销售放缓融资成本上涨 房企高利润上涨恐难持续

　　随着调控持续的基调再一次被强调和确立，房企业绩走向再一次成为行业关注的焦点。

　　据相关机构统计，日前已经有百家上市公司发布前三季度业绩。整体看，盈利房企达九成，上市房企依然处于高利润、高增长周期中。但随着楼市持续低迷、企业资金成本的持续上升，以及公司库存去化难度的加大，未来房企盈利能力或将进入下降通道。

　　九成房企利润上涨

　　据中原地产研究中心分析数据显示，已披露三季报的100家上市房企中，盈利的房企高达91%，只有9家企业亏损。整体看合计营收达到了10725亿元，净利润1012亿元，净利润率为9.44%。相比2017年同期的9.17%有所上涨。平均净利润上涨幅度达到了35.2%，营收也上涨了31.2%。在已经公布销售业绩的30家房企中，9个月销售额破千亿元的企业多达12家。

　　整体看，上市房企依然处于高利润、高增长周期中，大部分房企销售依然刷新历史纪录。其中，上涨最明显的是中型房企。从全国看，24家房企拿地超过200亿元。大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元，1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，做大依然是当下房企的主流选择，随着拼规模趋势加剧，房企销售业绩逐渐放缓，在调控持续加码的趋势下，房企依然处在非常明显的拿地加速过程中。

　　业绩上涨难持续

　　“市场销售增速将放缓，加之资金成本提高，房企盈利能力或下降。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预测。

　　事实上，未来房企业绩的走向从土地市场的表现也可以有所预示。据相关机构统计，土地市场降温不仅体现在三四线城市，一二线城市土地流拍的现象也越发明显。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至10月25日，一二线城市合计流标高达25宗，流标数量处于高位。其中，昆明市流标土地数量最多，共有8块，西安市4块。

　　今年截至10月25日，一二线城市年内住宅土地流标高达240宗，同比2017年的92宗上涨幅度高达163%。而2016年全年只有81宗。这一流标数量也创造了2013年以来的最高纪录。

　　以北京为例，年内也出现了土地流标的现象。今年，北京土地市场合计流标地块高达6宗，其中包括门头沟和房山两地块因无人报价而流标。即便年底土地供应集中入市，底价成交仍旧是主流。10月内，北京共新增住宅土地12宗，起始出让总价达282亿元。但年底阶段，土地拍卖市场依旧冷清，参拍企业几乎是清一色的“国字号”房企。

　　业内人士分析，一线城市调控持续，加上地价高企，以民企的资金实力几乎难以撬动。相反，目前土地市场处于近两年的最低点，对于资金实力强的央企、国企而言，或许是个超车的机会。

　　融资成本吞噬利润

　　即便目前房企销售额依旧处于高位，而且10月7日再次降准带来利好，但对于房地产行业而言，对房地产市场进入调整周期的担忧越来越强烈，这也导致了资本市场对房地产股的定价下行。事实上，从房企的三季报看，分化明显开始出现。

　　值得注意到是，房企的融资渠道还在收紧，境内外融资渠道也在不断收紧。据不完全统计，2018年以来已有13项融资计划被叫停。

　　2018年房企的融资环境持续收紧，多项政策出台防范房地产行业的债务风险。2018年6月27日国家发改委强调房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺。包括银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。

　　据克而瑞研究中心发布的数据，业绩大幅增长的上市公司，多数与销售项目实现利润结转有关；亏损的公司多数与所在地区调控政策趋严、销售不及预期有关。值得注意的是，已发布三季报的地产公司前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元，相比去年同期有所缓解。但经营性现金流整体情况仍然不容乐观。