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重压之下的“甩卖” 二手房市场凛冬将至

来源: 腾讯房产  作者:宋萍萍
2019-10-31 09:09:22

  凛冬将至,除了瑟瑟发抖的开发商之外,二手房中介以及急于出售的二手房房主也开始人人自危。

  无论对新房市场还是二手房市场而言,房价的波动都像初恋的少女等待男友一般,怕它不来又怕它乱来。然而我们都知道,房地产市场的未来终将像婚姻一样,经过轰轰烈烈的恋爱之后归于平稳。

  伴随着新房市场热度的降低,全国二手房市场更似被打入了“冷宫”。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年第43周百城二手住宅市场均价15073元/平方米,环比下跌0.05%。“银十”最后一周,百城二手住宅市场均价出现下跌。

  而二手房市场陷入此番境地也并非近日之事,自2018年底石家庄二手房价格大幅度下滑后,19年初至今,全国的二手房市场始终无法回暖,石家庄市场更是如此,无论是二手住宅的市场价,还是挂牌量趋势均保持低位。

  二手房市场不同于新房市场,不仅受国家政策以及信贷政策的影响,同时还受新房市场的状况所左右。在“房住不炒”以及“一城一策”的大趋势下,石家庄的新房市场始终保持稳定,刚需和品牌项目的去化率表现最好,而改善型住宅的观望情绪较浓,进而影响石家庄二手房市场的交易率。

  近一年,不少二手房中介月成交量为零,加之住建部对房产中介管控的强化,部分规模较小的二手房中介甚至因顶不住巨大的销售压力关门歇业,二手房市场可谓“凛冬已至”。

  全国二手房市场降温 二线城市二手房降温最明显

  2019年10月21日,国家统计局发布全国70城二手房价格指数报告, 9月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比增幅为0.3%,同比增幅为4.6%。且9月70城中有28个城市二手房价格环比下跌,数量创自2016年2月以来的43个月新高。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,二手房和一手房一样,也呈现了降温的态势。类似降温城市数量增加的现象,充分说明了当前二手房市场的特点,即市场进入淡季,购房需求不足,这会导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交的价格也会有所下跌。

  二手住宅销售价格指数环比增幅数据相比8月份是持平的,而同比数据则有收窄的态势。两个数据都说明二手房市场不再强势,叠加了此前的降温因素,进而使得房东预期改变,定价相对平和,使二手房的价格涨幅数据没有扩大的可能。

  其中,唐山是9月份二手房价格指数环比涨幅最大的城市,唐山目前已经连续两个月出现了房价环比上涨排名第一的情况,未来预计对于中介市场的房源管控等政策会强化。

  从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看,分别为0.3%、0.2%和0.4%。从此类环比增幅数据看,相比8月份数据,一线城市和三线城市涨幅有所扩大,而二线城市涨幅则持平。总体上看,二线城市二手房降温最明显,这和二线城市持续政策管控、潜在新房规模略有增加等因素有关,这中间也不排除部分房东房源挂牌周期过长,进而出现了降温的态势。

  房地产市场无淡旺季之分 石家庄二手房市场逐步趋稳

  从近三个月的数据来看,石家庄7月二手住宅挂牌均价为16616元/平方米,环比微降0.29%,已连降9个月; 8月二手住宅市场均价为16673元/平方米,环比微涨0.34%,结束连续9个月的下降态势,止跌微涨,意味着石家庄二手房房价在调控大环境下,逐步趋于平稳;9月石家庄市二手房市场价为16684元/平方米,环比上涨了0.07%,挂牌量环比下降2.17%,在国家调控收紧的大背景下,市场整体保持维稳态势。

  从诸葛找房统计的数据中可以看出,目前房地产市场,无论是新房还是二手房,都已没有淡旺季之分,即使在金秋九月也依然表现平平。9月,石家庄二手住宅调价中涨价房源量占比持续下滑,缩小1.62个百分点;降价房源量小幅提升,扩大了1.62个百分点。越来越多的房源陷入“有价无市”的尴尬境地。

  从各城区二手住宅挂牌均价来看,近三月,裕华区、桥西区、长安区、新华区房价遥遥领先于其他城区。不难看出,二手房市场上,石家庄主城区依然保持绝对的优势。

  想出售只得“大出血”

  石家庄某小区一位房主近期因举家搬迁至北京,急于在北京购房,于是将其在石家庄的房产挂到了中介,但即使总价低于本小区平均价近十万元,也依然无人问津,等了又等,直到北京看中的房子都售完了,自己的房子也没卖出去。中介无奈称,现在来咨询二手房的客户,大多抱着“捡漏”的心态,只有那些急于出售,“大出血”降价的才卖的出去。

  在房价保持平稳的大环境下,购房者有了更多选择的时间和机会,冲动购房的现象越来越少,除了少部分刚需客户外,大部分购房者更趋于理性,保持观望,这也使得一些急于出售的房主更加被动,若想尽快售出,只得忍痛降价。

  交易市场冷淡,让租赁市场也没有太多生机。

  2019年第43周全国大中城市租金正常回落,租金均价43.68元/平方米/月,环比下降0.12%,降幅较42周扩大0.19个百分点。

  进入到传统租赁淡季,租金处于稳中下行通道,淡季市场租金持续上涨动力不足。四季度,在返乡潮的带动下,租金稳中下行是常态,预计明年节后租金才会出现季节性的回涨。

  卖不出去,租不上价,让人直呼二手房“太难了”。

  理性看待,谨慎出手才是上策

  凛冬将至,楼市暴涨的时代一去不返,冲动购房以及炒房浪潮逐步撤退,随着房地产市场的逐步企稳,购房者有了更多挑选的余地。从市场角度而言,当下二手房市场冷若冰霜,但实则是其发展进程中逐步趋于理性的必经过程。

  对于大部分家庭而言,购房都是一件“大事”,或举全家之力,或背上高额房贷,无论从哪个角度而言,理性看待、谨慎出手都是上策。

  时代进程的浪潮中,每个人都身处漩涡下,无论是购房者还是售房者,无论是一手房还是二手房,房价面前人人平等。石家庄二手房市场的春天迟早会来,只是其中的阵痛已成为不可回避的过程,与其焦虑彷徨,不如耐心等待,静待花开。

关键词:房地产,二手房,平稳责任编辑:朱雅琪