秦皇岛6折楼盘被指营销噱头 害苦楼市百姓盼跌

　　四月秦皇岛房价环比下跌1.18%，样本均价7040元/平方米，跌幅全国百城第一。

　　这样一组数字使得一直波澜不惊的秦皇岛房价，再次聚焦到大众的眼球下。“金三银四”成色不足，楼市暖五“渐行远远”。秦皇岛一位从事房产营销的人士小贾，这样向记者定义了今年以来秦皇岛楼市的调子。记者采访发现，秦皇岛房价虽然跌幅全国第一，但是全面性价格下调并没有到来，个别楼盘以特价房等形式变相降价，只是这样的数字改变了买卖双方的心里预期，双方都在观望，所以形成了量价齐跌的局面。

　　劲爆：“珠江道12号”的六折风波

　　采访秦皇岛的楼市，所有的被采访者都提到了当地的一个楼盘——“珠江道12号”，这个小区以惊人的六折促销打响了秦皇岛楼市降价第一枪，但是其背后却不是“真摔”，而又是一次华丽丽的营销。

　　在该小区的售楼处，售楼小姐热情地向记者推荐该楼盘的几种户型，表示楼盘区位条件比较优越。售楼小姐介绍说：“‘珠江道12号’原价都在10000元/平方米，现在已经打到了6折的低价，即买即住即办房本，非常合适。”

　　在一套168.45平方米的四居室前，售楼小姐介绍说：“这套房子原价是1610382元，打折后为966382元，优惠额度达到644000元，同时6万元买一个车库还送一个车库。”看起来，条件相当诱人。

　　细问之下，对于6折销售，“珠江道12号”只是多了一个噱头，因为，需要客户交全款之后，开发商每年返还百分之十的购房款，连续4年返清。如此看来，所谓的六折，不过是开发商的销售策略，这便宜下来的四成，其本质成为了开发商对购房者的一次民间借贷行为，但是这个借贷又带有一定强制性，不借给开发商也就不能拿到便宜的房子。“这个小区是一个销售周期很长的小区，已历时4年，而且现在剩下的户型都是大户型，所以开发商想出了这个办法”，上述秦皇岛房产营销人士小贾告诉记者，这个策略出来后，该小区销售也确实很火爆，上个月就销售了90套左右，而本月截至15日，也已经销售了20套左右。

　　但是在另一位房产中介人士张大姐看来，“珠江道12号”的这次成功的营销，却害苦了整个秦皇岛楼市。“他这是一种营销行为，但是传出去的结果确是秦皇岛的房子腰斩了，打六折了，连我远在美国的表弟都从网上知道这个消息了，打电话问我怎么回事呢”，张大姐认为，这个事件的发酵效应，改变了整个市场对于走向的预期。“秦皇岛本来是个旅游城市，好多外地人在这买房，这个消息出来后，他们都不买了”，张大姐说，本地人的改善型需求也因此受到波及，“好多人打算卖了旧房买新房，受这个消息影响许多人期望二手房降价，房主又不愿意降，卖不了旧的，新的也买不了”。张大姐说，整个四月，他们的生意非常差，一个月才销售了5套二手房，而以前一个月二三十套很正常。秦皇岛的中介市场也一片哀嚎，许多小中介已经转行或者索性关门不干了。

　　松动：多楼盘推特价房试水

　　6折促销虽为个案，但是整个秦皇岛楼市笼罩在一股严重的观望氛围中，让人倍感压抑。

　　“上周我们去转了一些售楼处，那真叫冷清啊，除了一个学区房小区有人咨询，其他的售楼处就是只有售楼小姐和我大眼瞪小眼”，一位从事房产广告推广的人士小李告诉记者。从他们的业务来说，也比以前有所好转，“销售好的时候，楼盘不用促销，开盘就卖完了，现在销售不好了，好多楼盘找我们组织团购，或者做广告啥的”，小李说，他们的业务“热”也从侧面印证了楼市“冷”。

　　量价齐跌之下，开发商还是不敢尝试公开的降价，但通过推特价房或者赠送面积，以及“一万抵三万”等形式的变相降价已经屡见不鲜。

　　记者看到，“夏都海岸”酒店公寓项目打出了“七五折”的最低折扣，据了解，此项目2012年以来就有“买三平方米送一平方米”的活动；龙头企业万科的“假日风景”精装修项目一期剩下的部分房源推出了“二万抵七万”的优惠活动。“而“富立·秦皇半岛”在去年11月开盘不久，就推出了“1万抵2万”的优惠活动。而将于今年9月底交房的“中铁·秦皇半岛”项目一期，早在去年末就将余下的部分房源在低价5800元/平方米基础上，又加上“一万抵五万”的促销活动，今年又对部分房源推出了“买房送车位”活动。

