汪涛：房地产是未来两年最大下行风险

　　近期中国房地产活动显著放缓，瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为，虽然可能触发房地产拐点的因素并未发生重大变化，但风险在加剧，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。

　　汪涛在近期一份报告中称，与三年前相比，常用的房价、房价收入比和杠杆率指标并未显著恶化。表面上看，新增商品房供给速度基本与城镇化带来的内在需求一致，以2013年为例，新增城镇人口约1900万、约合700万户家庭，城镇商品住宅共竣工约750万套。

　　“但实际上，住房供给远远超过了内在需求的增长。”汪涛估算称，过去十年间，2100万年均新增城镇人口中，只有220万来自城镇户籍人口的自然增长， 920万为城镇行政区域扩大所包含进来的原农村户籍人口，其余则来自于非户籍流动人口。被划入城镇的原农村人口，原先已经拥有住房，而大多数流动人口买不起房，也不符合保障房申请资格，只能住在雇主提供的宿舍或临时住所。

　　同时，中国房地产和建筑业增加值占GDP的比重进一步提升，2013年达到了13%左右，城镇人均住房竣工面积已升至1.5平方米/年，这一速度与日本在上世纪80年代末的情况基本相当，接近西班牙在金融危机前的水平、但低于美国和韩国在亚洲金融危机前的水平。

　　过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企，汪涛称，越来越担心房地产面临拐点。

　　考虑到房地产在经济中的地位，汪涛认为，决策层几乎肯定会采取措施缓和房地产下行的影响，第一步可能会进一步加大基础设施投资，包括与区域经济发展、内陆及西部地区城镇化规划相关的基础设施，以及环保、公共交通运输系统及新能源项目。同时也会通过开拓新的长期融资渠道来加快保障房建设步伐。此外，与城镇化规划相符，决策层可以加快放松三四线城市户籍制度以支持当地住房需求。

　　如果房地产活动进一步下滑，决策层可能会允许各地方政府放松目前的限购政策、降低房贷首付要求。

　　基于今年以来房地产活动弱于此前的预计，汪涛将2014年和2015年GDP增速预测分别下调至7.3%和6.8%。

关键词：地产,房地产,城镇,人口,风险