从美国50年房价走势 探索投资美国房产前景

　　美国房产未来的前景会如何？让我们一起从美国50年的交易均价来预测一下。

　　据官方数据显示，1963年至2011年第四季度，美国实际成交房价上涨了近14倍；与2007年的顶峰相比更上涨了16.7倍；至今47年间平均每年上涨5.9%（房屋成交价涨幅，未剔除通胀）。美国房产价格小波动不断，大趋势则稳定上涨。从1963年至今，共有四次大的房地产危机。应该说，美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。

　　1969年，美国爆发了第二次世界大战以后的第5次经济危机，导致住房抵押贷款利率从7%上涨 至8-11%，房产市场价格下跌，于是“第一次房地产危机”开始。1972年房价触底反弹，之后很快就回到经济危机之前水平，并开始了数年的大幅上涨。

　　直到1981年，80年代世界第一次经济危机爆发，世界各国发生严重的滞涨（Stagflation），美国失业率大增，“第二次房地产危机”爆发。住房抵押贷款利率高达18%，一级借贷利率高达22%。人们消极地认为，近10年房价都难以回升，于是，房产交易量大幅缩水。但事实上，仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。

　　时隔十年，由于全国性的商业房产投资过剩，美国房地产市场于1991年又爆发了一次小规模的房产市场波动，也就是“第三次房地产危机”。但其影响力较小，仅加州等地受到影响。之后，自1993年起，美国房地产市场开始了十几年的繁荣期，直到2006年爆发的“第四次房地产危机”。

　　据统计，08年整体美国房价下跌近 20%，部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4年，直至2009年5月开始，标准普尔的房地产季度报告带来了“美国总体房价开始回升”的好消息。

　　美国房产变动规律

　　参照美国 47年的房产历史数据，可以总结出以下3条基本规律：

　　(1) 12年周期：美国房产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期

　　(2) 3年调整期：市场调整周期持续大约3年，这期间美国房价会有较大的波动和下滑

　　(3) 6%长期自然增长：每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长，但突破自然增 长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。

　　2013年，美国房产市场现正处于上一次价调整期的末尾，部分市场如加州等地的房价已脱离谷底，逐渐回到上升的轨道。这对处于经济疲弱期的美国来说可谓一道亮点——房价的上升，使更多的房主摆脱负资产，建筑商也重拾了信心。所以从过往的数据来看，美国房产市场有着稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱还并非易事。

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