多地政府救市心切

　　不少城市出台购房入户、购房补贴契税等政策刺激楼市成交

　　地方政府救市心切天津多地传放松限购

　　日前，天津再次传出放开第三套房限购的消息，新快报记者了解到，虽然该消息尚未被官方证实，但再次引起了各界的关注。近期包括广州南沙、佛山高明在内的多地均有放松限购的传闻。目前地方政府，特别是一、二线大城市要突破“限购”的藩篱，仍未到时候。不过近期各地诸如购房入户、购房补贴契税等政策越来越多，可以看出，在楼市成交不畅的情况下，多地地方政府救市的愿望比较迫切。

　　开发商出货压力增大

　　垫首付分期首付越来越多

　　作为一线城市的广州，从去年底新“穗六条”出台以来，楼市一直处于观望的局面。网签统计数据显示，前四个月广州全市一手住宅网签21393套，同比大跌34.8%，均价14043元/平方米，同比基本持平。虽然广州市国土房管局日前在回应南沙限购松绑传闻时，继续重申，广州仍继续严格执行国家相关调控政策，没有政策调整，不过发展商出货压力增大，却是不争的事实。目前广州的不少楼盘在“五一”过后仍然维持“黄金周”期间的优惠，并且为了让更多的购买力得到释放，发展商为购房者垫付首付，实行分期首付的情况也越来越多。

　　在与广州相邻的佛山，目前也出现供应量增多、楼盘库存压力增大的情况。在广佛交界的海八路，记者见到路边有不少举牌的楼盘推销人员，“荔湾西，××锦城，10500元/平方米起”。这些楼盘想以更低价的价格来抢“广州客”。虽然目前佛山也是先行限购的城市，外地户口在佛山购房需要有一年以上的社保证明，但近期还是有越来越多的佛山项目来广州推广。一些楼盘的销售负责人告诉记者，由于目前佛山的市场相对饱和，因此佛山的楼盘都比以往更看重广州市场。

　　一、二线的大城市尚且如此，一些三、四线的城市，楼市成交不畅的情况就更为明显。据不完全统计，目前国内已有近7个城市出台被视作是“救市”的政策。业内人士预测，各地方政府在下半年，对地产的救市动作将有增无减。

　　高利率打击刚需入市积极性

　　央行要求优先满足首套房贷

　　本周二下午，央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会上央行要求各商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。央行副行长刘士余在总结讲话中指出，住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识(个人住房信贷业务)在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长“三驾马车”中的重要地位，不仅仅是为房地产行业。他还指出，“个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分。金融系统一端连着民生，一端连着党中央国务院。对(个贷业务)只能加强、改善，不能改变和丝毫动摇，是包容性金融、普惠金融的重要组成部分，(商业银行)必须坚持社会主义金融方向。”

　　目前广州房贷市场的利率水平居高不下，已经打击了不少首套房买家的入市积极性。首套房贷基本上最低要上浮5%，最高则达到20%。对比原先首套房基准利率8.5折的优惠，100万元30年期的贷款月供要增加630-1520元。

　　央行此举被业内认为是“救市”的举动。不过，新华社文章也指出，央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。

　　专家意见

　　二三线城市可考虑放开限购

　　4月22日，国家信息中心经济预测部主任祝宝良在出席一座谈会时表示，目前部分地区的房价“超跌”，赞成个别地区放开限购政策。他认为，房价下跌幅度较大的二、三线城市，可以适当放开限购政策，一线城市放开限购的可能性不大。

　　他分析认为房地产价格不会暴跌，因为以往房价上涨40%都是刚性需求推动的。刚性需求包括了城镇化率、年龄更迭以及23岁以上人口的增长速度。但同时他也表示，1981年-1991年的婴儿潮产生的住房需求在2014年基本已经结束，因此供需关系在2014年出现变化。所以个别地区可以放开限购政策，防止房价下跌过快产生连锁反应。

　　2014年4月以来楼市政策调整城市

　　郑州5月7日

　　个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。

　　天津滨海新区4月29日

　　不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。

　　江苏无锡4月22日

　　从5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　杭州萧山

　　4月28日

　　允许土地竞买保证金上限不超过1000万元，超过1000万元的，也按1000万元收取，目的在于“减轻开发商资金成本压力”。

　　广西南宁4月28日

　　广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　安徽铜陵5月5日

　　1、2014年5月1日至12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴;

　　2、住房公积金贷款方面，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上;

　　3、单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元;

　　4、职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%;

　　5、同时，对于开发企业方面，政府除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。

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　　35城市房地产库存创5年来新高

　　据新华社电12日，上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。

　　一线城市库存同比增12.4%

　　数据显示，重点监测的35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。值得注意的是，此次库存上升的不仅仅是二、三线城市。截至4月底，35个城市中新建商品住宅库存总量，一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%;二线城市总量18063万平方米，环比增长2.4%，同比增长19.2%;三线城市3796万平方米，环比增长2.4%，同比增长27.6%。

　　一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。以北京为例，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套，大幅上涨1.5万套。

　　房企多选择平价开盘跑量

　　事实上，从存销比来看，4月份35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。有30个城市的存销比较3月有所上升，库存去化周期扩大，25个城市存销比超过12个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。

　　在此背景下，中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　张大伟认为，2014年房企资金面整体呈收紧态势，一季度成交量明显萎缩，行业预期进一步转低，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。

　　“因此，在市场预期下，北京预计入市的40个项目价格都基本保持平稳。2014年上半年价格已经基本停滞。房企逐渐开始选择平价开盘，以价格换取时间和空间。”张大伟说。谢蔓

关键词：政府救市,个人住房,商品住宅