华夏幸福关键视角：产业新城逻辑下的业务模式

　　华夏幸福在嘉善产业新城打造的新西塘越里文旅项目一角。(华夏幸福供图)

　　今年的年报披露季，华夏幸福(600340.SH)因其布局情况、业务模式、盈利结构等方面呈现出非房地产开发商的特点，受到高密度的公众关注。上周五，华夏幸福关于一周前上交所针对年报相关内容的问询函进行了详细回复，以期促进公众对华夏幸福产业新城模式及其业务的进一步了解。

　　“好多人说看不懂华夏幸福的布局和业务模式，其实最重要的是从产业角度出发，不能以房地产开发商定义我们。”日前，华夏幸福董秘林成红试图系统化梳理公司模式，在与人民网等媒体的对话中，林成红就上述疑问展开了详细剖析。

　　与外界认知不同，华夏幸福更乐意将自己定位为“环一、二线产业新城开发商”，采访中，林成红就产业新城模式、融资特点、开放合作等相关问题，给出了包括华夏幸福产业新城收入模式稳定、PPP项目体量大但其实是循环投资、融资多依托于产业园区业务而非住宅开发贷款、开放合作意在寻求优质合作方并扩大规模、产业新城净利润水平综合计算其实为12%-15%等答案。

　　他一再强调，“诚心正意干好产业新城”，华夏幸福选择了一条长久的、利润率比较稳定的可持续发展路径，“而获得稳定收益周期长，这是件好事，生意稳定可靠。”

　　嘉善产业新城样本

　　春末4月，江南水乡的晚风格外怡人。浙江嘉善产业新城“新西塘越里”，水系蜿蜒着贯穿小桥，清澈的人工湖忽而升腾起巨大水幕，引得游客纷纷拿出各类摄影器材记录光影秀，不时发出赞叹。

　　不同于西塘古镇，新西塘越里是一个开放式文旅项目，有近20万平方米的齐整商业业态。而包括新西塘越里、上海人才创业园、嘉善规划展示馆、学校等配套在内的嘉善产业新城，距离嘉善高铁站仅10分钟车程，区位优势明显。

　　产业新城运营商华夏幸福自2013年起对这片广袤的土地进行了量身定制开发，片区逐渐成为功能齐全的新城区。

　　嘉善产业新城是华夏幸福将产业新城业务布局到长三角最早进入区域之一，华夏幸福对上交所的回复函显示，嘉善县产业新城业务收入贡献为14.2亿元，以嘉善产业新城为标杆的(环)杭州区域则实现了超百亿元销售额。

　　不同于固安，华夏幸福在设计嘉善产业新城时，对概括为“1664”的服务体系进行了因地制宜的创新突破。

　　据华夏幸福杭州区域事业部总经理王振江介绍，起家于固安的产业新城业务探索出了“1664”发展模式，即以产业发展为核心，提供规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共设施配套、产业发展服务、城市运营维护6项服务，为县域经济弥补资金、人才、技术、产业4块短板，带去城市魅力、吸引力、承载力和竞争力4种能力。

　　“但嘉善历来都是百强县，城市建设水平本来就很高，产业定位也与环京完全不同。”王振江说，为了契合当地发展需求，在设计阶段，嘉善产业新城由麦肯锡、AECOM、华高莱斯等9家顾问及规划机构量身定制城市战略规划、产业发展规划、城市概念性规划等三大规划，确立了“全球创新城市,宜游魅力水乡”的发展愿景，致力打造成产业体系创新且高度聚集的产业新城，形成“可看、可学、可示范”的新型城镇化嘉善模式。

　　上海人才产业园为以楼宇经济为载体，包含现代商贸、科技研发、软件信息等业态。(人民网孔海丽/摄)

　　目前，新西塘越里文旅项目计划于4月28日开业，届时将吸引周边人群的微度假消费力；上海人才创业园累计签约企业165家，其中155家企业已入驻。

　　人民网记者在嘉善产业新城看到，嘉善产业新城锁定发展现代服务业，聚焦打造楼宇经济，科技研发、商贸服务等产业集群初步形成；共招引企业165家，形成创新产业集群4个，产业载体面积建成7.6万平方米、在建14万平方米。

　　华夏幸福重点招商的驭势科技(浙江)有限公司，其智能网联无人驾驶低速电动车生产项目已经有测试车辆行驶在园区中，据悉，驭势与嘉善产业新城将在智能驾驶的研发设计、生产制造、公共检测平台、无人车应用方面进行一系列合作；太库科技、火炬孵化等孵化器企业入驻园区，则有利于助推产业升级，盘活园区智力资源。

　　与此同时，华夏幸福完成了嘉善产业新城区域内的水系改造和景观提升，完善了路网体系，并不断完善生活配套，先后引进学校等项目，有效导入人口。

　　华夏幸福杭州区域事业部的其他几个产业新城也分别因地制宜，南浔产业新城定位为“太湖南科技高铁新城，长三角中西合璧水乡”，大力发展机器人、新能源汽车、生物医药等战略新兴产业；德清产业新城定位为“浙北智造引擎，杭州田园水乡”，大力发展专用装备、工业自动化等战略新兴产业集群；南湖产业新城以科创服务为引领，大力发展智能终端、医疗器械、专用装备等战略新兴产业集群。

