分析称过去十年房价上涨至少5倍 救市为时尚早

　　近几个月来，有关中国房地产市场的各种观点铺天盖地，政府着手救市的消息也纷纷扬扬。实事求是地说，中国房地产市场的确存在一定泡沫，中国房地产市场正在进行的调整，应该是向更为理性状态的回归，各类救市措施在现阶段匆匆推出，实无必要。

　　首先，我们必须承认，中国房地产市场存在一定泡沫，前期持续普遍上涨、房价过高，现阶段市场预期逆转、高空置率、租金上涨动力减弱等都反映了这一特征。过去十年里，中国的房地产价格上涨了至少5倍，一方面，当然可以认为这是中国房地产市场市场价值的回归，但从另一方面看，房地产价格上涨幅度已经过大。同期城镇居民收入虽然也连年上涨，但是仅上涨了2倍多，远远低于房价上涨的幅度。高房价在一定程度上已经透支了收入的增长。

　　其次，目前这轮调整刚刚开始，幅度还很浅。今年上半年，全国房地产市场表现较为低迷，这主要表现在成交量同比下滑2到3成，个别城市达到4到5成，销售商的促销手段不断“创新”。但是，房地产市场价格的下调才刚刚开始，中国房地产指数系统(CREIS)的数据显示，今年5月新房平均销售价格环比自2012年6月以来首次下跌，同比看尽管涨幅有所回落，但仍有7.8%的涨幅。因此，如果说调整已经开始，不妨认为这是房地产市场调整的第一阶段。

　　再次，目前局部性调整的特点仍较为明显。数据显示，5月份中国百城统计中有62个房价下跌，而4月为45个。这说明，虽然房地产价格下跌的城市有所扩散，但并非全国性的下调，仍有4成城市的房价在上升。

　　基于以上分析，可以发现，中国房地产市场的此轮调整由于持续时间太短，覆盖地区有限，调整远未到位。

　　国际货币基金组织和世界银行的官员认为，中国的房地产市场还未到达拐点，中国房地产市场的调整只是部分地区的调整。这一判断描述了中国房地产市场的现状，但未涉及未来趋势的判断。

　　不过国际货币基金组织最近连续发表一些报告，对一些国家房地产市场的情况作出警告，其中有一份有关全球房地产市场的报告，认为许多国家的房价均已远超历史平均水平，各国应采取积极行动控制地产风险，防止再次出现毁灭性的房地产市场危机，威胁全球经济稳定。报告特别提出，新兴市场经济国家的房地产价格上升更快，究其根源是全球主要央行的宽松货币造就的大量资金流入。资金流入一方面对货币形成升值压力，同时也为资产泡沫的形成打下了基础。

　　对于新兴市场国家而言，房地产市场的过热危害更大。由于目前主要发达国家货币政策仍处于超宽松状态，因此，充裕的资金继续成为资产市场的依托。一旦这种局面改变，风险就会骤然升高。因此，中国房地产市场正在进行的调整，应该是向更为理性状态的回归，值得欢迎。

　　美国金融危机之前数年，美国新增GDP中50%来自房地产行业，居民消费增长的70%与房地产相关收入有关。中国如果为了暂时的经济刺激而走美国老路，恐怕也难免泡沫破灭的风险。在泡沫还处于可控可治理的时候及时调整，无论从哪方面来说都是有益的。（周武英）

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