重压之下的“甩卖” 二手房市场凛冬将至

　　凛冬将至，除了瑟瑟发抖的开发商之外，二手房中介以及急于出售的二手房房主也开始人人自危。

　　无论对新房市场还是二手房市场而言，房价的波动都像初恋的少女等待男友一般，怕它不来又怕它乱来。然而我们都知道，房地产市场的未来终将像婚姻一样，经过轰轰烈烈的恋爱之后归于平稳。

　　伴随着新房市场热度的降低，全国二手房市场更似被打入了“冷宫”。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年第43周百城二手住宅市场均价15073元/平方米，环比下跌0.05%。“银十”最后一周，百城二手住宅市场均价出现下跌。

　　而二手房市场陷入此番境地也并非近日之事，自2018年底石家庄二手房价格大幅度下滑后，19年初至今，全国的二手房市场始终无法回暖，石家庄市场更是如此，无论是二手住宅的市场价，还是挂牌量趋势均保持低位。

　　二手房市场不同于新房市场，不仅受国家政策以及信贷政策的影响，同时还受新房市场的状况所左右。在“房住不炒”以及“一城一策”的大趋势下，石家庄的新房市场始终保持稳定，刚需和品牌项目的去化率表现最好，而改善型住宅的观望情绪较浓，进而影响石家庄二手房市场的交易率。

　　近一年，不少二手房中介月成交量为零，加之住建部对房产中介管控的强化，部分规模较小的二手房中介甚至因顶不住巨大的销售压力关门歇业，二手房市场可谓“凛冬已至”。

　　全国二手房市场降温 二线城市二手房降温最明显

　　2019年10月21日，国家统计局发布全国70城二手房价格指数报告， 9月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比增幅为0.3%，同比增幅为4.6%。且9月70城中有28个城市二手房价格环比下跌，数量创自2016年2月以来的43个月新高。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，二手房和一手房一样，也呈现了降温的态势。类似降温城市数量增加的现象，充分说明了当前二手房市场的特点，即市场进入淡季，购房需求不足，这会导致二手房房东降低挂牌价格，其实际成交的价格也会有所下跌。

　　二手住宅销售价格指数环比增幅数据相比8月份是持平的，而同比数据则有收窄的态势。两个数据都说明二手房市场不再强势，叠加了此前的降温因素，进而使得房东预期改变，定价相对平和，使二手房的价格涨幅数据没有扩大的可能。

　　其中，唐山是9月份二手房价格指数环比涨幅最大的城市，唐山目前已经连续两个月出现了房价环比上涨排名第一的情况，未来预计对于中介市场的房源管控等政策会强化。

　　从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为0.3%、0.2%和0.4%。从此类环比增幅数据看，相比8月份数据，一线城市和三线城市涨幅有所扩大，而二线城市涨幅则持平。总体上看，二线城市二手房降温最明显，这和二线城市持续政策管控、潜在新房规模略有增加等因素有关，这中间也不排除部分房东房源挂牌周期过长，进而出现了降温的态势。

　　房地产市场无淡旺季之分 石家庄二手房市场逐步趋稳

　　从近三个月的数据来看，石家庄7月二手住宅挂牌均价为16616元/平方米，环比微降0.29%，已连降9个月； 8月二手住宅市场均价为16673元/平方米，环比微涨0.34%，结束连续9个月的下降态势，止跌微涨，意味着石家庄二手房房价在调控大环境下，逐步趋于平稳；9月石家庄市二手房市场价为16684元/平方米，环比上涨了0.07%，挂牌量环比下降2.17%，在国家调控收紧的大背景下，市场整体保持维稳态势。

　　从诸葛找房统计的数据中可以看出，目前房地产市场，无论是新房还是二手房，都已没有淡旺季之分，即使在金秋九月也依然表现平平。9月，石家庄二手住宅调价中涨价房源量占比持续下滑，缩小1.62个百分点；降价房源量小幅提升，扩大了1.62个百分点。越来越多的房源陷入“有价无市”的尴尬境地。

　　从各城区二手住宅挂牌均价来看，近三月，裕华区、桥西区、长安区、新华区房价遥遥领先于其他城区。不难看出，二手房市场上，石家庄主城区依然保持绝对的优势。

　　想出售只得“大出血”

　　石家庄某小区一位房主近期因举家搬迁至北京，急于在北京购房，于是将其在石家庄的房产挂到了中介，但即使总价低于本小区平均价近十万元，也依然无人问津，等了又等，直到北京看中的房子都售完了，自己的房子也没卖出去。中介无奈称，现在来咨询二手房的客户，大多抱着“捡漏”的心态，只有那些急于出售，“大出血”降价的才卖的出去。

　　在房价保持平稳的大环境下，购房者有了更多选择的时间和机会，冲动购房的现象越来越少，除了少部分刚需客户外，大部分购房者更趋于理性，保持观望，这也使得一些急于出售的房主更加被动，若想尽快售出，只得忍痛降价。

　　交易市场冷淡，让租赁市场也没有太多生机。

　　2019年第43周全国大中城市租金正常回落，租金均价43.68元/平方米/月，环比下降0.12%，降幅较42周扩大0.19个百分点。

　　进入到传统租赁淡季，租金处于稳中下行通道，淡季市场租金持续上涨动力不足。四季度，在返乡潮的带动下，租金稳中下行是常态，预计明年节后租金才会出现季节性的回涨。

　　卖不出去，租不上价，让人直呼二手房“太难了”。

　　理性看待，谨慎出手才是上策

　　凛冬将至，楼市暴涨的时代一去不返，冲动购房以及炒房浪潮逐步撤退，随着房地产市场的逐步企稳，购房者有了更多挑选的余地。从市场角度而言，当下二手房市场冷若冰霜，但实则是其发展进程中逐步趋于理性的必经过程。

　　对于大部分家庭而言，购房都是一件“大事”，或举全家之力，或背上高额房贷，无论从哪个角度而言，理性看待、谨慎出手都是上策。

　　时代进程的浪潮中，每个人都身处漩涡下，无论是购房者还是售房者，无论是一手房还是二手房，房价面前人人平等。石家庄二手房市场的春天迟早会来，只是其中的阵痛已成为不可回避的过程，与其焦虑彷徨，不如耐心等待，静待花开。