　　“这些特价房政策还是很有效的，因为在大家的预期下，这个位置房价大概就值这个价，所以推出来后销售还是很火爆的”，前述小贾告诉记者，10日左右翠岛天成就推出了十套特价每平方米7000元左右的房子，结果被一抢而空。

　　相比这些遮遮掩掩的变相降价的存量楼盘，新增楼盘显得有些“生不逢时”。在这个时点，有的楼盘就选择了低价入市，以拉动萎靡的销售。

　　北城一号所在地属于秦皇岛的北部工业区，地段综合来说不占优势，但是周边也有一些大开发商如恒大、万科等的楼盘，使得该区域房价上涨了不少。而北城一号开盘就以均价4300元/平方米左右入市，比周边楼盘便宜了将近千元，这自然带动了销售。“8号他们推出了240套房子，一个小时内就卖出了50套，在秦皇岛楼市现在的氛围下，可以说表现抢眼”，一位知情者告诉记者。

　　秦皇岛楼市5月出现“3字头房源销售、现购房享受最低首付5万元、推出十套特价房等等”宣传标语。而面对各式眼花缭乱的促销，不少购房者陷入了迷惘。4月中旬徐女士在秦皇岛北部某售楼处交了几万元的诚意金，按照开发商的要求，一个月以后将签订正式购房合同，现在却很犹豫。“一旦签订了购房合同，意味着房子就买下来了，但买了房子之后房价上涨还是下跌，还真不知道。”

　　原因：现房放量上市给房价加压

　　针对秦皇岛房产市场目前的惨淡表现，业内人士小贾认为，有一些地产行业的共性原因，也有秦皇岛地产市场独有的原因。

　　从共性原因看，2013年11月前后，一、二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，影响秦皇岛2014年楼市“小阳春”的市场表现。其次银行信贷紧缩导致“钱荒”，前述中介张大姐也告诉记者，现在秦皇岛的首套房贷利率一般都要执行基准利率的1.1倍，二套房贷利率更是在基准利率基础上上浮20%-40%不等，而银行对于开发贷则一直是逐渐减少的态度。同时，3月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场在这样的阶段表现相对保守。

　　而秦皇岛独有的的原因则在于现房的放量集中上市。业内人士告诉记者，在2010年左右，秦皇岛出现了大规模土地供应，当年共卖出45块地，而今这些地块大都盖成交房，“秦皇岛已经进入现房时代，集中的供应和现房的较高定价策略，使得购买者多在边选择边观望”，小贾分析认为。

　　同时也有业内人士表示：开发商“捂盘惜售”也在暗中与调控政策“较劲”，过高的价格导致实际的销售难以形成。

　　走向：楼市能否随天气转热？

　　随着天气逐渐转热，秦皇岛这个旅游城市再次把她最有魅力的一面展现给各地来的游客。而地产业能否随着外地购买力的加入而像天气一样逐渐热起来？不少人对此存在分歧。“应该说从上周开始，情况有所好转，上周末秦皇岛下着大雨，我们组织的看房车都坐满了两车，比预期的好，这周末的看房车报名也很踊跃，也许到六七月份，外地购买力还会有反弹”，前述房产营销人士小贾告诉记者。

　　但另一位业内人士却持不同观点，他认为秦皇岛人口本就较少，年轻人多到外地求学、工作，常住人口增长缓慢。而作为旅游城市，又季节性很强。同时加上在建待售楼房增加，去库存化能力减弱，银行也收缩开发贷款。综合以上几点考虑，秦皇岛楼市前景很不明朗。

　　但是6月将至，即使开发商不怎么在乎上半年的业绩，可到了这个时候，下半年并不是没有压力的。特别是一些中小房产项目将面临资金紧缺的迫切问题，因此，在营销手段上、价格上做出一定让步在所难免。

　　购房者的心态也在不断演变，从“调控”刚刚出台的“看看再说”，到后来的“等等再看，房价应该会有所调整”，再到现在的“看看下半年，房价应该会有动静”，毕竟谁也希望买到的是底价。

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