什么样的长租公寓更能解决居住问题

　　近一段时期，各地又有多家长租公寓“爆雷”，房东没有从资金断裂的长租公寓平台上收到房租，不得不对房客下达逐客令，而房客已经将租金交给平台。以杭州一家刚刚爆雷的长租公寓为例，其运行一年半时间，居然收进了800多套房源，目前该公司已经拖欠房东2000万元。

　　据业内不完全统计，从2017年12月至今，全国已有近40家长租公寓出现问题，今年“爆雷”已有20多家，房东和房客整体损失以亿元计算。有的公司口头上说会负责到底，实则跑路脱身，留下房东与房客调解，加之其房源集中，受损房东和房客往往集中在固定几个小区，形成了社会隐患。

　　事实上，部分长租公寓为了在短期之内吸纳更多房源和租客，经营模式居然是“高收低租”，即以超出周边房租平均价的价格从业主手中获取房源，再以低于平均价的价格租给房客，明显违反正常的市场经营规律。看似“赔本赚吆喝”，实则企业另有小九九，一来出租房屋有各类服务和佣金费用，二来可以利用现金流从事其它投资。另外，个别企业还试图用“高收低租”的方式来挤跨其他竞争者，以实现对某一区域出租房源的相对垄断地位，挤压“一房东”，最终确保现金流无恙，把房屋租赁当金融业务做。

　　但是，一旦企业在实际经营过程中，服务费和佣金收入有限，其它投资又难以及时获得充足的现金收益，资金流很容易断裂，“爆雷”就不可避免了。目前，长租公寓并无任何业内准入门槛，资金监管也处于空白状态，这些监管缺失都使得问题频现，既包括资金流向问题，也包括服务质量和合同履约问题，比如个别企业存在的劣质装修、合租扰民、押金违规扣押、破坏原有房屋结构等问题。

　　不容忽视的是，其实当下相当一部分长租公寓，所经营房源并非自持，而是依靠转租，换言之只是个“二房东”的角色。“二房东”的大量出现并不能改变房屋租赁市场的供求关系，反而增加了交易成本，大量房屋无序托管带来的社区治理问题，也令人堪忧。

　　的确，如果在住房租赁市场上，存在一种可以长期租赁，且居住条件和服务较好的房源，类似于单间宿舍一样，那么确实可以对缓解年轻人住房困难和改善住房条件有所助益。但是，这样的市场模式，不是“二房东”能够提供的。这是因为，“二房东”不论获得多少房源，其终归不是“一房东”，也只是个租客，且房源分散于诸多小区之中，其合同的长期稳定性、对房屋的管理和改造权限、对租客的服务能力，都有一定的局限性。另外，以家庭为目标群体设计的居室房，并不符合年轻人的实际居住需求。

　　提供长期租赁的确是缓解住房需求的一种办法，但这种长期租赁的提供方，应当是利用自持产权住房进行出租，这些房屋在建设初期，设计就可以尽可能满足租赁需求，相应管理和服务也可以集中进行。只不过，要实现自持住房，需要的不只是资金量。

　　对此，有关方面在规范现有长租公寓企业的同时，不妨考虑政府与社会资本合作的模式，在严格的准入监管之下，以有偿公共服务的形式向新市民和住房困难人群提供安全、实惠和宜居的长期租赁房源，解决他们的居住问题。