杭州四地运营，累计管理房屋数近40000间。刘翔坦言，疫情当下，每个城市的长租项目都受到了影响，但影响程度取决于所在城市防控措施的严厉程度，以及防控措施持续的时间长短。

　　武汉项目，无疑影响最大。据悉，优客逸家在武汉有1万间房，占整体规模的25%。“武汉封城后，公共交通停了，很多人不出门，所有依赖线下的工作都暂停。目前武汉项目基本处于半瘫痪状态，能做到70%的出租回款率已属不错。”刘翔告诉新京报记者。

　　值得一提的是，长租公寓行业内有一个默认标准，出租率在90%以上企业才有可能盈利。80%为绝对红线，企业若持续几个月出租率在80%，则面临生死存亡的危机。不过，优客逸家于2019年引入一家带资加盟的合作商，相当于特许经营的方式管理武汉房源。有合作伙伴分担，自身资金压力因此相对较小。

　　在杭州方面，新京报记者了解到，近日，杭州西湖等多个行政区出台“最严禁令”称，“自2月4日起，所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。”这对于企业而言将面临较大的挑战。

　　除了杭州，北京的小区也已采取封闭管理，严控人员出入。此前北京有一些小区房东通知租客暂时不要返京，因为小区暂停租客进入。不过，后来北京市政府相关领导重申，任何社区、村、物业没有权力自行阻止体温检测合格的返京人员进入社区、村。所有返京人员一定要配合社区和公共部门做好体温检测和居家留观。

　　按往常租赁市场交易惯例，每年春节后是租赁行业的旺季，返城的人和外出实习的学生群体开始租房，各企业也都在储备等待年后市场回暖。现在，为了控制疫情，很多城市延期复工，像北京、杭州这些城市对流动人口限制严格的地方，长租公寓必然会受到影响。

　　谈及企业影响程度，刘翔表示，每个企业规模不同，企业每月损失多少，实际没太大参考意义，更有参考价值的指标在于同期比例，“比如，新签租房量方面，除武汉外，各企业其他城市新签租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。”

　　刘翔向新京报记者指出，优客逸家在大年初四、大年初五时，成都出租率在93%、94%左右。但截至农历十四（2月7日），监控的数据显示，出租率已降至87%，下降了6个百分点左右。

　　“持续每天都在下降，因为每天新签出租量减少，新增退租量又在增加，导致出租率动态往下降。”刘翔指出，目前大部分城市还未复工，且限制人口流动，一旦大面积复工，预计出租率有所缓解。基于此，他预计2月份整体出租率下降10个点左右，若没有考虑复工缓解，出租率会下降得更严重。

　　据悉，新签租房下降，空置率上升，对公寓带来的损失，可分为盈亏损失和现金流损失，但从企业生存角度分析，最大的影响在于现金流的损失。

　　刘翔以新签出租减少1000间房为例向新京报记者解释道，若让1000间房空置1个月，从财务权责发生制这一维度分析，由于1个月企业未收到租金，无非损失了几百万元。但由于长租公寓通常采取押一付三或押二付三的预收交易规则，一旦新签租房骤降，带来的现金流损失就会数倍增长。

　　具体而言，假设这1000间房在北京，平均1间房每月租金3000元，长租公寓企业一年预收款为3万元左右，若按两年预收，则为6万元左右。按3万元和6万元两档次来测算，若按1个月少出租1000间房来计算，长租公寓企业1个月就损失3000万元至6000万元的现金流。若按1个月少出租10000间房来计算，企业就损失3亿元至6亿元的现金流。

　　因此，疫情对各家企业的影响并不相同。其中，依赖长周期预收比例较高的企业受影响更大。其背后的原因在于，“已在租的房源，企业已把未来12个月、或24个月的租金收回消耗了。而在目前这一时间点上，企业必须靠新出租房源再预收来获取现金流。”刘翔称。

　　在此逻辑下，一些杠杆较高，较多依赖一年、两年期预收的企业，在目前情况下，不得不采取裁员、强制要求房东免除租金的极端方式来展开自救。

　　“新签出租下降，对优客逸家的现金流损失相对小些，但仍然是盈亏损失的4-5倍。以1000间房计算，盈亏损失可能是一两百万元，但现金流的损失可能是七八百万元。”刘翔坦言，万幸，优客逸家从2018年开始主动去杠杆，基本按季度收款。

　　“小阳春”延后，

　　多数长租公寓或只能撑到5月

　　纵观2019年，受整体投资环境收缩的影响，一些长租公寓企业就出现了资金链断裂，导致前期被资本推高的公寓估值下跌。同时，部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳而带来整体资产估值的下降。