　　“华夏幸福人什么时候感到幸福，比如水幕秀为游客带去欢乐的时候，再比如产业新城从无到有建起来，我们来创造价值，跟政府、老百姓、社会分享创造出来的价值收益。”在华夏幸福工作12年的王振江对人民网记者表示，“我们从图纸上一点点建设起来，这种工作平台，这种事业的成就感，我想是最打动我们这些人的地方”。

　　异地复制布局扩大

　　包括林成红的采访在内，华夏幸福多次试图向外界分析其“产业新城运营商”的身份，以及如何理解华夏幸福的特色土地储备、非住宅性融资形式、循环投资与稳定收益逻辑。

　　“干好产业新城不只是我们贴在墙上的标语，更是我们内心真实的认同。”林成红表示，“基于这个定位，跟传统开发商比的话，会发现我们哪儿都不太一样。”

　　比如土地储备，华夏幸福报表上的土储数据一直保持在1000万平方米左右，而其他知名房地产开发商都会储备当年销售量2-3倍的土地，“说明我们真是诚心正意地做好产业新城。”林成红表示，这也在一定程度上反映了大规模的产业园区带给华夏幸福的底气。

　　融资方面，林成红解释道：“华夏幸福上市公司体系有60%的融资和房地产业务没直接关系，只有约20%是依托于银行的开发贷。”华夏幸福主营业务收入和利润很大部分是依托产业新城园区，所以很多融资不是通过住宅开发贷体系，大部分都是用的园区融资、债券融资，公募、私募、上市公司信用债等。

　　对于颇受关注的应收账款问题，华夏幸福表示，从产业新城运营商的角度才能理解透彻。

　　数据显示，报告期末公司应收账款余额189.1亿元，其中约185.33亿为应收政府园区结算款，且相关应收款项未计提减值准备。

　　林成红表示，华夏幸福每年与政府进行结算，政府按照规范的程序，对结算结果进行审核确认，纳入未来的财政预算，这一结算过程需要一定周期，通常不超过一年。而PPP模式的逻辑更着眼于产业新城为地方政府创造的增量收益，“与房地产预收不同，产业新城需要先干活再拿钱，业务本质决定了这会产生应收账款。”

　　而公众对于华夏幸福是否会产生坏账的担忧，林成红表示地方政府的高信用值有助于避免此项风险。据华夏幸福在回复函中披露，公司年报披露应收政府园区结算款中，98%以上均为一年以内，均在正常结算期间内，不足2%为一年以上，为应收沈水生态科技创新城管理委员会款项，具体金额为3.65亿元。随着委托区域内招商引资企业逐步进入投产期，政府新增财政收入将会显著改善，政府付款来源增加，公司已与当地政府积极沟通，将陆续收回结算款。

　　“还有一个是很多人看PPP项目单个体量很大，一个项目要投资300亿。”林成红进一步解释华夏幸福的投资逻辑，一个项目运营周期是30年-50年，实际上将投资额分配到每年，大概为10亿多，并且在年底将收回超过这一额度的资金，再继续加大新一年投资额，“这是一个滚动的概念。”他说。

　　针对PPP项目体量大周期长的观点，林成红认为周期长是好事，基于价值判断不同，华夏幸福选择了一条长久的、收益率比较稳定的可持续发展路径。“我们用一定的时间创造价值，再用更长的时间分享价值，慢慢地就产生了量的积累与资源盘活。”

　　林成红用了腾讯的模式做类比，“有强势的流量在，腾讯不需要担心其他业务的出口。关注华夏幸福，也不用单独看利润增加了多少，得盯着产业，这是基础。产业搞好了，其他的都没有问题。”

　　公众对华夏幸福颇为不明白的重要一点，聚焦于其产业发展服务收入的毛利率高达92.25%。林成红也对此进行了解释，实际上把整理土地和招商等前期成本综合进去，利润为12%-15%之间，跟上市公司的净利润水平是保持一致的。“我们也在不断优化披露形式。”他称。

　　在采访的最后，林成红就华夏幸福开放合作事宜也做了详细解答，以期公众正常看待华夏幸福的合作进程。

　　在异地复制的同时，华夏幸福积极聚焦全面开放合作战略，据林成红透露，华夏幸福此举意在寻求更多的优质合作方。“华夏幸福更专注于产业新城的核心业务，我们要充分利用各种社会资源。”林成红称，另一方面，华夏幸福也希望通过与其他开发商的合作，并表扩大规模，“不再吃独食。”

　　“我曾经畅想过华夏幸福的未来，如果我们把每一个区域都做得特别好，那么几十年之后的华夏幸福如何呢？”林成红强调，这就是产业新城的魅力。