　　“去年年底租赁淡季时，大家所期待的今年春节后的“小阳春”，会因新冠肺炎疫情而延迟。”业内人士对当前局势下的长租公寓行业分析称。

　　疫情当下，企业的自救至关重要。“开源节流，让企业延续安全生命周期，等到疫情出现拐点。一旦疫情得到控制，租赁需求或有可能反弹，但企业得活着等到那一天。”刘翔说。

　　2月7日上午，作为成都市住房租赁专业委员会主任委员的刘翔，在成都行业内进行了疫情影响调研。而在此之前，他还与优客逸家的相关投资人进行疫情影响的现金流测算。通过分析，刘翔认为，最重要的变量是疫情影响的持续时间。

　　据刘翔介绍，调研时他们进行了一系列测算，比如：2月份企业实际新签出租，是原计划的百分之几？3月份预计是多少，4月份情况又如何，由此预估未来3个月，企业每月损失多少现金流。在此基础上预判，若疫情持续1个月，会不会出现现金流断裂？若有，会出现在什么时候？如果疫情持续2个月，会是什么情况？持续3个月，情况又如何……

　　“我们目前偏乐观的判断是，此次疫情会随着政府防控力度的加大和环境温度的提升而逐渐消失。因此，暂时只做了3个月预判。如果疫情持续3个月以上，绝大部分长租公寓企业‘没戏’了。优客逸家稍好些，但若连续3个月持续目前状况，我们也只能撑到5月份。”刘翔说。

　　实际上，纵观新冠肺炎疫情影响下的中小企业处境，据媒体报道，清华、北大联合调研995家中小企业，85%的企业撑不过3个月。

　　自救、政策支持并举，

　　等待租赁需求复苏

　　刘翔目前寄希望于复工，恢复正常生产秩序带来的机遇。

　　2月8日，国务院发布通知强调，各地区要压实企业和属地政府责任，建立健全工作机制，形成工作合力，切实做好群防群控，推动安全有序复工复产。

　　2月9日，国务院联防联控机制举行新闻发布会，国家发展改革委经贸司副司长陈达介绍，目前除湖北省外，全国其他30个省份均已安排企业复工复产。

　　优客逸家本部从2月3日开始已通过在家远程办公的方式恢复工作。从大年初四开始，成都区域也有一部分值班外勤人员开始复工。对于这部分员工，优客逸家做好了一系列防护措施，“有租客回来，需要有人提供带看或上门服务，不能让基础服务瘫痪给城市管理带来新的问题。”

　　刘翔预计，复工后租赁市场会有小幅回暖，疫情得到全面控制后，预计租赁市场将迎来一波小旺季。

　　另有业内人士认为，短期受新冠肺炎疫情影响， 2020年上半年，尤其是1-3月份，市场将继续低温运行，但随着后续疫情的发展及控制，租赁需求会逐渐恢复，包括节后换租的需求、毕业季租赁需求等，市场逐渐修复。

　　不仅如此，政策层面对中小企业的支持也在增多。苏州、上海、北京、青岛等地相继出台支持性措施，各地政策均提出减租减税、延缓社保缴费等措施。以北京为例，在已出台“19条”措施基础上，2月6日，北京再推“16条”措施，包括减费降租、加大金融支持等，帮助中小微企业渡过难关。

　　谈及企业能做的自救措施，刘翔表示，投资人层面，可考虑做一些增资。此外，控制现金流消耗，其中，最大部分在于房租支出及人员工资。重装修“二房东”模式下，空置时间的装修投资折旧损失是无法弥补的。

　　“企业在万不得已情况下，再去跟房东协商免租或延付，但这种沟通肯定不能强制。能免就免，不愿意免，就考虑能不能缓付。”刘翔称，目前还在观察疫情影响的持续性和严重性，优客逸家还没有大面积接洽房东，只是抽样沟通了几十个房东，了解房东意愿。

　　人员支出方面，截至目前，优客逸家并没有裁员和减薪动作，“在企业还能承担多一些时，尽量不要影响个体。”不过，刘翔也坦言，若疫情持续一两个月，应急预案内不排除裁员、减薪或薪水缓发的情况。

　　“自救也只能多争取一两个月。但这一两个月对企业而言非常宝贵。”刘翔表示。

　　刘翔告诉记者，对于风险的预判，其实在其创业之初便已考虑。选择了“二房东”包租模式，又做了投资装修，相当于重资产投入，且有库存风险。此外，在长租公寓这一长周期领域，企业必然要考虑周期性波动、经济危机等风险。

　　“企业只有考虑了跨周期波动的风险，经营策略才会相对稳健，就能‘熬’过波动。若经营策略较激进，企业很容易在退潮时‘裸泳’。”基于此，在刘翔看来，此次疫情会让行业更为理性。如果企业还能存活下来，根基一定相对扎实、稳健。

　　“虽然目前我们可能也就几个月安全期，但我仍坚持认为，如果企业各项机制、经营相对稳健，总能找到资源注入、外部援助的机会，若企业本身有很多问题，一旦出现危机，很难有机会拯救回来。”刘翔称。